路線価 (2023) 東京都新宿区神楽坂3-1-16 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 新宿区東京都新宿区神楽坂３丁目１番１６
価格時点	2023 年
駅名	飯田橋駅 から 370m
路線価
1坪当たり	1坪 380万1,900 円
1平米当たり	1平米 115万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	1億8,200万 円 (123 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 489万2,880 円 1平米 148万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1億8,200万 円 (123 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 489万2,880 円／坪 1平米 148万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主として新宿区内及び隣接区等のＪＲ線及び東京メトロ沿線の幹線道路背後の商業地域と判定した。主たる需要者は自用目的の事業会社、収益目的の投資家等が想定される。市場の需給動向は投資適格な収益物件や開発素地の供給があれば、供給者側の想定を上回る高値で取引される傾向にある。不動産投資需要は回復基調が鮮明であるが、先行き金利の先高感等の市場停滞リスクは払拭できない。中心価格帯は複合不動産は規模等により多様である。 (2) 同一需給圏は新宿区及び隣接区における店舗兼共同住宅、事務所ビル等が混在する商業地域である。主たる需要者は事業会社、ディベロッパー及び法人・個人投資家など多岐にわたる。金利変動の動向が注視されるも、各種経済政策等に支えられ、投資用不動産やマンション素地を中心に需要は堅調に認められる。市場の中心価格帯は土地で１坪当たり４５０万円～５５０万円程度であり、土地建物の取引総額は規模、取得目的等により大きく異なる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 取引事例は、最新事例を中心に商業地域で特に価格形成に影響を与える街路条件、行政条件が類似した事例を重視した。賃貸事例は標準地周辺で近時に成約した賃貸事例を採用した。各種補修正、要因比較も適切に行われていること及び商業地について需要者は市場性及び収益性の観点から投資判断を行うため、各試算価格の相対的信頼性は同等と判断される。よって比準価格と収益価格を関連付け、代表標準地からの検討を踏まえ、上記の様に鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内における複数の取引事例より導かれたもので、実勢を反映した価格である。収益価格は店舗兼共同住宅を想定して求めたもので、投資採算性を反映している。店舗、事務所、共同住宅が混在する商業地域にあり、意思決定に際しては、収益性を重視するが、代替競争不動産との比較も併せて検討すると考える。したがって、比準価格と収益価格を関連づけて、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	飯田橋駅　西方
距離	370 m
土地の状態
土地面積	37.2 坪 (123 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗、事務所兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗兼マンション、事務所等が見られる商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	新宿区東京都新宿区神楽坂３丁目１番１６
標準地の範囲
東	20 m
西	80 m
南	70 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	13 m
面積	130 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	周辺には大企業等の本社も立地し、従来から人気の住商混在地域である。
街路	９ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)神楽坂の商店街に近い店舗兼共同住宅及び事務所ビル等が建ち並ぶ住商混在地域である。地域に影響を及ぼす変動要因は見当たらない。現状の地域的特性を維持しながら推移するものと予測される。 (2)店舗兼共同住宅、事務所等が混在する商業地域である。老朽化したビルの建替え等も進んできている地域であるが、当面は現状を維持し推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 512万4,300 円 1平米 155万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 522万3,480 円 1平米 158万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 512万4,300円 1平米 155万円
前年から次年への変動率 2.8 ％
2022年	1坪 476万640円 1平米 144万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 522万3,480円 1平米 158万円
前年から次年への変動率 2.8 ％
2019年	1坪 476万640円 1平米 144万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)本邦企業業績に影響を与える長期金利は先高感があり、上期の業績は業種により多様である。政府の物価と景気両輪の好転への施策に期待が集まる。 (2)経済活動の正常化による回復期待は根強く、景気は緩やかに持ち直している。金融市場の変動、物価上昇及び海外景気の下振れ要因に留意する。
地域要因
(1)店舗と事務所等が建ち並ぶ伝統の街である神楽坂通りに近く、居住用と事業用の建物が相互にバランスを維持しながら商住環境を維持している。 (2)大規模事務所も見られるなか、小規模店舗、共同住宅等が混在する地域である。中心部に隣接しており、地価はやや上昇傾向にある。
個別的要因	(1)価格形成要因に影響を与える個別的要因には特段の変動要因はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５６公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都新宿区神楽坂３丁目１番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	131万9,568 円／平米 436万2,492 円／坪
推定価格 平米 坪	139万2,279 円／平米 460万2,874 円／坪
標準価格 平米 坪	147万1,754 円／平米 486万5,619 円／坪
査定価格 平米 坪	147万 円／平米 485万9,820 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	０８公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都新宿区神楽坂３丁目１番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	198万1,590 円／平米 655万1,137 円／坪
推定価格 平米 坪	196万4,442 円／平米 649万4,445 円／坪
標準価格 平米 坪	202万5,198 円／平米 669万5,305 円／坪
査定価格 平米 坪	203万 円／平米 671万1,180 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	498 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５６公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都新宿区神楽坂３丁目１番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	105万9,846 円／平米 350万3,851 円／坪
推定価格 平米 坪	107万1,959 円／平米 354万3,896 円／坪
標準価格 平米 坪	148万4,708 円／平米 490万8,445 円／坪
査定価格 平米 坪	148万 円／平米 489万2,880 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	10.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第２種中高層階住
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５６公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都新宿区神楽坂３丁目１番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	180万340 円／平米 595万1,924 円／坪
推定価格 平米 坪	185万1,029 円／平米 611万9,502 円／坪
標準価格 平米 坪	200万9,803 円／平米 664万4,409 円／坪
査定価格 平米 坪	201万 円／平米 664万5,060 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第２種中高層階住
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	５６公０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都新宿区神楽坂３丁目１番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	160万640 円／平米 529万1,716 円／坪
推定価格 平米 坪	154万5,761 円／平米 511万286 円／坪
標準価格 平米 坪	169万4,913 円／平米 560万3,382 円／坪
査定価格 平米 坪	169万 円／平米 558万7,140 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第２種中高層階住
特別な事情