路線価 (2023) 東京都港区西新橋2-311-17 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 港区東京都港区西新橋２丁目３１１番１７
価格時点	2023 年
駅名	虎ノ門ヒルズ駅 から 370m
路線価
1坪当たり	1坪 413万2,500 円
1平米当たり	1平米 125万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1億3,000万 円 (81 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 532万2,660 円 1平米 161万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	1億3,000万 円 (81 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 532万2,660 円／坪 1平米 161万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は港区内において、主として店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ幹線道路背後の商業地域である。需要者は開発用地として購入を検討する不動産会社、投資家等であるが、自己使用目的の事業法人等も混在する。都心の好立地物件は供給が少ない中、需要は概ね堅調である。オフィス賃貸需要に弱含みが見られるが、高値での取引も見られる。需要の中心となる価格帯（総額）は、画地の規模等により乖離があるが１～５億円程度と思料される。 (2) 同一需給圏は港区・中央区・千代田区等の中小規模の事務所ビル、共同住宅、店舗併用住宅が建ち並ぶ商業地域である。需要者としては、各種投資家、不動産業者のほか、近隣で進められている再開発事業の代替等の事由にて自己使用目的資産を求める層も存在する。事務所ビルの他、共同住宅も見られる商業地域であるが、事務所等の賃貸市場については軟調な一方、売買市場では都心エリアの不動産を求める富裕層等の需要は強く、賃貸市場での動きとは異なる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は規範性の高い取引事例との比較から求められた現在の市場性を反映する価格である。一方、収益価格は想定要素を含むが、不動産賃貸事業の収益性・投資採算性を具現する価格である。標準地における主たる需要者はいずれの価格も重視して取引を行うものであり、両価格は説得力を有するものと判断される。従って、本件では、比準価格及び収益価格を関連付け、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 繁華性はやや乏しいものの、商業地域としては閑静な環境にあるため、需要者は各種投資家のほか、再開発事業の代替地等の事由にて自己使用目的で求める層も想定される。よって収益性を反映した理論的な価格である収益価格と市場性を反映した実証的な価格である比準価格を関連づけ、代表標準地との検討及び前年標準地価格からの変動要因を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	虎ノ門ヒルズ駅南東方
距離	370 m
土地の状態
土地面積	24.5 坪 (81 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	事務所兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の事務所、店舗等が見られる商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	480 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	港区東京都港区西新橋２丁目３１１番１７
標準地の範囲
東	30 m
西	50 m
南	20 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	12.5 m
面積	100 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	６ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	480 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中層の事務所ビル、店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。当面は現状程度で推移するものと予測されるが、周辺の再開発事業が進捗しており、将来的に繁華性が高まることも期待される。 (2)やや繁華性の低い商業地域ではあるものの、未だ需給は逼迫していることから需要は底堅く見込まれる。今後も中小規模の事務所や店舗兼共同住宅を中心とした商業地として安定的に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 571万9,380 円 1平米 173万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 562万200 円 1平米 170万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 571万9,380円 1平米 173万円
前年から次年への変動率 3.9 ％
2022年	1坪 512万4,300円 1平米 155万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 562万200円 1平米 170万円
前年から次年への変動率 3.9 ％
2019年	1坪 512万4,300円 1平米 155万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)港区内の不動産の取得需要は堅調であり、利回りは低下傾向で推移しているが、物価上昇等による経済活動への影響には留意が必要である。 (2)ウィズコロナの下で、各種政策の効果もあって、景気が持ち直していくことが期待されるが、物価上昇や金融資本市場の変動リスクに留意を要する。
地域要因
(1)虎ノ門地区周辺の再開発事業等により繁華性が高まることが期待される。地価は上昇傾向で推移している。 (2)小規模な開発はあるが、大規模な開発はない。事務所等の賃貸需要は軟調な一方、売買市場は富裕層等の不動産取得意欲が強く、賃貸市場と異なる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動は見られない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＹＡＳ（公）０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区西新橋２丁目３１１番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	133万180 円／平米 439万7,575 円／坪
推定価格 平米 坪	135万6,784 円／平米 448万5,528 円／坪
標準価格 平米 坪	156万4,918 円／平米 517万3,619 円／坪
査定価格 平米 坪	156万 円／平米 515万7,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	320 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＫＢＴ（公）０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区西新橋２丁目３１１番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	215万7,342 円／平米 713万2,173 円／坪
推定価格 平米 坪	219万6,174 円／平米 726万551 円／坪
標準価格 平米 坪	181万5,020 円／平米 600万456 円／坪
査定価格 平米 坪	182万 円／平米 601万6,920 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＵＥＨ（公）０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区西新橋２丁目３１１番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	202万3,747 円／平米 669万508 円／坪
推定価格 平米 坪	205万6,454 円／平米 679万8,637 円／坪
標準価格 平米 坪	174万5,716 円／平米 577万1,337 円／坪
査定価格 平米 坪	175万 円／平米 578万5,500 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＭＳＫ（公）０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区西新橋２丁目３１１番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	140万3,294 円／平米 463万9,290 円／坪
推定価格 平米 坪	141万8,730 円／平米 469万321 円／坪
標準価格 平米 坪	155万7,333 円／平米 514万8,543 円／坪
査定価格 平米 坪	156万 円／平米 515万7,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＫＭＭ（公）０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区西新橋２丁目３１１番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	170万2,358 円／平米 562万7,996 円／坪
推定価格 平米 坪	170万9,034 円／平米 565万66 円／坪
標準価格 平米 坪	198万2,638 円／平米 655万4,601 円／坪
査定価格 平米 坪	198万 円／平米 654万5,880 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北東
側道幅員1	8.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情