路線価 (2023) 東京都港区西新橋1-15-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 港区東京都港区西新橋１丁目１５番１
価格時点	2023 年
駅名	内幸町駅 から 260m
路線価
1坪当たり	1坪 770万2,980 円
1平米当たり	1平米 233万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	4億6,600万 円 (148 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,041万3,900 円 1平米 315万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	4億6,800万 円 (148 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,044万6,960 円／坪 1平米 316万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は港区及び周辺区において中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域。緩和的な金融政策が不動産投資を下支えしており、コロナ禍に端を発した経済環境の変調やオフィス市況等の悪化が及ぼす地価への影響を限定的なものに留めていて、開発適地の供給が少ないことも手伝って地価は堅調に推移。中心価格帯は、標準規模の土地で１，０００万円／坪程度、総額は４億円台半ば程度である。 (2) 同一需給圏は、港区内における幹線道路背後に中小規模の店舗兼事務所ビル、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域である。需要者層の中心は賃貸物件の開発業者、投資目的の個人や法人等である。昨今のウィズコロナにおいても不動産市況は持ち直しつつあり、地価は横這いから微増傾向にある。土地の中心価格帯は、街路条件、基準容積率、繁華性等の地域要因や画地規模により幅が見られるが、総額で概ね３億円～１０億円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 主たる需要者には、収益性に着目した不動産会社や投資ファンド等が想定される。この様な需要者は不動産の収益性や機会費用を重視するほか、代替・競争不動産の実際の取引価格にも着目する。比準価格は実際の取引価格を基礎とする実証的な価格である。収益価格は建物を建築のうえ賃貸運用することを前提とした収益性を反映した価格である。本件では、比準価格と収益価格とを関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は、外堀通り背後の店舗兼事務所ビル等を中心とした商業地域である。需要者は賃貸物件の開発業者が中心と考えられるが、自己使用目的の法人等も想定される。収益価格は収益性を反映した理論的な価格であり、比準価格は市場性を反映した実証的な価格である。よって、本件においては比準価格と収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	内幸町駅西方
距離	260 m
土地の状態
土地面積	44.8 坪 (148 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	事務所兼駐車場
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	640 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	港区東京都港区西新橋１丁目１５番１
標準地の範囲
東	10 m
西	20 m
南	75 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	640 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ＪＲ「新橋」駅と東京メトロ「虎ノ門」駅との間に位置する店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域で、地域要因に特段の変動は認められないことから、今後も現状を維持して推移するものと予測する。 (2)新橋駅と虎ノ門方面を結ぶ道路沿いで、平日は歩行者が多く、近年飲食店舗が増えつつある地域である。今後も店舗兼事務所を中心とした商業地域として推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1,081万620 円 1平米 327万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1,084万3,680 円 1平米 328万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1,081万620円 1平米 327万円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2022年	1坪 1,011万6,360円 1平米 306万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1,084万3,680円 1平米 328万円
前年から次年への変動率 3.3 ％
2019年	1坪 1,011万6,360円 1平米 306万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)オフィス市況はコロナ禍以降、弱含んでいるが、緩和的金融政策の下支え等の下、国内外の投資家の優良物件に対する需要は堅調である。 (2)景気はウィズコロナの下で、緩やかに持ち直している。但し、海外景気の下振れが我が国の景気を下押しするリスクに注視する必要がある。
地域要因
(1)本標準地は中層の店舗付事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域に所在する。地域要因に特段の変動は認められない。 (2)環二通り沿いで店舗やオフィスの整備が進んだが、近隣地域においては特段の変動は見られない。地価は横這いから微増傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動は認められない。 (2)個別的要因に変動は見られない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＵＥＨ（公）０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区西新橋１丁目１５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	213万6,856 円／平米 706万4,446 円／坪
推定価格 平米 坪	218万3,867 円／平米 721万9,864 円／坪
標準価格 平米 坪	297万5,296 円／平米 983万6,329 円／坪
査定価格 平米 坪	306万 円／平米 1,011万6,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	488 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＹＡＳ（公）０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区西新橋１丁目１５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	367万3,210 円／平米 1,214万3,632 円／坪
推定価格 平米 坪	341万7,565 円／平米 1,129万8,470 円／坪
標準価格 平米 坪	315万8,563 円／平米 1,044万2,209 円／坪
査定価格 平米 坪	325万 円／平米 1,074万4,500 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＡＲＧ（公）０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区西新橋１丁目１５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	406万4,663 円／平米 1,343万7,776 円／坪
推定価格 平米 坪	420万2,862 円／平米 1,389万4,662 円／坪
標準価格 平米 坪	327万710 円／平米 1,081万2,967 円／坪
査定価格 平米 坪	337万 円／平米 1,114万1,220 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＵＥＨ（公）０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区西新橋１丁目１５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	331万5,651 円／平米 1,096万1,542 円／坪
推定価格 平米 坪	332万5,598 円／平米 1,099万4,427 円／坪
標準価格 平米 坪	359万1,359 円／平米 1,187万3,033 円／坪
査定価格 平米 坪	370万 円／平米 1,223万2,200 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	480 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情