土地路線価格
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路線価 (2023) 東京都新宿区西新宿5-498-2 坪・平米

2023
路 線 価
東京都 新宿区
東京都新宿区西新宿5丁目498番2 (新宿)
  • 周辺状況: 住宅地 (一般住宅、アパート等が混在する住宅地域)
  • 西新宿五丁目駅 から 500m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
201万6,660
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
61万
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 東京都 新宿区東京都新宿区西新宿5丁目498番2
価格時点 2023
駅名 西新宿五丁目駅 から 500m
路線価
1坪当たり 1坪 201万6,660
1平米当たり 1平米 61万
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月06日
調査実施日 2022年12月16日
鑑定評価額 総額
1億400万
(132 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 261万1,740
1平米 79万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月12日
調査実施日 2022年12月11日
鑑定評価額 総額
1億500万
(132 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 262万8,270 円/坪
1平米 79万5,000 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は新宿区及び隣接区を含み新宿副都心に近い一般住宅、低層共同住宅が多く見られる住宅地域である。需要者は規模が小さいものでは一次取得者も存在するが、二次取得者が中心である。地積がやや大きいものは共同住宅地としてのデベロッパー等の需要も存在する。住宅の供給は小規模化する傾向が感じられる。売買される土地の画地規模はさまざまであるが、新築の土地建物総額で1.5億円以下が中心である。

(2) 同一需給圏は、新宿区及びその隣接区に存する一般住宅、共同住宅が混在する住宅地域である。利便性の高い住宅地であり、地価は上昇傾向にある。需要者の中心は、自己使用目的での個人であるが、周辺再開発の影響や新宿副都心への近接性から賃貸需要も見込まれるため、収益物件の開発を目的とするディベロッパー、投資家の需要も見込まれる。市場の中心価格帯は、土地代で7千万円~1.5億円程度である。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏内の類似地域等に存する取引事例により価格が決定されており、市場性を反映している。収益価格は、当該地域が居住の快適性・利便性等を指向する地域であるが、収益性を重視して新規に土地を取得し共同住宅等を建築する投資家等も存在すると判断され、規範性をある程度有する。よって、本件においては、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討等を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(2) 周辺再開発事業の影響や新宿副都心にも近接する利便性が高い地域であることから、自己使用目的と収益目的の取引が混在するが、利便性等を重視する自己使用目的の需要が強く、取引意思決定においては、理論値である収益価格よりも実証性の高い比準価格が重視される傾向にあり、類似地域において信頼性のある取引事例を収集し得たため、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

交通
交通施設 西新宿五丁目 北方
距離 500 m
土地の状態
土地面積 39.9 坪 (132 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 300
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 1.2 m
現況 住宅
構造 木造:W
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第2種住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 70
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 160
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 新宿区東京都新宿区西新宿5丁目498番2
標準地の範囲
20 m
西 50 m
60 m
30 m
標準的使用
標準的使用 低層住宅地
画地の形状等
間口 10 m
奥行き 15 m
面積 150 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 特になし。
街路 基準方位北 4m区道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第2種住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 300
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 70
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 160
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中低層の一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、周辺は再開発事業も進行中であるが、今後も同様に推移していくものと予測される。

(2)近隣地域は一般住宅と共同住宅が混在する成熟した住宅地域であるが、周辺地域では再開発事業が進行中であることから、新宿副都心への近接性も踏まえ、今後はさらに利便性を高めていくと予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 274万3,980
1平米 83万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 276万7,122
1平米 83万7,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 274万3,980
1平米 83万
前年から次年への変動率 3.8 %
2022年
1坪 251万5,866
1平米 76万1,000
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 276万7,122
1平米 83万7,000
前年から次年への変動率 4.5 %
2019年
1坪 251万5,866
1平米 76万1,000
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス禍等により、不動産市場等への影響が若干残る地域・地区もあるものの、全体的には回復傾向が顕著である。

(2)不動産市場は堅調に推移しているが、世界的な金利上昇・資源価格の高騰等に加え、国内金融緩和も転換の動きが見られ、今後の動向に留意を要する。

地域要因
(1)周辺の再開発事業は進行中であり、今後も都心近接の住宅地としての価格形成要因に変動はない。

(2)西新宿5丁目地区では再開発事業が進行中で、新宿副都心にも近い立地である事から、今後も住宅需要は堅調であると思料する。

個別的要因 (1)個別的要因に変動は認められない。

(2)個別的要因に変動はない。代替不動産との競争力は普通であり、変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 03公05
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 新宿区
地域 東京都新宿区西新宿5丁目498番2
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
90万7,510 円/平米
300万228 円/坪
推定価格 平米
91万9,308 円/平米
303万9,232 円/坪
標準価格 平米
93万1,416 円/平米
307万9,261 円/坪
査定価格 平米
97万8,000 円/平米
323万3,268 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 240
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南東
道路幅員 3.3 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 特別用途地区(特別用途地区)
その他地域地区等2 高度地区(高度地区)
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 05公05
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 新宿区
地域 東京都新宿区西新宿5丁目498番2
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
94万9,345 円/平米
313万8,535 円/坪
推定価格 平米
93万176 円/平米
307万5,162 円/坪
標準価格 平米
76万9,376 円/平米
254万3,557 円/坪
査定価格 平米
80万8,000 円/平米
267万1,248 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 240
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南東
道路幅員 2.8 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 56公05
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 新宿区
地域 東京都新宿区西新宿5丁目498番2
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
63万5,097 円/平米
209万9,631 円/坪
推定価格 平米
76万8,094 円/平米
253万9,319 円/坪
標準価格 平米
83万4,885 円/平米
276万130 円/坪
査定価格 平米
87万7,000 円/平米
289万9,362 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 160
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 袋地等
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南東
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 56公05
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 新宿区
地域 東京都新宿区西新宿5丁目498番2
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
83万6,987 円/平米
276万7,079 円/坪
推定価格 平米
86万1,019 円/平米
284万6,529 円/坪
標準価格 平米
88万8,564 円/平米
293万7,593 円/坪
査定価格 平米
93万3,000 円/平米
308万4,498 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 180
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北西
道路幅員 4.5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例E

事例番号 18公05
比準価格算定 事例E
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 新宿区
地域 東京都新宿区西新宿5丁目498番2
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
44万655 円/平米
145万6,805 円/坪
推定価格 平米
43万2,181 円/平米
142万8,790 円/坪
標準価格 平米
74万5,140 円/平米
246万3,433 円/坪
査定価格 平米
78万2,000 円/平米
258万5,292 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 160
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南西
道路幅員 1.8 m
舗装状況 未舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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