路線価 (2023) 東京都中央区銀座4-2-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 中央区東京都中央区銀座４丁目２番４
価格時点	2023 年
駅名	銀座駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 1億2,979万3,560 円
1平米当たり	1平米 3,926万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (454 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1億7,786万2,800 円 1平米 5,380万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (454 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1億7,786万2,800 円／坪 1平米 5,380万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、銀座・表参道・新宿三丁目地区などの、高級ブランド店・デパート・店舗ビル等が建ち並ぶ繁華性が特に高い一般高度商業地域である。需要者は国内外の資本力のある投資家が中心である。飲食店舗については収益の回復が遅れているがブランド店等の売上げは好調を持続している。一方、金融機関による融資姿勢は引き続き緩和傾向にあり、不動産投資意欲は海外勢を含め引き続き旺盛である。取引の中心となる価格帯は１００億円以上である。 (2) 同一需給圏は銀座・京橋地区を中心として都心区各所に点在する高度商業地域一帯の圏域。主たる需要者は国内外の有名企業、機関投資家、上場投資法人等。近隣は我が国を代表する商業地域として国内外に高い名声を誇り、売買・賃貸共に需要は強いが、供給は極めて少ない。１階店舗賃料は上昇に転じており、取引利回りも低下傾向で、地価は上昇傾向。中心的価格帯は標準的な画地で、総額数百億円。さらに入札などによって相場を大きく上回る可能性も高い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格試算に当たって採用した取引事例はいずれも一般高度商業地域にある店舗地の事例で、収益価格試算に当たって採用した各諸元はいずれも最近の銀座地区中心部の実態を反映している。当地区における土地需要としては、収益目的のほか、自用店舗保有目的も考えられ、銀座住所であることによるステイタス性や広告宣伝効果が強く考慮される。よって、比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との均衡に留意し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 中央通りの中でも、近隣地域の存する銀座４丁目交差点付近は立地希少性が極めて高く、威信財としての需要も認められる。対象標準地の想定される需要者層はこのような類似不動産の市場での実際の取引価格と、不動産の生み出す収益性とを相互に勘案しつつ、価格形成をしていると考えられる。本件では需給バランスも考慮して、先行取得性も指向する比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	銀座駅
距離	0 m
土地の状態
土地面積	137.3 坪 (454 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B2
周辺の利用状況	高層の店舗事務所ビルが建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	1100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	中央区東京都中央区銀座４丁目２番４
標準地の範囲
東	50 m
西	5 m
南	0 m
北	35 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	銀座４丁目交差点付近に位置する繁華性の高い一般高度商業地域
街路	２７ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	800 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国内屈指の繁華街であって外国人観光客からも人気のエリアである。コロナ禍により訪日外国人観光客が減少していたが、回復しつつある。飲食店舗以外の業種については徐々に回復に向かうと予測する。 (2)銀座４丁目交差点に近接し、繁華性、希少性ともに極めて高い商業地域であり、地域の性格は当面、現状維持を予測する。インバウンド需要回復への期待、取引利回りの低下から、地価はやや上昇を予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1億8,910万3,200 円 1平米 5,720万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1億8,910万3,200 円 1平米 5,720万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1億8,910万3,200円 1平米 5,720万円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2022年	1坪 1億7,521万8,000円 1平米 5,300万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1億8,910万3,200円 1平米 5,720万円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2019年	1坪 1億7,521万8,000円 1平米 5,300万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)個人消費・設備投資ともに緩やかに持ち直しており、企業収益は改善方向。金融機関の融資姿勢は引き続き緩和傾向にある。 (2)各種経済政策などの効果から景気は緩やかな回復の途にあり、不動産セクターについても回復の兆しが鮮明となって来ている。
地域要因
(1)会食需要が以前の水準に戻っていないが、高級ブランド店の売上げは堅調。訪日外国人観光客が徐々に戻り、少しずつにぎわりを取り戻しつつある。 (2)我が国を代表する高度商業地域であり、繁華性は極めて高い。インバウンド需要回復への期待、地域における取引利回りの低下から地価はやや上昇。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＴＫ１ー公５取８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区銀座４丁目２番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2,920万9,334 円／平米 9,656万6,058 円／坪
推定価格 平米 坪	3,013万4,247 円／平米 9,962万3,821 円／坪
標準価格 平米 坪	5,478万9,540 円／平米 1億8,113万4,219 円／坪
査定価格 平米 坪	5,920万 円／平米 1億9,571万5,200 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＴＫ１－公５取１２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区銀座４丁目２番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2,727万9,235 円／平米 9,018万5,151 円／坪
推定価格 平米 坪	4,763万9,844 円／平米 1億5,749万7,324 円／坪
標準価格 平米 坪	4,763万9,844 円／平米 1億5,749万7,324 円／坪
査定価格 平米 坪	5,150万 円／平米 1億7,025万9,000 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	1100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	27.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＴＫ１－公５取４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区銀座４丁目２番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2,526万1,415 円／平米 8,351万4,238 円／坪
推定価格 平米 坪	2,987万6,262 円／平米 9,877万922 円／坪
標準価格 平米 坪	5,512万2,255 円／平米 1億8,223万4,175 円／坪
査定価格 平米 坪	5,950万 円／平米 1億9,670万7,000 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	14.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	６２公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都中央区銀座４丁目２番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3,242万4,388 円／平米 1億719万5,027 円／坪
推定価格 平米 坪	3,619万8,754 円／平米 1億1,967万3,081 円／坪
標準価格 平米 坪	5,276万7,863 円／平米 1億7,445万555 円／坪
査定価格 平米 坪	5,700万 円／平米 1億8,844万2,000 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	６８公０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都中央区銀座４丁目２番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2,074万1,034 円／平米 6,856万9,858 円／坪
推定価格 平米 坪	2,031万4,583 円／平米 6,716万11 円／坪
標準価格 平米 坪	5,182万2,916 円／平米 1億7,132万6,560 円／坪
査定価格 平米 坪	5,600万 円／平米 1億8,513万6,000 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	南東
側道幅員2	5.8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3	新宿駅東口地区
特別な事情