土地路線価格
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路線価 (2023) 東京都新宿区早稲田鶴巻町523-6 坪・平米

2023
路 線 価
東京都 新宿区
東京都新宿区早稲田鶴巻町523番6 (新宿)
  • 周辺状況: 住宅地 (共同住宅を中心に事業所等も混在する住宅地域)
  • 早稲田駅 から 300m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
208万2,780
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
63万
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 東京都 新宿区東京都新宿区早稲田鶴巻町523番6
価格時点 2023
駅名 早稲田駅 から 300m
路線価
1坪当たり 1坪 208万2,780
1平米当たり 1平米 63万
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月11日
調査実施日 2022年12月08日
鑑定評価額 総額
1億6,200万
(197 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 272万4,144
1平米 82万4,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月06日
調査実施日 2022年12月08日
鑑定評価額 総額
1億6,200万
(197 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 272万838 円/坪
1平米 82万3,000 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は、JR山手線内側の新宿区及びその周辺区で、最寄駅への接近性が良好な中低層の共同住宅の外、商業系の用途での利用も見られる地域である。需要者は自己使用目的の個人あるいは賃貸収益を目的とする法人、中小不動産業者等が中心と考えられる。最近は賃貸共同住宅・分譲マンション用地等の住居系需要が根強く、需要は堅調である。需要の中心は土地1㎡当たり70~95万円程度である。

(2) 同一需給圏は概ね新宿区を中心とし、その隣接区の一部も含む圏域の住宅地域である。需要者としては共同住宅地としての購入を目論む投資家及び不動産業者等が想定される。駅への接近性に優れることから、共同住宅地としての競争力は高いものと思料される。標準的画地規模の土地では750千円/㎡~950千円/㎡程度が市場の中心である。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は地域の特性が類似した取引事例を中心に試算しており市場性を的確に反映している。これに対し、収益価格は収益性を反映しており、比準価格との開差は小さい。近隣地域は中層共同住宅が主体の住宅地域であり、需要者は市場性を重視しつつ収益性も主要な選択指標とすると考えられる。したがって、比準価格を重視した上で収益価格を比較考量し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(2) 共同住宅地としての購入を目論む投資家、不動産業者等は収益性を考慮し、市場での取引価格の動向を重視して行動するものと思料される。よって取引価格の動向を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

交通
交通施設 早稲田駅 北東方
距離 300 m
土地の状態
土地面積 59.6 坪 (197 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 400
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 1.5 m
現況 共同住宅兼住宅
構造 鉄筋コンクリート造:RC
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 3F
地下階数 B0
周辺の利用状況 共同住宅を中心に事業所等も混在する住宅地域
接面道路の状況
方位 南西
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第2種住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 第2種文教地区
基準建ぺい率 70
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 240
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 新宿区東京都新宿区早稲田鶴巻町523番6
標準地の範囲
50 m
西 40 m
70 m
30 m
標準的使用
標準的使用 中層共同住宅地
画地の形状等
間口 12 m
奥行き 15 m
面積 180 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 基準方位 北  6m区道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第2種住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 第2種文教地区
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 400
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 70
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 240
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地下鉄の最寄駅に比較的近く、中層共同住宅が主体の住宅地域である。地域要因に特段の変動はなく、今後当分の間は現状のまま推移するものと予測する。

(2)地域要因に格別の変動要因はなく、概ね現状を維持して推移するものと思われる。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 中層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 287万2,914
1平米 86万9,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 286万2,996
1平米 86万6,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 287万2,914
1平米 86万9,000
前年から次年への変動率 4.2 %
2022年
1坪 261万5,046
1平米 79万1,000
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 286万2,996
1平米 86万6,000
前年から次年への変動率 4 %
2019年
1坪 261万5,046
1平米 79万1,000
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)地価水準は上昇傾向にあるが、物価高や金融情勢、海外情勢等の状況から今後の見通しは不透明である。

(2)景気は、緩やかに持ち直している。先行きについては、ウィズコロナの下で、各種政策の効果もあって、景気が持ち直していくことが期待される。

地域要因
(1)早稲田駅への接近性が良好な住宅地域として熟成しており、需要は底堅い。地域要因に特段の変動はない。

(2)共同住宅を中心とする地域であり、地域要因に特段の変化はないが、利便性の高い共同住宅地の需要は堅調に推移している。

個別的要因 (1)個別的要因に特段の変動はない。

(2)個別的要因に特段の変化はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 04公05
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 新宿区
地域 東京都新宿区早稲田鶴巻町523番6
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種住居地域
価格
取引価格 平米
88万9,137 円/平米
293万9,487 円/坪
推定価格 平米
89万7,605 円/平米
296万7,482 円/坪
標準価格 平米
90万2,116 円/平米
298万2,395 円/坪
査定価格 平米
93万8,000 円/平米
310万1,028 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 160
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 2.4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 地区計画等(地区計画等)
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 14公05
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 新宿区
地域 東京都新宿区早稲田鶴巻町523番6
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種住居地域
価格
取引価格 平米
79万5,292 円/平米
262万9,235 円/坪
推定価格 平米
81万6,765 円/平米
270万225 円/坪
標準価格 平米
80万2,323 円/平米
265万2,480 円/坪
査定価格 平米
83万4,000 円/平米
275万7,204 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 244
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北西
道路幅員 6.1 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 特別用途地区(特別用途地区)
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 56公05
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 新宿区
地域 東京都新宿区早稲田鶴巻町523番6
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種住居地域
価格
取引価格 平米
78万8,853 円/平米
260万7,948 円/坪
推定価格 平米
80万2,912 円/平米
265万4,427 円/坪
標準価格 平米
80万5,328 円/平米
266万2,414 円/坪
査定価格 平米
83万8,000 円/平米
277万428 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 172
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北東
道路幅員 4.3 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 第2種文教地区
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 66公05
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 新宿区
地域 東京都新宿区早稲田鶴巻町523番6
区域区分 市街化区域
用途地域 準工業地域
価格
取引価格 平米
89万2,031 円/平米
294万9,054 円/坪
推定価格 平米
98万7,807 円/平米
326万5,690 円/坪
標準価格 平米
83万2,188 円/平米
275万1,214 円/坪
査定価格 平米
86万5,000 円/平米
285万9,690 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 300
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 不整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 8.8 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
側道
側道等の接面状況 四方路
側道方位1 西
側道幅員1 1.1 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 特別用途地区(特別用途地区)
その他地域地区等2 高度地区(高度地区)
その他地域地区等3
特別な事情
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