路線価 (2023) 東京都中央区銀座2-2-19外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 中央区東京都中央区銀座２丁目２番１９外
価格時点	2023 年
駅名	銀座一丁目駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 9,574万1,760 円
1平米当たり	1平米 2,896万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月03日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (353 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1億3,058万7,000 円 1平米 3,950万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (353 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1億3,058万7,000 円／坪 1平米 3,950万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、銀座地区のほか都心エリアの高級ブランド店、デパート等が建ち並ぶ繁華性の高い消費型の一般高度商業地域である。需要者の中心は、名声を求める国内外の有力企業、機関投資家等応分の資金力を有するものが多い。銀座ブランドのポテンシャルは高いものの、インバウンドが牽引する当該地域において国内外の客足の減少により地価は弱含みで推移してきたが、現在は回復基調にある。土地取引価格帯は、百億円から数百億円と推量される。 (2) 同一需給圏は、銀座地区の銀座通り・晴海通り等のメイン通り沿いの高度商業地域を中心とする。客足の流動性が極めて高くブランド店舗・百貨店等が集積し、高い収益性に希少性も相俟って地価は高値安定的に推移してきた。コロナ禍以降はインバウンド客を含め来街者は大きく減少したが、水際対策や行動規制の緩和等により客足は戻ってきている。需要者は内外投資ファンド、不動産投資法人等で総額１００億円を超える店舗ビルが中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　対象地は、ブランド力のある銀座地区にあり、需要者の多くは収益性とともに場所的稀少性を選択指標として意思決定を行う土地柄である。銀座ブランドや名声を求める高値取引も多く見受けられるが、本件では、場所的稀少性等の市場実態を反映した比準価格及び収益性を反映した収益価格の双方を尊重し関連付け鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、比較可能な複数の取引事例から求められており、実勢を反映した価格と認められる。収益価格は直接法により求められており、賃料水準も標準的なものであり、対象地の収益性を反映する。高度利用可能な商業地域に存し、市場参加者は地域の価格水準と投資採算性の両面を検討して意思決定するものと思料される。本件では、比準価格と収益価格とを関連づけ、指定基準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	銀座一丁目
距離	0 m
土地の状態
土地面積	106.8 坪 (353 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層の店舗、店舗兼事務所が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	1100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	中央区東京都中央区銀座２丁目２番１９外
標準地の範囲
東	60 m
西	30 m
南	40 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	18 m
面積	270 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	内外ブランド店や老舗店舗等が建ち並ぶ国内屈指の一般高度商業地域。
街路	２７ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	800 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)銀座ブランドのポテンシャルは高いものの、インバウンドが牽引する都市型商業の銀座地区において、来街客の減少等により、地価は弱含みで推移していた。現在は、回復基調にあり、地価は微増ながら上昇基調にある。 (2)銀座地区のプライムゾーンに位置し稀少性の高い高度商業地域であり、当面は現状を維持するものと予想される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	地区計画、高度利用地区制度活用の高層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1億4,050万5,000 円 1平米 4,250万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1億3,918万2,600 円 1平米 4,210万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1億4,050万5,000円 1平米 4,250万円
前年から次年への変動率 1 ％
2022年	1坪 1億2,926万4,600円 1平米 3,910万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1億3,918万2,600円 1平米 4,210万円
前年から次年への変動率 1 ％
2019年	1坪 1億2,926万4,600円 1平米 3,910万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は、緩やかに持ち直している。世界的な金融引き締め等により景気の下振れリスクとなっている。物価上昇、供給面での制約に注意する必要あり。 (2)新型コロナウイルス感染症拡大により、社会生活や経済活動の全般に渡って様々な影響が出ている。
地域要因
(1)インバウンド客の激減により、地価は弱含みで推移していたが、徐々にではあるが来街客が戻りつつあり、地価は微増であるが上昇基調に転じた。 (2)地域要因に特段の変動は見られない。需給環境が弱含み傾向にあった賃貸市場は落ち着きを取り戻しつつある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特に変化は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＴＫ１－公５取１０ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区銀座２丁目２番１９外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3,082万856 円／平米 1億189万3,750 円／坪
推定価格 平米 坪	2,819万1,854 円／平米 9,320万2,269 円／坪
標準価格 平米 坪	4,151万9,667 円／平米 1億3,726万4,019 円／坪
査定価格 平米 坪	4,480万 円／平米 1億4,810万8,800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	14.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	12.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＴＫ１－公５取１２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区銀座２丁目２番１９外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2,985万4,663 円／平米 9,869万9,516 円／坪
推定価格 平米 坪	5,224万756 円／平米 1億7,270万7,939 円／坪
標準価格 平米 坪	3,933万7,919 円／平米 1億3,005万1,160 円／坪
査定価格 平米 坪	4,250万 円／平米 1億4,050万5,000 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	1100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	27.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＴＫ１－公５取４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区銀座２丁目２番１９外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2,526万1,415 円／平米 8,351万4,238 円／坪
推定価格 平米 坪	2,987万6,262 円／平米 9,877万922 円／坪
標準価格 平米 坪	3,920万7,693 円／平米 1億2,962万633 円／坪
査定価格 平米 坪	4,230万 円／平米 1億3,984万3,800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	14.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＴＫ１ー公５取８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区銀座２丁目２番１９外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2,920万9,334 円／平米 9,656万6,058 円／坪
推定価格 平米 坪	3,013万4,247 円／平米 9,962万3,821 円／坪
標準価格 平米 坪	3,752万7,082 円／平米 1億2,406万4,533 円／坪
査定価格 平米 坪	4,050万 円／平米 1億3,389万3,000 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等3
特別な事情