路線価 (2023) 東京都港区高輪3-356-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 港区東京都港区高輪３丁目３５６番９
価格時点	2023 年
駅名	高輪ゲートウェイ駅 から 600m
路線価
1坪当たり	1坪 390万1,080 円
1平米当たり	1平米 118万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (1409 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 829万8,060 円 1平米 251万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (1409 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 826万5,000 円／坪 1平米 250万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は港区高輪・白金地区及びその周辺における交通利便性が良好な住宅地域である。主たる需要者は分譲マンション開発を目的とした大手不動産会社等である。高輪地区は皇族邸もあるように良好な住宅地域としての名声も高いことから、マンション購入者の需要が旺盛で、開発業者が仕入れる用地価格も競合により上昇傾向にある。取引の中心となる価格帯は物件の規模に応じて異なるが、対象標準地の規模であれば３５～４０億円となっている。 (2) 同一需給圏は主として港区とその隣接区で、利便性及び品等の高い優良共同住宅が存する地域である。主たる需要者層は、マンション開発を目的とした大手不動産会社等が中心となる。都心好立地のマンション用地については、富裕層からの需要は堅調であり、高輪ゲートウェイ駅の開業による利便性の向上及び同駅周辺の再開発により地域の発展が期待される。中心となる価格帯は、１，０００㎡程度の土地で２０～３０億円程度となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏内の取引事例を適切に選択して試算しており比準の過程も適切で、市場の実勢を示す実証的な価格である。開発法による価格は大手不動産会社等の投資採算性を反映した価格で説得力を有する。需要者の中心である大手不動産会社等は市場における取引価格と分譲マンション開発の投資採算性を考慮するため、これらを反映した比準価格と開発法による価格を関連付け、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例により試算されたものである。試算の過程も的確に踏まれており不動産市場の実態を反映した説得力の高い価格であると判断される。開発法による価格は適正な利益を確保したうえでどこまで土地を買い進めるかというディベロッパーの意思決定過程を反映した説得力の高い価格であると判断される。したがって両試算価格を関連付け、さらに代表標準地からの検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	高輪ゲートウェイ駅南西方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	426.2 坪 (1409 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B2
周辺の利用状況	中高層マンション等が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	10.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	港区東京都港区高輪３丁目３５６番９
標準地の範囲
東	110 m
西	90 m
南	30 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中層共同住宅地
画地の形状等
間口	40 m
奥行き	35 m
面積	1400 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１０．９ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は中高層のマンションや一般住宅の建ち並ぶ高級住宅街である。高輪ゲートウェイ駅の開業に伴い交通利便性の向上がみられ、今後も高級住宅地域としての地位を高めていくと予測する。 (2)中高層マンション、一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、高輪ゲートウェイ駅周辺における開発事業の進行による生活利便性の向上が期待され、発展的に推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 843万300 円 1平米 255万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 856万2,540 円 1平米 259万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 843万300円 1平米 255万円
前年から次年への変動率 4.1 ％
2022年	1坪 796万7,460円 1平米 241万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 856万2,540円 1平米 259万円
前年から次年への変動率 3.7 ％
2019年	1坪 796万7,460円 1平米 241万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症等の経済への影響は和らぎつつある一方、物価上昇が地価に及ぼす影響も注視する必要がある。 (2)我国の景気は緩やかに持ち直しており、先行きについてもウィズコロナの下で各種政策の効果もあって持ち直していくことが期待される。
地域要因
(1)ＪＲ線新駅開業により注目度が上昇している住宅地域で、利便性向上等から分譲マンション価格は強含みで推移している。 (2)優良住宅地域であり、マンション用地として稀少性が高い。ＪＲ新駅周辺の一体的開発による地域の発展が期待される。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)角地で敷地の利用効率が優るほかは格別な要因はなく、標準的な競争力を有する。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＷＴＮ（公）０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区高輪３丁目３５６番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	226万7,246 円／平米 749万5,515 円／坪
推定価格 平米 坪	231万1,270 円／平米 764万1,059 円／坪
標準価格 平米 坪	243万2,916 円／平米 804万3,220 円／坪
査定価格 平米 坪	248万 円／平米 819万8,880 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＵＥＨ（公）０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区高輪３丁目３５６番９
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	193万7,989 円／平米 640万6,992 円／坪
推定価格 平米 坪	190万9,489 円／平米 631万2,771 円／坪
標準価格 平米 坪	222万5,512 円／平米 735万7,543 円／坪
査定価格 平米 坪	227万 円／平米 750万4,620 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	3.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＨＴＲ（公）０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区高輪３丁目３５６番９
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	237万4,228 円／平米 784万9,198 円／坪
推定価格 平米 坪	241万2,216 円／平米 797万4,786 円／坪
標準価格 平米 坪	245万3,933 円／平米 811万2,702 円／坪
査定価格 平米 坪	250万 円／平米 826万5,000 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	87 ％
基準容積率	356 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＮＫＭ（公）０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区高輪３丁目３５６番９
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	175万3,099 円／平米 579万5,745 円／坪
推定価格 平米 坪	295万477 円／平米 975万4,277 円／坪
標準価格 平米 坪	280万7,304 円／平米 928万947 円／坪
査定価格 平米 坪	286万 円／平米 945万5,160 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	借地権
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	住宅付置に関する指導要綱（住宅付置義務）
その他地域地区等3
特別な事情