土地路線価格
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路線価 (2023) 東京都港区麻布台3-5-9外 坪・平米

2023
路 線 価
東京都 港区
東京都港区麻布台3丁目5番9外 (港)
  • 周辺状況: 商業地 (高層の店舗兼事務所等が建ち並ぶ商業地域)
  • 六本木一丁目駅 から 450m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
866万1,720
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
262万
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 東京都 港区東京都港区麻布台3丁目5番9外
価格時点 2023
駅名 六本木一丁目駅 から 450m
路線価
1坪当たり 1坪 866万1,720
1平米当たり 1平米 262万
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月06日
調査実施日 2022年12月26日
鑑定評価額 総額
6億7,100万
(199 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 1,114万1,220
1平米 337万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月12日
調査実施日 2022年12月16日
鑑定評価額 総額
6億7,100万
(199 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 1,114万1,220 円/坪
1平米 337万 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は、港区内及び周辺区の幹線道路及び準幹線道路沿いの高度商業地域、準高度商業地域である。需要者の中心は投資用不動産の取得を目的とした法人、機関投資家、大手企業等である。麻布台地区では大規模な再開発が行われ将来の発展が期待されている。コロナ禍の影響は少なく、地価は上昇傾向を示した。土地は1㎡当り300万円~400万円、土地建物総額は、10億円~30億円が中心価格帯である。

(2) 同一需給圏は港区及び周辺区の商業地域で、特に幹線道路沿いに高層店舗兼事務所等が建ち並ぶ商業地域との代替競争等の関係が強い。需要者の中心は賃貸目的や資産保有目的の不動産会社等である。新型コロナウイルス感染症の影響は限定的で近隣地域の周辺においては大規模な再開発が行われており街の機能更新の期待性から利回りは低下しており、地価は上昇して推移している。市場の中心価格帯は土地価格で5億円から7億円程度である。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は高層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ幹線道路沿いの熟成度の高い商業地域に位置する。比準価格は市場の実勢を反映した実証的で規範性の高い価格である。一方、収益価格は収益性を的確に反映した理論的価格である。対象標準地は大規模再開発地区に近接する商業地で収益性に基づく収益価格が重視される傾向を有する。従って、比準価格及び収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(2) 比準価格は代替競争等の関係が認められる取引事例から比準して求めたもので市場性を反映している。収益価格は対象標準地において賃貸運営を行うことを想定して試算したもので収益性を反映している。近隣地域の周辺では大規模な再開発が行われており、街の機能更新の期待性から収益性も考慮されるが、市場性を重視した価格形成が優位となっているため、比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

交通
交通施設 六本木一丁目駅南方
距離 450 m
土地の状態
土地面積 60.2 坪 (199 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 80
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 500
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 2.5 m
現況 店舗、事務所兼住宅
構造 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 7F
地下階数 B1
周辺の利用状況 高層の店舗兼事務所等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位
道路幅員 18.3 m
舗装状況 舗装
道路の種類 都道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 商業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 100
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 500
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 港区東京都港区麻布台3丁目5番9外
標準地の範囲
40 m
西 60 m
30 m
70 m
標準的使用
標準的使用 高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口 10 m
奥行き 20 m
面積 200 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 18.3m都道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 商業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 80
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 500
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 100
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 500
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)高層店舗兼事務所が建ち並ぶ既存の商業地であるが、近隣地域の大規模開発に伴い将来の発展が見込まれる。

(2)周辺において行われている大規模再開発の進捗に伴い、発展的に推移すると予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 1,147万1,820
1平米 347万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 1,173万6,300
1平米 355万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 1,147万1,820
1平米 347万
前年から次年への変動率 3.1 %
2022年
1坪 1,081万620
1平米 327万
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 1,173万6,300
1平米 355万
前年から次年への変動率 3.1 %
2019年
1坪 1,081万620
1平米 327万
標準地区分 非表示
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)低金利政策と金融緩和により地価は上昇傾向を示したが、建築費高騰や空室率増加等により不透明感は継続している。

(2)海外景気の下振れリスクはあるが、新型コロナウイルス感染症の影響は限定的で都内経済は緩やかに持ち直している。

地域要因
(1)高層の店舗兼事務所ビル等の多い既存の商業地域で需要は安定している。地価は上昇傾向を示した。

(2)国内外からの投資需要は強く、周辺で再開発が行われている影響もあり、利回りは低下しており、地価は上昇して推移している。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 ABR(公)05
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 港区
地域 東京都港区麻布台3丁目5番9外
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
349万8,121 円/平米
1,156万4,788 円/坪
推定価格 平米
348万1,140 円/平米
1,150万8,649 円/坪
標準価格 平米
345万89 円/平米
1,140万5,994 円/坪
査定価格 平米
345万 円/平米
1,140万5,700 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 500
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 不整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 8.1 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1
側道幅員1 4 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 WTN(公)05
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 港区
地域 東京都港区麻布台3丁目5番9外
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
326万8,415 円/平米
1,080万5,380 円/坪
推定価格 平米
356万2,128 円/平米
1,177万6,395 円/坪
標準価格 平米
360万1,747 円/平米
1,190万7,376 円/坪
査定価格 平米
360万 円/平米
1,190万1,600 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 93
基準容積率 453
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 不整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北西
道路幅員 16.3 m
舗装状況 舗装
道路の種類 都道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1 南西
側道幅員1 40 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 UEH(公)05
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 港区
地域 東京都港区麻布台3丁目5番9外
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
328万6,722 円/平米
1,086万5,903 円/坪
推定価格 平米
334万5,883 円/平米
1,106万1,489 円/坪
標準価格 平米
349万9,878 円/平米
1,157万597 円/坪
査定価格 平米
350万 円/平米
1,157万1,000 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 400
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北東
道路幅員 5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 IRS(公)05
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 港区
地域 東京都港区麻布台3丁目5番9外
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
537万1,908 円/平米
1,775万9,528 円/坪
推定価格 平米
351万8,687 円/平米
1,163万2,779 円/坪
標準価格 平米
333万2,090 円/平米
1,101万5,890 円/坪
査定価格 平米
333万 円/平米
1,100万8,980 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 600
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北東
道路幅員 7.3 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1 北西
側道幅員1 6.1 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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