路線価 (2023) 東京都港区芝5-2-122外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 港区東京都港区芝５丁目２番１２２外
価格時点	2023 年
駅名	三田駅 から 210m
路線価
1坪当たり	1坪 509万1,240 円
1平米当たり	1平米 154万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	7億6,300万 円 (360 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 700万8,720 円 1平米 212万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	7億6,700万 円 (360 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 704万1,780 円／坪 1平米 213万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、港区及び隣接区において小中規模の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。主たる需要者は、不動産会社や不動産投資ファンドのほか、自社使用目的の法人等も想定される。需要の中心となる価格帯は、４００㎡程度の土地で１㎡当たり２００～２５０万円である。近隣において超高層オフィスビルの竣工が予定されており、商業集積の高まりから堅調な投資需要が認められ、地価は上昇基調で推移している。 (2) 同一需給圏は港区及び周辺区の中小規模の店舗付事務所ビルが主として建ち並ぶ普通商業地域である。需要者は賃貸収益獲得目的の各種投資家等が想定される。価格時点においては、事務所等の賃貸市場については軟調な一方、都心エリアの不動産を求める富裕層の需要は強く、売買市場においては、新型コロナの影響は見られず、賃貸市場とは異なった動きが見られている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は中高層の店舗兼事務所等が建ち並ぶ商業地域で、基本的には投資採算性に基づき取引価格が決定される傾向にあるが、収益価格は想定事項が多く、賃料や利回り等の諸元により試算価格が大きく変動する。一方、本件比準価格は取引当事者の属性や用途、利用目的等の類似した規範性の高い取引事例に基づく信頼性の高い価格であることから、本件では比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (2) 中小規模の店舗付事務所を主とした普通商業地域内の商業地であることから、需要者は賃貸収益獲得目的の各種投資家等が想定される。収益価格は収益性を反映した理論的な価格であり、比準価格は市場性を反映した実証的な価格である。以上より収益価格と比準価格を関連づけ、代表標準地との検討及び前年標準地価格からの変動要因を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	三田駅西方
距離	210 m
土地の状態
土地面積	108.9 坪 (360 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中低層の店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	港区東京都港区芝５丁目２番１２２外
標準地の範囲
東	30 m
西	140 m
南	30 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗付事務所地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	24 m
面積	360 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	１０ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中高層の店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ商業地域で、周辺では来年２月に４２階建の大規模オフィスビルの竣工が予定されており、就労人口の増加により中長期的に低層階店舗需要は比較的安定的に推移するものと予測する。 (2)中小規模の事務所ビルのほか、一部共同住宅や店舗等も見られる商業地域であるが、地域要因に特段の変動要因は認められず、今後も現状を維持していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗付事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 724万140 円 1平米 219万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 730万6,260 円 1平米 221万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 724万140円 1平米 219万円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2022年	1坪 681万360円 1平米 206万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 730万6,260円 1平米 221万円
前年から次年への変動率 3.4 ％
2019年	1坪 681万360円 1平米 206万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)世界的なインフレ等による家計や企業、ひいてはオフィス需要への影響が懸念されるが、不動産投資は堅調で取引利回りは低下傾向にある。 (2)ウィズコロナの下で、各種政策の効果もあって、景気が持ち直していくことが期待されるが、物価上昇や金融資本市場の変動リスクに留意を要する。
地域要因
(1)小中規模の店舗兼事務所が建ち並ぶ商業地域で、地域要因に特段の変化はないが、コロナ禍で減少した客足が回復しつつある。 (2)地域要因に大きな変動は見られない。事務所等の賃貸需要は軟調な一方、売買市場は富裕層等の不動産取得意欲が強く、賃貸市場と異なる。
個別的要因	(1)個別的要因に変化はなく、個別的要因に影響を及ぼす需要者の選好にも特段の変化は見られない。 (2)個別的要因による変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＭＳＫ（公）０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区芝５丁目２番１２２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	206万6,175 円／平米 683万775 円／坪
推定価格 平米 坪	207万4,199 円／平米 685万7,302 円／坪
標準価格 平米 坪	213万8,349 円／平米 706万9,382 円／坪
査定価格 平米 坪	220万 円／平米 727万3,200 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＮＫＭ（公）０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都港区芝５丁目２番１２２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	141万8,354 円／平米 468万9,078 円／坪
推定価格 平米 坪	153万3,595 円／平米 507万65 円／坪
標準価格 平米 坪	212万1,155 円／平米 701万2,538 円／坪
査定価格 平米 坪	218万 円／平米 720万7,080 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	71 ％
基準容積率	306 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＵＥＨ（公）０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区芝５丁目２番１２２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	202万3,747 円／平米 669万508 円／坪
推定価格 平米 坪	205万6,454 円／平米 679万8,637 円／坪
標準価格 平米 坪	203万6,093 円／平米 673万1,323 円／坪
査定価格 平米 坪	210万 円／平米 694万2,600 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＷＴＮ（公）０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区芝５丁目２番１２２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	263万9,020 円／平米 872万4,600 円／坪
推定価格 平米 坪	272万3,469 円／平米 900万3,789 円／坪
標準価格 平米 坪	211万9,431 円／平米 700万6,839 円／坪
査定価格 平米 坪	218万 円／平米 720万7,080 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＷＴＮ（公）０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区芝５丁目２番１２２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	246万1,743 円／平米 813万8,522 円／坪
推定価格 平米 坪	246万1,743 円／平米 813万8,522 円／坪
標準価格 平米 坪	215万3,756 円／平米 712万317 円／坪
査定価格 平米 坪	222万 円／平米 733万9,320 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情