路線価 (2023) 東京都新宿区新宿2-10-13外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 新宿区東京都新宿区新宿２丁目１０番１３外
価格時点	2023 年
駅名	新宿三丁目駅 から 300m
路線価
1坪当たり	1坪 631万4,460 円
1平米当たり	1平米 191万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	2億900万 円 (84 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 823万1,940 円 1平米 249万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	2億700万 円 (84 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 816万5,820 円／坪 1平米 247万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は新宿区内における近隣商業地域又は普通商業地域である。需要者は自己使用目的の法人及び収益獲得を目的とした不動産業者又は個人・法人投資家等が中心と考えられる。新宿三丁目駅周辺に存する商業地域であり、需要は堅調であるが供給は少なく、取引はやや停滞気味である。敷地規模や基準容積率により差異はあるが、土地の中心価格帯は坪当たり７５０万円～９５０万円程度である。 (2) 同一需給圏は、新宿区及びその周辺区の商業地域と判定した。需要者は自己使用目的の法人や収益物件の建設を計画する不動産業者、法人投資家が中心となる。更地取引は希少であり、需要は堅調である。市場の中心価格帯は、規模により異なるものの一坪単価７５０万円から８５０万円と思料する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は広範囲から収集した取引事例を中心に試算しており市場性を的確に反映している。これに対し、収益価格は収益性を反映しており、比準価格との開差は極めて小さい。近隣地域は中高層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、取引に当たっては市場性と収益性を同時に考慮すると考えられる。したがって、比準価格と収益価格を関連づけ、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は市場性に基づく価格である。本件においては同一需給圏内に存する規範性の高い事例を採用することができた。収益価格は収益性に基づく価格である。本件においては規範性のある賃貸事例に基づき、収益費用項目の査定を行うことができた。需要者は市場性、収益性を考慮の上意思決定を行うと考えられるので、比準価格と収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	新宿三丁目駅南東方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	25.4 坪 (84 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	4 m
現況	店舗、事務所兼共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	10.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	672 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	新宿区東京都新宿区新宿２丁目１０番１３外
標準地の範囲
東	0 m
西	30 m
南	30 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	5 m
奥行き	20 m
面積	100 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	１０．８ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	648 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中高層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。地域要因の変動はなく、今後当分の間は現状のまま推移するものと予測する。 (2)中高層の店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ商業地域で、価格形成要因の大きな変動は見られないことから、現状のまま推移していくものと思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 866万1,720 円 1平米 262万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 836万4,180 円 1平米 253万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 866万1,720円 1平米 262万円
前年から次年への変動率 4.2 ％
2022年	1坪 790万1,340円 1平米 239万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 836万4,180円 1平米 253万円
前年から次年への変動率 3.3 ％
2019年	1坪 790万1,340円 1平米 239万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)地価水準は上昇傾向にあるが、物価高や金融情勢、海外情勢等の状況から今後の見通しは不透明である。 (2)不動産需要は堅調であり、新型コロナの影響はあるものの、需要者の購入意欲は積極的である。
地域要因
(1)中高層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。地域要因に特段の変動はない。 (2)店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ商業地域であり、新型コロナの影響はあるものの、需要は堅調である。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)個別的要因に変化はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５６公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都新宿区新宿２丁目１０番１３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	126万4,739 円／平米 418万1,227 円／坪
推定価格 平米 坪	130万8,567 円／平米 432万6,123 円／坪
標準価格 平米 坪	260万1,525 円／平米 860万642 円／坪
査定価格 平米 坪	260万 円／平米 859万5,600 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	252 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５３公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都新宿区新宿２丁目１０番１３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	493万7,630 円／平米 1,632万3,805 円／坪
推定価格 平米 坪	389万6,930 円／平米 1,288万3,251 円／坪
標準価格 平米 坪	263万1,283 円／平米 869万9,022 円／坪
査定価格 平米 坪	263万 円／平米 869万4,780 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	306 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０３公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都新宿区新宿２丁目１０番１３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	165万6,167 円／平米 547万5,288 円／坪
推定価格 平米 坪	168万9,290 円／平米 558万4,793 円／坪
標準価格 平米 坪	273万7,909 円／平米 905万1,527 円／坪
査定価格 平米 坪	274万 円／平米 905万8,440 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	０３公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都新宿区新宿２丁目１０番１３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	324万2,286 円／平米 1,071万8,998 円／坪
推定価格 平米 坪	348万1,191 円／平米 1,150万8,817 円／坪
標準価格 平米 坪	263万9,265 円／平米 872万5,410 円／坪
査定価格 平米 坪	264万 円／平米 872万7,840 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	５６公０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都新宿区新宿２丁目１０番１３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	123万1,181 円／平米 407万284 円／坪
推定価格 平米 坪	129万3,996 円／平米 427万7,951 円／坪
標準価格 平米 坪	250万7,744 円／平米 829万602 円／坪
査定価格 平米 坪	251万 円／平米 829万8,060 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	91 ％
基準容積率	324 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情