土地路線価格
このエントリーをはてなブックマークに追加

路線価 (2023) 東京都新宿区神楽坂6-64 坪・平米

2023
路 線 価
東京都 新宿区
東京都新宿区神楽坂6丁目64番 (新宿)
  • 周辺状況: 商業地 (中高層の店舗兼共同住宅の多い商業地域)
  • 神楽坂駅 から 150m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
482万6,760
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
146万
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 東京都 新宿区東京都新宿区神楽坂6丁目64番
価格時点 2023
駅名 神楽坂駅 から 150m
路線価
1坪当たり 1坪 482万6,760
1平米当たり 1平米 146万
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月12日
調査実施日 2022年12月11日
鑑定評価額 総額
4億
(215 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 614万9,160
1平米 186万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月24日
鑑定評価額 総額
4億
(215 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 614万9,160 円/坪
1平米 186万 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 神楽坂通り沿いの商業地域。同一需給圏は、新宿区を中心とする都心区に存する繁華性の高い店舗、事務所、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域である。需要者の中心は、収益物件の開発を目的とするディベロッパー、投資家で、稀少性が高い立地であるため投資需要は堅調であり、地価は上昇傾向にある。市場の中心価格帯は、土地代で坪当たり500~700万円程度である。

(2) 同一需給圏は新宿区内における近隣商業または普通商業地域で、1Fを店舗、上層階を共同住宅とした建物が存する地域である。需要者の中心は収益獲得を目的とした不動産業者または個人・法人投資家等である。土地利用に大きな変化は見られない。住居系投資用不動産の需要は良好で、地価は上昇傾向で推移している。規模や容積率などの差異により価格水準は大きく異なり、需要の中心となる価格帯は様々である。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 神楽坂通り沿いに店舗、事務所、共同住宅等が混在する地域で、取引意思決定においては、取引価格による実証性と、投資採算としての収益性がともに重視される。両試算価格ともに適切な資料をもとに判定がなされていることから、比準価格と収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(2) 説得力に係る判断については、市場参加者は、法人投資家等であり、市場の特性に適合した試算価格は、市場の実態を実証的に反映した比準価格及び事業の収益性を反映した収益価格である。資料の相対的信頼性については各手法とも同等と認められる。したがって、比準価格及び収益価格を重視し、代表標準地と秤量的な検討を行い、鑑定評価額を決定する。

交通
交通施設 神楽坂駅 南東方
距離 150 m
土地の状態
土地面積 65 坪 (215 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 80
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 500
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 2.5 m
現況 店舗兼共同住宅
構造 鉄筋コンクリート造:RC
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 11F
地下階数 B0
周辺の利用状況 中高層の店舗兼共同住宅の多い商業地域
接面道路の状況
方位 北東
道路幅員 12 m
舗装状況 舗装
道路の種類 都道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 北西
側道等接面状況 側道
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 商業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 100
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 500
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 新宿区東京都新宿区神楽坂6丁目64番
標準地の範囲
50 m
西 50 m
0 m
30 m
標準的使用
標準的使用 高層店舗付共同住宅地
画地の形状等
間口 10 m
奥行き 20 m
面積 200 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 特記すべき事項はない。
街路 12m都道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 商業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 80
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 500
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 100
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 500
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は、神楽坂通り沿いに店舗、事務所、共同住宅等が混在する繁華性の高い商業地域である。地域要因に影響を及ぼす格別の変動要因はないので、当分の間は現状を維持すると予測する。

(2)店舗、事務所、共同住宅等が混在する神楽坂エリアの商業地域である。特段変動要因はないので今後も現状のまま推移していくと予測される。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 高層店舗付共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 647万9,760
1平米 196万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 647万9,760
1平米 196万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 647万9,760
1平米 196万
前年から次年への変動率 2.2 %
2022年
1坪 601万6,920
1平米 182万
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 647万9,760
1平米 196万
前年から次年への変動率 2.2 %
2019年
1坪 601万6,920
1平米 182万
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)不動産市場は堅調に推移しているが、世界的な金利上昇・資源価格の高騰等に加え、国内金融緩和も転換の動きが見られ、今後の動向に留意を要する。

(2)景気は、新型コロナウイルス感染症による厳しい状況が緩和される中で、持ち直しの動きがみられる。

地域要因
(1)神楽坂通り沿いは稀少性が高く投資需要は堅調である。周辺地域を含めて地域要因に影響を及ぼす格別の変動要因はない。

(2)店舗事務所付共同住宅が多く存する商・住混在地域である。神楽坂通りに位置し希少性を有する地域。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。代替不動産との競争力は普通であり、変動はない。

(2)代替・競争の関係にある不動産と比較して、市場競争力の点で大きな優劣及び変動はないものと判断される。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 12公05
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 新宿区
地域 東京都新宿区神楽坂6丁目64番
区域区分 市街化区域
用途地域 近隣商業地域
価格
取引価格 平米
172万3,353 円/平米
569万7,405 円/坪
推定価格 平米
172万5,043 円/平米
570万2,992 円/坪
標準価格 平米
181万7,748 円/平米
600万9,475 円/坪
査定価格 平米
187万 円/平米
618万2,220 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 97
基準容積率 400
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 22 m
舗装状況 舗装
道路の種類 都道
側道
側道等の接面状況 四方路
側道方位1
側道幅員1 6 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 特別用途地区(特別用途地区)
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 56公05
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 新宿区
地域 東京都新宿区神楽坂6丁目64番
区域区分 市街化区域
用途地域 近隣商業地域
価格
取引価格 平米
160万640 円/平米
529万1,716 円/坪
推定価格 平米
154万5,761 円/平米
511万286 円/坪
標準価格 平米
174万8,598 円/平米
578万865 円/坪
査定価格 平米
180万 円/平米
595万800 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 400
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南東
道路幅員 8 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1 北東
側道幅員1 6 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 第2種中高層階住
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 56公05
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 新宿区
地域 東京都新宿区神楽坂6丁目64番
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種住居地域
価格
取引価格 平米
191万1,654 円/平米
631万9,928 円/坪
推定価格 平米
192万1,034 円/平米
635万938 円/坪
標準価格 平米
206万5,628 円/平米
682万8,966 円/坪
査定価格 平米
213万 円/平米
704万1,780 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 80
基準容積率 400
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 不整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北西
道路幅員 15 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1
側道幅員1 5.9 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 56公05
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 新宿区
地域 東京都新宿区神楽坂6丁目64番
区域区分 市街化区域
用途地域 近隣商業地域
価格
取引価格 平米
156万186 円/平米
515万7,975 円/坪
推定価格 平米
160万3,871 円/平米
530万2,398 円/坪
標準価格 平米
193万49 円/平米
638万742 円/坪
査定価格 平米
199万 円/平米
657万8,940 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 400
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北東
道路幅員 11 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
このエントリーをはてなブックマークに追加