路線価 (2023) 東京都中央区日本橋人形町1-19-18 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 中央区東京都中央区日本橋人形町１丁目１９番１８
価格時点	2023 年
駅名	人形町駅 から 60m
路線価
1坪当たり	1坪 757万740 円
1平米当たり	1平米 229万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月30日
鑑定評価額 総額	3億7,400万 円 (121 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,021万5,540 円 1平米 309万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2023年01月03日
鑑定評価額 総額	3億7,400万 円 (121 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,021万5,540 円／坪 1平米 309万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 高層の店舗兼事務所ビルのほか中層の店舗が混在する商業地域である。オフィス街としてのステイタス要素は都心としては標準的であるが、周辺にはマンションやホテルが相次いで竣工、計画されており用途的広がりを背景として活気のある地域となっている。需要者は、地場中堅企業、不動産開発会社等が中心とみられる。コロナ禍の影響は受けているものの回復傾向は認められる地域である。市場の中心的な価格帯としては総額で数億円台が中心とみられる。 (2) 同一需給圏は人形町を中心とする幹線道路沿いの商業地域。主な需要者は不動産会社や中小事業者等と考えられる。人形町駅至近にあって利便性が高く、幹線道路沿いの商業地域の背後には住宅地も充実しており、多様な用途を検討できる立地であるため一定の需要が見込まれる。幹線道路沿いであるが小規模な画地が多く、市場で中心となる価格帯は、数億円程度とみられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 事務所を中心とした用途的な観点からは収益性を重視する需要者が中心となるが、駅至近の立地条件や総額的観点からは幅広い需要者に選好される可能性もある。都心立地であり、駅に近いという利便性の高い立地条件から市場流動性が重視される一方、証券化等の投資判断の観点からは収益性も同様に重視される。そこで、比準価格及び収益価格を関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は、類似性の高い商業地域の事例から求めた実証的な価格である。また、日本橋・八重洲方面へのアクセスが良好な立地で利便性が高く、収益性を重視する不動産会社等の需要も見込まれ、その収益性は収益価格において反映されている。主な需要者は地域の価格水準と収益性の両面を検討して意思決定するものと考えられるため、比準価格と収益価格を関連付け、代表標準地との検討を行って、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	人形町駅
距離	60 m
土地の状態
土地面積	36.6 坪 (121 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	建築中
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の店舗、事務所が多く建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	700 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	中央区東京都中央区日本橋人形町１丁目１９番１８
標準地の範囲
東	40 m
西	15 m
南	40 m
北	15 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	12.5 m
面積	100 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	高層の店舗兼事務所ビルが多く建ち並ぶ幹線道路に面した商業地域
街路	２７ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	700 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)高層の店舗兼事務所ビルのほか中層の店舗が混在する商業地域である。高度利用が進んでいるが，速度はゆるやかであり当面現状を維持するものと予測する。 (2)人形町通り沿いに高層の店舗兼事務所ビル等が建ち並び、繁華性と用途の多様性がある商業地域である。駅前で建替えの動きもみられるが、地域要因は同様に推移すると考えられる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層の店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1,074万4,500 円 1平米 325万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1,077万7,560 円 1平米 326万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1,074万4,500円 1平米 325万円
前年から次年への変動率 3 ％
2022年	1坪 991万8,000円 1平米 300万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1,077万7,560円 1平米 326万円
前年から次年への変動率 3 ％
2019年	1坪 991万8,000円 1平米 300万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)各種経済指標は上下に振れ続けており方向性の見えづらい傾向にある。不動産関連融資の金利動向が特に注視される。 (2)金融市場の先行き不透明感は残るが、金融緩和が続く中で不動産取引市場は堅調であり、地価は上昇傾向にある。
地域要因
(1)低金利の影響などにより商業用不動産の売買需要について価格時点においては大きな変化は認められない。当地区の不動産需要は底堅い。 (2)利便性の高い商業地域であり、中小規模の事務所は賃貸需要も根強いことから、地価は上昇傾向に転じている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＴＫ１―公５取５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区日本橋人形町１丁目１９番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	356万3,585 円／平米 1,178万1,212 円／坪
推定価格 平米 坪	340万4,072 円／平米 1,125万3,862 円／坪
標準価格 平米 坪	340万4,072 円／平米 1,125万3,862 円／坪
査定価格 平米 坪	357万 円／平米 1,180万2,420 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＴＫ１－公５取３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区日本橋人形町１丁目１９番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	375万9,691 円／平米 1,242万9,538 円／坪
推定価格 平米 坪	381万6,143 円／平米 1,261万6,169 円／坪
標準価格 平米 坪	338万6,107 円／平米 1,119万4,470 円／坪
査定価格 平米 坪	356万 円／平米 1,176万9,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＴＫ１－公５取１５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区日本橋人形町１丁目１９番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	321万3,385 円／平米 1,062万3,451 円／坪
推定価格 平米 坪	352万7,738 円／平米 1,166万2,702 円／坪
標準価格 平米 坪	291万675 円／平米 962万2,692 円／坪
査定価格 平米 坪	306万 円／平米 1,011万6,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	21.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＴＫ１－公５取７ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区日本橋人形町１丁目１９番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	195万1,633 円／平米 645万2,099 円／坪
推定価格 平米 坪	241万1,119 円／平米 797万1,159 円／坪
標準価格 平米 坪	267万9,021 円／平米 885万6,843 円／坪
査定価格 平米 坪	281万 円／平米 928万9,860 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	33 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情