路線価 (2023) 東京都中央区八丁堀4-6-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 中央区東京都中央区八丁堀４丁目６番５
価格時点	2023 年
駅名	八丁堀駅 から 60m
路線価
1坪当たり	1坪 783万5,220 円
1平米当たり	1平米 237万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	5億3,100万 円 (172 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,021万5,540 円 1平米 309万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	5億3,100万 円 (172 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,021万5,540 円／坪 1平米 309万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は八丁堀・新富町エリアを中心とし、区内の概ね昭和通りから東側地域の広幅員街路に面した商業地域に線状の広がりを有する圏域。需要者は投資家層、不動産業者、自社ビル保有目的の一般事業法人等が中心である。日本橋、八重洲地区などの高度商業地域に比して繁華性・集積度は劣るものの、古くから立地し、地縁的選好性を示す法人なども見られ、需要は底堅い。取引の中心価格帯は１７０㎡程度の画地で、概ね５～６億円程度である。 (2) 同一需給圏は、八丁堀地区を中心とした昭和通り東側背後の中高層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域と把握する。主な需要者は、事業法人、投資法人、不動産業者が中心になるものと想定されるが、都心へのアクセスが良好な立地条件からマンションデベロッパーも需要者となり得る。当該エリアの中小型ビルのオフィス市況は比較的安定し、堅調な投資需要に支えられて地価はやや上昇傾向で推移している。総額数億円程度が取引の中心価格帯となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は実際の市場で生起した取引事例を基礎とし、需給趨勢を反映した実証的価格であり、収益価格は賃料水準、金利動向等を反映した理論的価格であると言える。本件では需要者が多岐に亘り、その価格形成過程は比準価格、収益価格のどちらかに強く依存するとは言い難く、両試算価格の有する説得力の程度は概ね同程度であると判断した。従って両試算価格を相互に関連付け、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 対象不動産の主たる需要者は、事業法人、不動産業者、投資法人等の投資家が中心である。当該需要者は主に収益物件としての利用を目的とする取引が多い。それゆえ当該主たる需要者は、主に不動産の収益性に着目して取引意思を決定するが、代替・競争関係にある不動産の取引価格も重視する。収益物件の取引事例を複数採用していることも踏まえ、比準価格と収益価格を関連付け、さらに代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	八丁堀駅西方
距離	60 m
土地の状態
土地面積	52 坪 (172 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	事務所、住宅兼車庫等
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	10F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層の店舗、事務所が建ち並ぶ駅近の商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	700 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	中央区東京都中央区八丁堀４丁目６番５
標準地の範囲
東	50 m
西	10 m
南	20 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	11 m
面積	170 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	２２ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	700 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)繁華性は高くないが、駅近の店舗・事務所混在地として一定の熟成を見せており、当面は現状の性格を維持して推移するものと推測される。周辺地域の利回り低下傾向の影響などから、地価は上昇を予測。 (2)中高層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域で、当面は現状を維持しつつ推移するものと予測する。低金利を背景とした堅調な投資需要に支えられて、地価はやや上昇傾向にて推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1,084万3,680 円 1平米 328万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1,081万620 円 1平米 327万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1,084万3,680円 1平米 328万円
前年から次年への変動率 2.3 ％
2022年	1坪 998万4,120円 1平米 302万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1,081万620円 1平米 327万円
前年から次年への変動率 2.3 ％
2019年	1坪 998万4,120円 1平米 302万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)各種経済政策などの効果から景気は緩やかな回復の途にあり、不動産セクターについても回復の兆しが鮮明となって来ている。 (2)景気は緩やかに持ち直しつつあり、大規模オフィス市況はやや軟調だが、投資意欲は旺盛で売買市場は好調のため、地価は全般的に上昇傾向にある。
地域要因
(1)最寄駅に近いものの繁華性は高くない地域であるが、周辺地域の利回り低下傾向の影響などから取引価格は堅調に推移し、地価は上昇を示している。 (2)地域要因に大きな変動は見られないが、当該エリアの中小型ビルのオフィス市況は比較的安定し、投資需要も旺盛なため、地価はやや上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＴＫ１－公５取１５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区八丁堀４丁目６番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	321万3,385 円／平米 1,062万3,451 円／坪
推定価格 平米 坪	352万7,738 円／平米 1,166万2,702 円／坪
標準価格 平米 坪	317万5,282 円／平米 1,049万7,482 円／坪
査定価格 平米 坪	327万 円／平米 1,081万620 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	21.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＴＫ１－公５取１１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区八丁堀４丁目６番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	267万2,572 円／平米 883万5,523 円／坪
推定価格 平米 坪	264万4,030 円／平米 874万1,163 円／坪
標準価格 平米 坪	329万6,796 円／平米 1,089万9,208 円／坪
査定価格 平米 坪	340万 円／平米 1,124万400 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	33 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	11 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＴＫ１－公５取１５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区八丁堀４丁目６番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	359万2,827 円／平米 1,187万7,886 円／坪
推定価格 平米 坪	331万9,746 円／平米 1,097万5,080 円／坪
標準価格 平米 坪	334万6,518 円／平米 1,106万3,589 円／坪
査定価格 平米 坪	345万 円／平米 1,140万5,700 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	33 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	8 m
側道方位2	南東
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＴＫ１－公５取３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区八丁堀４丁目６番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	152万6,785 円／平米 504万7,551 円／坪
推定価格 平米 坪	308万834 円／平米 1,018万5,237 円／坪
標準価格 平米 坪	306万5,506 円／平米 1,013万4,563 円／坪
査定価格 平米 坪	316万 円／平米 1,044万6,960 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＴＫ１－公５取１１ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区八丁堀４丁目６番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	247万701 円／平米 816万8,138 円／坪
推定価格 平米 坪	248万296 円／平米 819万9,859 円／坪
標準価格 平米 坪	341万6,386 円／平米 1,129万4,572 円／坪
査定価格 平米 坪	352万 円／平米 1,163万7,120 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	11 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情