土地路線価格
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路線価 (2023) 東京都新宿区若松町110-3 坪・平米

2023
路 線 価
東京都 新宿区
東京都新宿区若松町110番3 (新宿)
  • 周辺状況: 商業地 (中低層店舗、高層マンションが混在する商業地域)
  • 若松河田駅 から 300m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
386万8,020
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
117万
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 東京都 新宿区東京都新宿区若松町110番3
価格時点 2023
駅名 若松河田駅 から 300m
路線価
1坪当たり 1坪 386万8,020
1平米当たり 1平米 117万
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月06日
調査実施日 2022年12月16日
鑑定評価額 総額
3億6,600万
(236 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 512万4,300
1平米 155万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月11日
調査実施日 2022年12月08日
鑑定評価額 総額
3億6,600万
(236 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 512万4,300 円/坪
1平米 155万 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は、新宿区内の幹線・準幹線道路沿いの交通接近条件が良好で高度利用が可能であるが、比較的商業繁華性が低い商業地域である。需要者は自己使用目的の一般事業法人の外、収益物件の建築・転売を計画する不動産業者やデベロッパー、個人・法人投資家等が中心である。資金調達環境の不透明感はあるものの、これら投資家等の需要は強いが、供給は少ない。共同住宅地としての需要が強く、標準的な土地、建物の取引総額は3億円~10億円程度である。

(2) 同一需給圏は新宿区内の幹線道路及び準幹線道路沿いで中高層の店舗兼共同住宅が建ち並ぶ商業地域である。需要者の中心は自己使用目的の法人のほか、収益目的の不動産業者及び個人投資家、開発目的のデベロッパーである。商業地であるが共同住宅地としての立地は良好であり、需要は根強いことから需要は堅調である。商業地の取引規模は様々であるが、土地の中心価格帯は坪当たり500万円~600万円程度である。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 需要者は自用を目的とする法人並びに収益性を取引の判断指標とする法人等が考えられ、市場の実態を反映した実証的な価格である比準価格と、周辺の賃貸事例を基礎に近隣地域の賃貸需要を考慮して求めた収益価格をいずれも妥当と判断するが、昨今の経済情勢並びに標準地の規模等から、自用を目的とする需要が投資を目的とする需要より強いと判断し、比準価格に重きを置き、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(2) 比準価格は街路条件を重視して広範囲から収集した取引事例から試算しており市場性を的確に反映している。これに対し、収益価格は収益性を反映しており、比準価格との開差は極めて小さい。近隣地域は中低層店舗、高層マンションが混在する商業地域であり、取引に当たっては市場性と収益性を同時に考慮すると考えられる。したがって、比準価格と収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

交通
交通施設 若松河田駅 北東方
距離 300 m
土地の状態
土地面積 71.4 坪 (236 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 80
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 500
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 1.5 m
現況 店舗、事務所兼共同住宅
構造 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 11F
地下階数 B1
周辺の利用状況 中低層店舗、高層マンションが混在する商業地域
接面道路の状況
方位
道路幅員 15 m
舗装状況 舗装
道路の種類 都道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 西
側道等接面状況 側道
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 商業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 都市計画道路
基準建ぺい率 100
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 500
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 新宿区東京都新宿区若松町110番3
標準地の範囲
70 m
西 50 m
35 m
0 m
標準的使用
標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口 13 m
奥行き 18 m
面積 230 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 特になし。
街路 15m都道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 商業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 都市計画道路
指定建ぺい率 80
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 500
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 100
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 500
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)大久保通り沿いに、中低層店舗、高層店舗兼共同住宅等が混在する商業地域として成熟しており、地域要因に大きな変化はなく、今後も概ね現状を維持していくと予測する。

(2)大久保通り沿いに中低層店舗、高層マンションが混在する商業地域である。地域要因に特段の変動はなく、今後当分の間は現状のまま推移するものと予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 中高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 548万7,960
1平米 166万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 542万1,840
1平米 164万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 548万7,960
1平米 166万
前年から次年への変動率 3.3 %
2022年
1坪 495万9,000
1平米 150万
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 542万1,840
1平米 164万
前年から次年への変動率 3.3 %
2019年
1坪 495万9,000
1平米 150万
標準地区分 非表示
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス禍等により、不動産市場等への影響が若干残る地域・地区もあるものの、全体的には回復傾向が顕著である。

(2)地価水準は上昇傾向にあるが、物価高や金融情勢、海外情勢等の状況から今後の見通しは不透明である。

地域要因
(1)都営地下鉄駅に近く、また街路条件が良好で高度利用が可能な地域で、高層店舗兼共同住宅地としての需要は強く、地域要因に大きな変化はない。

(2)中低層店舗、高層マンションが混在する商業地域である。地域要因に特段の変動はない。

個別的要因 (1)個別的要因に変動は認められない。

(2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 51公05
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 新宿区
地域 東京都新宿区若松町110番3
区域区分 市街化区域
用途地域 近隣商業地域
価格
取引価格 平米
83万1,113 円/平米
274万7,660 円/坪
推定価格 平米
87万1,821 円/平米
288万2,240 円/坪
標準価格 平米
159万3,823 円/平米
526万9,179 円/坪
査定価格 平米
163万 円/平米
538万8,780 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 400
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 不整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 15 m
舗装状況 舗装
道路の種類 都道
側道
側道等の接面状況 四方路
側道方位1
側道幅員1 5.3 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 03公05
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 新宿区
地域 東京都新宿区若松町110番3
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
324万2,286 円/平米
1,071万8,998 円/坪
推定価格 平米
348万1,191 円/平米
1,150万8,817 円/坪
標準価格 平米
251万1,682 円/平米
830万3,621 円/坪
査定価格 平米
256万 円/平米
846万3,360 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 600
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 ほぼ台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 25 m
舗装状況 舗装
道路の種類 都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 特別用途地区(特別用途地区)
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 56公05
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 新宿区
地域 東京都新宿区若松町110番3
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
235万7,232 円/平米
779万3,009 円/坪
推定価格 平米
264万2,800 円/平米
873万7,097 円/坪
標準価格 平米
161万481 円/平米
532万4,250 円/坪
査定価格 平米
164万 円/平米
542万1,840 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 600
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 不整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北東
道路幅員 40 m
舗装状況 舗装
道路の種類 都道
側道
側道等の接面状況 四方路
側道方位1 南西
側道幅員1 6.7 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 第5種中高層階住
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 56公05
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 新宿区
地域 東京都新宿区若松町110番3
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
131万9,568 円/平米
436万2,492 円/坪
推定価格 平米
139万2,279 円/平米
460万2,874 円/坪
標準価格 平米
167万3,412 円/平米
553万2,300 円/坪
査定価格 平米
171万 円/平米
565万3,260 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 500
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 不整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南東
道路幅員 15 m
舗装状況 舗装
道路の種類 都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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