路線価 (2023) 東京都新宿区上落合2-524-17 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 新宿区東京都新宿区上落合２丁目５２４番１７
価格時点	2023 年
駅名	落合駅 から 180m
路線価
1坪当たり	1坪 241万3,380 円
1平米当たり	1平米 73万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	1億100万 円 (107 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 313万4,088 円 1平米 94万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	1億200万 円 (107 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 314万700 円／坪 1平米 95万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、新宿区及び隣接区内の街路条件が良好で、店舗兼居宅、共同住宅等が見られる路線商業的な地域である。資金調達環境はやや不透明感が出てきたものの、これら投資家等の需要は継続的に強く、需要と比較して供給は少ない。取引価格水準は新宿区内商業地としては低位に属し、標準的な土地、建物の取引総額は１億円～３億円程度である。 (2) 同一需給圏は、新宿区内及びその周辺区内における幹線道路及び準幹線道路沿いの路線商業地域及び商住混在地域である。需要者は自己使用を目的とする法人や賃貸経営を目的とする不動産業者、投資家等が中心と考えられる。区内商業地に対する需要は根強く需要は堅調である。取引総額は土地の規模、地形、容積率等により異なるが概ね１～３億円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 需要者は自用の居宅兼事務所ビル等を計画する個人等の外、収益物件の建築・転売を計画する不動産業者等が中心である。市場の実態を反映した比準価格と、周辺の賃貸需要等を考慮して求めた収益価格をいずれも妥当と判断するが、普通商業地等の需給動向並びに標準地の規模等から、自用を目的とする需要が投資を目的とする需要より強いと判断し、収益価格より比準価格に重きを置き、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は街路条件を重視して広範囲から収集した取引事例から試算しており市場性を的確に反映している。これに対し、収益価格は収益性を反映しており、比準価格との開差は極めて小さい。近隣地域は中層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ路線商業地域であり、取引に当たっては市場性と収益性を同時に考慮すると考えられる。したがって、比準価格と収益価格を関連づけ、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	落合駅　東方
距離	180 m
土地の状態
土地面積	32.4 坪 (107 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	事務所、住宅兼倉庫
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、マンション等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	中高層階住居専用
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	新宿区東京都新宿区上落合２丁目５２４番１７
標準地の範囲
東	120 m
西	150 m
南	35 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	13.5 m
面積	110 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	都市計画道路（補助７４号線）、計画幅員２０ｍ
街路	１５ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	中高層階住居専用
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は落合駅の東方、低層店舗、店舗兼居宅、共同住宅等が混在する地域である。今後は既存低層建物等の建替、集約等により建物の中高層化が進んでいくものと予測する。 (2)近隣地域は落合駅の東方に位置し、中層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ路線商業地域である。今後は既存建物の建替え、高層化が進んでいくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 328万6,164 円 1平米 99万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 337万2,120 円 1平米 102万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 328万6,164円 1平米 99万4,000円
前年から次年への変動率 3.7 ％
2022年	1坪 302万1,684円 1平米 91万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 337万2,120円 1平米 102万円
前年から次年への変動率 3.9 ％
2019年	1坪 302万1,684円 1平米 91万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス禍等により、不動産市場等への影響が若干残る地域・地区もあるものの、全体的には回復傾向が顕著である。 (2)地価水準は上昇傾向にあるが、物価高や金融情勢、海外情勢等の状況から今後の見通しは不透明である。
地域要因
(1)利便性等と比較して相対的に地価が安価な商業地域で、需要は安定的に存在し、地域要因に大きな変化はない。 (2)小売店舗、マンション等が建ち並ぶ早稲田通り沿いの商業地域であり、地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動は認められない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５１公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都新宿区上落合２丁目５２４番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	83万1,113 円／平米 274万7,660 円／坪
推定価格 平米 坪	87万1,821 円／平米 288万2,240 円／坪
標準価格 平米 坪	96万5,472 円／平米 319万1,850 円／坪
査定価格 平米 坪	96万5,000 円／平米 319万290 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	5.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５６公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都新宿区上落合２丁目５２４番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	152万784 円／平米 502万7,712 円／坪
推定価格 平米 坪	152万9,558 円／平米 505万6,719 円／坪
標準価格 平米 坪	153万2,623 円／平米 506万6,852 円／坪
査定価格 平米 坪	153万 円／平米 505万8,180 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５６公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都新宿区上落合２丁目５２４番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	105万9,846 円／平米 350万3,851 円／坪
推定価格 平米 坪	107万1,959 円／平米 354万3,896 円／坪
標準価格 平米 坪	118万7,109 円／平米 392万4,582 円／坪
査定価格 平米 坪	119万 円／平米 393万4,140 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	10.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第２種中高層階住
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	６４公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都新宿区上落合２丁目５２４番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	71万4,267 円／平米 236万1,367 円／坪
推定価格 平米 坪	72万3,552 円／平米 239万2,063 円／坪
標準価格 平米 坪	99万9,381 円／平米 330万3,954 円／坪
査定価格 平米 坪	99万9,000 円／平米 330万2,694 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情