土地路線価格
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路線価 (2023) 東京都新宿区市谷左内町22 坪・平米

2023
路 線 価
東京都 新宿区
東京都新宿区市谷左内町22番 (新宿)
  • 周辺状況: 住宅地 (共同住宅、事務所ビル等が混在する住宅地域)
  • 市ケ谷駅 から 330m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
290万9,280
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
88万
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 東京都 新宿区東京都新宿区市谷左内町22番
価格時点 2023
駅名 市ケ谷駅 から 330m
路線価
1坪当たり 1坪 290万9,280
1平米当たり 1平米 88万
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月01日
鑑定評価額 総額
3億3,400万
(290 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 380万1,900
1平米 115万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月12日
調査実施日 2022年12月12日
鑑定評価額 総額
3億3,400万
(290 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 380万1,900 円/坪
1平米 115万 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は、主として市ケ谷駅など都心JR駅徒歩圏にあって利便性が高く用途多様な住宅地域の存する圏域と判定した。需要者の中心は、自用または投資目的の高所得層、不動産業者が想定される。同一需給圏では低金利が続いてきた中で住宅需要は依然として強く、価格は高騰あるいは高止まり状態にあり、近隣地域のような市ケ谷駅徒歩圏の土地は稀少性があり取得需要が強い。市場の中心価格帯は、百坪程度の土地で3~4億円程度。

(2) 同一需給圏は、新宿区内のJR山手線内側の地域で、最寄駅から徒歩圏の利便性の高い住宅地域と判定した。主たる需要者としては、自己使用目的の個人(富裕層)、賃貸事業目的の個人(富裕層)・法人が想定される。特に近隣地域及びその周辺地域は利便性が高く、需要は底堅いが、供給は少ない。土地の中心価格帯は坪単価300万円台半ば~400万円台半ば程度と推測されるが、画地条件等により価格は大きく異なる。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 主たる需要者が対象地の価格に関して意思決定するに当たっては、戸建住宅のみならず共同住宅や事務所、ホテルなど多様な用途需要が競合する中で、市場性とともに収益性をも考慮する。本件では、取引事例比較法において主として新宿区または渋谷区の用途多様な住宅地域に係る事例を採用している。したがって、比準価格を若干重視し、賃貸事業を想定した理論的な収益価格をも関連付け、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(2) 比準価格は、規範性を有する取引事例を選択のうえ適切に試算しており、市場性を反映し説得力が高い。収益価格は土地価格に対して期待する利回りを確保できる賃料収入が見込み難いため、低位に求められた。標準地の取引は、その希少性等により収益性よりも居住の快適性等を重視して取引する個人が中心となる。本件では、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量のうえ、さらに代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

交通
交通施設 市ケ谷駅北西方
距離 330 m
土地の状態
土地面積 87.7 坪 (290 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 300
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 台形
間口 1 m
奥行 2.5 m
現況 ホテル
構造 鉄筋コンクリート造:RC
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 4F
地下階数 B1
周辺の利用状況 共同住宅、事務所ビル等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位 南西
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 70
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 240
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 新宿区東京都新宿区市谷左内町22番
標準地の範囲
30 m
西 150 m
0 m
30 m
標準的使用
標準的使用 中層共同住宅地
画地の形状等
間口 8.5 m
奥行き 22 m
面積 290 m2
形状 台形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 基準方位北   6m区道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 300
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 70
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 240
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)JR駅徒歩圏の市谷台地に位置し利便性と用途の多様性を有する住宅地域として、共同住宅をはじめ多様な用途の需要が強く、当面、このような地域の特性に大きな変化は無いものと予測される。

(2)近隣地域は、高台に位置する交通利便性の高い住宅地域である。価格形成に大きな影響を及ぼす変動要因はなく、当面の間、現状を維持していくものと予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 中層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 409万9,440
1平米 124万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 413万2,500
1平米 125万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 409万9,440
1平米 124万
前年から次年への変動率 4.5 %
2022年
1坪 363万6,600
1平米 110万
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 413万2,500
1平米 125万
前年から次年への変動率 4.5 %
2019年
1坪 363万6,600
1平米 110万
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)新型コロナ変異種による感染再拡大が懸念される中で、物価上昇が顕著となり、日銀の長期金利修正に伴う金融緩和転換の可能性が注目されている。

(2)新型コロナウイルスの存在を前提とした経済活動に慣れつつある中、足元では投資家行動に影響を与える金融・資本市場の動向に留意する必要がある。

地域要因
(1)JR市ケ谷駅より徒歩圏に位置し利便性が高く用途多様な住宅地域として、共同住宅用地の需要が底堅いほか、事務所やホテルの潜在需要もある。

(2)JR市ケ谷駅徒歩圏の利便性の高い住宅地域で、住環境も良好である。近隣地域等の地域要因に影響を与える大きな変動要因はない。

個別的要因 (1)個別的要因に変化はない。

(2)価格形成に影響を与える個別的要因に特段の変動は見られない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 18公05
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 新宿区
地域 東京都新宿区市谷左内町22番
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
142万6,164 円/平米
471万4,898 円/坪
推定価格 平米
141万5,194 円/平米
467万8,631 円/坪
標準価格 平米
159万9,089 円/平米
528万6,588 円/坪
査定価格 平米
166万 円/平米
548万7,960 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 160
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南東
道路幅員 3.4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 56公05
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 新宿区
地域 東京都新宿区市谷左内町22番
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
122万6,777 円/平米
405万5,725 円/坪
推定価格 平米
123万421 円/平米
406万7,772 円/坪
標準価格 平米
143万7,408 円/平米
475万2,071 円/坪
査定価格 平米
149万 円/平米
492万5,940 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 220
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北東
道路幅員 5.5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 11公05
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 新宿区
地域 東京都新宿区市谷左内町22番
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
106万1,057 円/平米
350万7,854 円/坪
推定価格 平米
108万7,321 円/平米
359万4,683 円/坪
標準価格 平米
117万9,307 円/平米
389万8,789 円/坪
査定価格 平米
123万 円/平米
406万6,380 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 216
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北東
道路幅員 5.4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 17公05
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 渋谷区
地域 東京都新宿区市谷左内町22番
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
99万8,508 円/平米
330万1,067 円/坪
推定価格 平米
100万2,424 円/平米
331万4,014 円/坪
標準価格 平米
99万5,456 円/平米
329万978 円/坪
査定価格 平米
104万 円/平米
343万8,240 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例E

事例番号 56公05
比準価格算定 事例E
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 渋谷区
地域 東京都新宿区市谷左内町22番
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種住居地域
価格
取引価格 平米
117万8,467 円/平米
389万6,012 円/坪
推定価格 平米
134万9,105 円/平米
446万141 円/坪
標準価格 平米
113万9,447 円/平米
376万7,012 円/坪
査定価格 平米
119万 円/平米
393万4,140 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 256
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 不整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北東
道路幅員 6.4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 第1種文教地区
特別な事情
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