路線価 (2023) 東京都新宿区四谷3-1-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 新宿区東京都新宿区四谷３丁目１番８
価格時点	2023 年
駅名	四谷三丁目駅 から 140m
路線価
1坪当たり	1坪 1,038万840 円
1平米当たり	1平米 314万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (533 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,378万6,020 円 1平米 417万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (533 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,378万6,020 円／坪 1平米 417万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ四ツ谷駅を中心とした新宿区のほか、周辺隣接区において中高層の店舗兼事務所が建ち並ぶ商業地域であり、広域的である。需要者は自用又は賃貸目的の法人や投資法人が中心と考えられる。商業地としての稀少性が高く投資需要は根強いが、供給は少なく、取引はやや停滞気味である。物件ごとの個別性を反映して取引の個別性が強く、取引の中心となる価格帯は見出しづらい。 (2) 同一需給圏は、主として新宿区を中心に隣接区内の幹線・準幹線道路沿いの商業地域。需要者の中心は、収益用不動産を開発運営する不動産業者、機関投資家、大手企業法人等である。当該地域は、良好な立地条件から用途の多様性があり需要は堅調である。商業地の取引は個別性が強く、市場の中心価格帯は規模によって相当な幅があり、土地は対象標準地と同規模程度で総額２０億円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は敷地規模及び街路条件を重視して広範囲から収集した取引事例によって試算しており市場性を的確に反映している。これに対し、収益価格は収益性を反映しており、比準価格との開差は極めて小さい。近隣地域は中高層の店舗兼事務所等が建ち並ぶ商業地域であり、取引に当たっては市場性と収益性を同時に考慮すると考えられる。したがって、比準価格と収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、規範性の高い取引事例から求め市場の実態を反映し客観的で説得力がある。収益価格は、新宿通り沿い商業地域の地域性に基づき不動産の収益性を反映した理論的な価格である。市場参加者は、代替不動産の取引価格や稀少性に加え対象不動産の収益性を考慮し意思決定することから、比準価格と収益価格を関連付け鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	四谷三丁目駅　東方
距離	140 m
土地の状態
土地面積	161.2 坪 (533 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B2
周辺の利用状況	中高層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	中高層階住居専用
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	700 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	新宿区東京都新宿区四谷３丁目１番８
標準地の範囲
東	50 m
西	90 m
南	0 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗、事務所兼共同住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４０ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	中高層階住居専用
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	700 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は新宿通り沿いに中高層店舗兼事務所ビルのほか店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域として熟成している。地域要因に特段の変動はなく、今後当分の間は現状のまま推移するものと予測する。 (2)価格形成要因の変動は特に認められず、中高層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域として、当分の間現状を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗、事務所兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1,461万2,520 円 1平米 442万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1,454万6,400 円 1平米 440万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1,461万2,520円 1平米 442万円
前年から次年への変動率 4.3 ％
2022年	1坪 1,322万4,000円 1平米 400万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1,454万6,400円 1平米 440万円
前年から次年への変動率 4.3 ％
2019年	1坪 1,322万4,000円 1平米 400万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)地価水準は上昇傾向にあるが、物価高や金融情勢、海外情勢等の状況から今後の見通しは不透明である。 (2)新型コロナの影響による店舗、オフィス需要の減退から持ち直し、良好な資金調達環境を背景に投資意欲は回復傾向である。
地域要因
(1)視認性の高い幹線道路沿いの商業地域であり、需要は根強い。地域要因に特段の変動はない。 (2)四谷三丁目駅周辺の商業地域として既に成熟しており地域要因に大きな変動はなく、地価は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５６公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	渋谷区
地域	東京都新宿区四谷３丁目１番８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	489万8,565 円／平米 1,619万4,656 円／坪
推定価格 平米 坪	475万9,120 円／平米 1,573万3,651 円／坪
標準価格 平米 坪	432万2,543 円／平米 1,429万327 円／坪
査定価格 平米 坪	441万 円／平米 1,457万9,460 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	北東
側道幅員2	6.1 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第２種文教地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	６８公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都新宿区四谷３丁目１番８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	540万7,773 円／平米 1,787万8,098 円／坪
推定価格 平米 坪	387万5,923 円／平米 1,281万3,801 円／坪
標準価格 平米 坪	431万6,173 円／平米 1,426万9,268 円／坪
査定価格 平米 坪	440万 円／平米 1,454万6,400 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	559 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	25 m
側道方位2	南西
側道幅員2	4.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3	中高層階住居専用
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１２公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都新宿区四谷３丁目１番８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	294万6,541 円／平米 974万1,265 円／坪
推定価格 平米 坪	299万739 円／平米 988万7,383 円／坪
標準価格 平米 坪	429万7,039 円／平米 1,420万6,011 円／坪
査定価格 平米 坪	438万 円／平米 1,448万280 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１１公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都新宿区四谷３丁目１番８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	272万2,842 円／平米 900万1,716 円／坪
推定価格 平米 坪	290万8,108 円／平米 961万4,205 円／坪
標準価格 平米 坪	435万3,455 円／平米 1,439万2,522 円／坪
査定価格 平米 坪	444万 円／平米 1,467万8,640 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１６公０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都新宿区四谷３丁目１番８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	227万9,611 円／平米 753万6,394 円／坪
推定価格 平米 坪	260万4,684 円／平米 861万1,085 円／坪
標準価格 平米 坪	384万1,717 円／平米 1,270万716 円／坪
査定価格 平米 坪	392万 円／平米 1,295万9,520 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	10.7 m
側道方位2	西
側道幅員2	13 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情