土地路線価格
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路線価 (2023) 東京都新宿区馬場下町62-17外 坪・平米

2023
路 線 価
東京都 新宿区
東京都新宿区馬場下町62番17外 (新宿)
  • 周辺状況: 商業地 (中高層の店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域)
  • 早稲田駅 から 70m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
446万3,100
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
135万
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 東京都 新宿区東京都新宿区馬場下町62番17外
価格時点 2023
駅名 早稲田駅 から 70m
路線価
1坪当たり 1坪 446万3,100
1平米当たり 1平米 135万
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月08日
調査実施日 2022年12月25日
鑑定評価額 総額
2億4,400万
(141 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 571万9,380
1平米 173万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月15日
鑑定評価額 総額
2億4,400万
(141 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 571万9,380 円/坪
1平米 173万 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は主として、新宿区内の最寄駅から徒歩圏に位置する準幹線道路沿いの商業地域と判定した。需要者の中心は自用目的の事業会社や収益目的とする個人法人投資家等である。市場の需給動向は投資適格な収益物件や開発素地の供給があれば、供給者側の想定を上回る高値で取引される傾向にある。不動産投資需要は回復基調が鮮明であるが、先行き金利の先高感等の市場停滞リスクは払拭できない。中心価格帯は複合不動産で数億円から数十億円と多様である。

(2) 同一需給圏は、新宿及びその周辺区の商業地域と判定した。需要者は自己使用目的の法人や収益物件の建設を計画する不動産業者、法人投資家が中心となる。更地取引は希少であり、需要は堅調である。市場の中心価格帯は、規模により異なるものの一坪単価500万円から600万円と思料する。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 取引事例は、最新事例を中心に商業地域で特に価格形成に影響を与える街路条件、行政条件が類似した事例を重視した。賃貸事例は標準地周辺で近時に成約した賃貸事例を採用した。各種補修正、要因比較も適切に行われていること及び商業地について需要者は市場性及び収益性の観点から投資判断を行うため、各試算価格の相対的信頼性は同等と判断される。よって比準価格と収益価格を関連付け、代表標準地からの検討を踏まえ、上記の様に鑑定評価額を決定した。

(2) 比準価格は市場性に基づく価格である。本件においては同一需給圏内に存する規範性の高い事例を採用することができた。収益価格は収益性に基づく価格である。本件においては規範性のある賃貸事例に基づき、収益費用項目の査定を行うことができた。需要者は市場性を重視し、収益性を考慮の上意思決定を行うと考えられるので、比準価格を重視し、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

交通
交通施設 早稲田駅 北西方
距離 70 m
土地の状態
土地面積 42.6 坪 (141 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 80
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 400
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 1.5 m
現況 店舗、事務所兼住宅
構造 鉄筋コンクリート造:RC
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 5F
地下階数 B1
周辺の利用状況 中高層の店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位 南西
道路幅員 22 m
舗装状況 舗装
道路の種類 都道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 近隣商業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 中高層階住専地区
基準建ぺい率 100
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 400
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 新宿区東京都新宿区馬場下町62番17外
標準地の範囲
90 m
西 30 m
50 m
0 m
標準的使用
標準的使用 中層店舗、事務所兼共同住宅地
画地の形状等
間口 10 m
奥行き 15 m
面積 150 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 特にない。
街路 22m都道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 近隣商業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 中高層階住専地区
指定建ぺい率 80
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 400
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 100
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 400
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)早稲田通り沿いに店舗兼事務所ビル、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域である。近隣に著名大学があり、一定の安定的な収益が見込まれる。地域要因に変動は見当たらず、現状を維持して推移するものと予測される。

(2)早稲田通り沿いに店舗兼事務所ビル、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域である。地域要因に変動を及ぼす要因は認められず、今後も現状のまま推移していくものと予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 中層店舗、事務所兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 601万6,920
1平米 182万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 591万7,740
1平米 179万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 601万6,920
1平米 182万
前年から次年への変動率 2.4 %
2022年
1坪 558万7,140
1平米 169万
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 591万7,740
1平米 179万
前年から次年への変動率 2.4 %
2019年
1坪 558万7,140
1平米 169万
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)本邦企業業績に影響を与える長期金利は先高感があり、上期の業績は業種により多様である。政府の物価と景気両輪の好転への施策に期待が集まる。

(2)不動産需要は堅調であり、新型コロナの影響はあるものの、需要者の購入意欲は積極的である。

地域要因
(1)早稲田通り沿いの商業地域でやや繁華性は劣るが、最寄駅への利便性は良好であり、単身者の住居用建物需要は堅調である。

(2)早稲田駅徒歩圏に存する商業地域であり、需要は堅調であり、地価は概ね安定的に推移している。

個別的要因 (1)個別的要因に変動要因は特にない。近隣地域における競争力は普通である。

(2)個別的要因に変化はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 501008
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 世田谷区
地域 東京都新宿区馬場下町62番17外
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
147万4,995 円/平米
487万6,333 円/坪
推定価格 平米
145万7,811 円/平米
481万9,523 円/坪
標準価格 平米
175万4,285 円/平米
579万9,666 円/坪
査定価格 平米
175万 円/平米
578万5,500 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 600
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南東
道路幅員 40 m
舗装状況 舗装
道路の種類 国道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1 北東
側道幅員1 5 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 12公05
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 新宿区
地域 東京都新宿区馬場下町62番17外
区域区分 市街化区域
用途地域 近隣商業地域
価格
取引価格 平米
172万3,353 円/平米
569万7,405 円/坪
推定価格 平米
172万5,043 円/平米
570万2,992 円/坪
標準価格 平米
176万248 円/平米
581万9,380 円/坪
査定価格 平米
176万 円/平米
581万8,560 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 97
基準容積率 400
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 22 m
舗装状況 舗装
道路の種類 都道
側道
側道等の接面状況 四方路
側道方位1
側道幅員1 6 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 特別用途地区(特別用途地区)
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 56公05
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 新宿区
地域 東京都新宿区馬場下町62番17外
区域区分 市街化区域
用途地域 近隣商業地域
価格
取引価格 平米
160万640 円/平米
529万1,716 円/坪
推定価格 平米
154万5,761 円/平米
511万286 円/坪
標準価格 平米
194万4,353 円/平米
642万8,031 円/坪
査定価格 平米
194万 円/平米
641万3,640 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 400
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南東
道路幅員 8 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1 北東
側道幅員1 6 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 第2種中高層階住
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 56公05
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 新宿区
地域 東京都新宿区馬場下町62番17外
区域区分 市街化区域
用途地域 近隣商業地域
価格
取引価格 平米
173万6,466 円/平米
574万757 円/坪
推定価格 平米
176万6,284 円/平米
583万9,335 円/坪
標準価格 平米
199万8,059 円/平米
660万5,583 円/坪
査定価格 平米
200万 円/平米
661万2,000 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 400
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北東
道路幅員 10.9 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例E

事例番号 56公05
比準価格算定 事例E
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 新宿区
地域 東京都新宿区馬場下町62番17外
区域区分 市街化区域
用途地域 近隣商業地域
価格
取引価格 平米
156万186 円/平米
515万7,975 円/坪
推定価格 平米
160万3,871 円/平米
530万2,398 円/坪
標準価格 平米
179万6,048 円/平米
593万7,735 円/坪
査定価格 平米
180万 円/平米
595万800 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 400
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北東
道路幅員 11 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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