路線価 (2023) 東京都中央区京橋1-15 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 中央区東京都中央区京橋１丁目１５番
価格時点	2023 年
駅名	宝町駅 から 100m
路線価
1坪当たり	1坪 1,854万6,660 円
1平米当たり	1平米 561万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (1375 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2,525万7,840 円 1平米 764万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (1375 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2,529万900 円／坪 1平米 765万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は京橋・八重洲を中心とし、区内の広幅員街路沿いの商業地域に線状に広がりを有する圏域。主たる需要者は機関投資家、大手不動産業者、資金力に優る一般事業法人等となる。特に面大地は希少であり、需要は底堅い。また取引利回りの低下もあり、地価は小幅ながら上昇を示している。市場で中心となる価格帯は、立地条件のほか、売買当事者間における価格交渉能力や資金調達手段等によって大きく分散するが、総額では数十億円から百億円超となる。 (2) 同一需給圏は中央区内及び周辺区内のオフィスビル等が建ち並ぶ幹線道路沿いの商業地域である。主たる需要者は賃貸利用を目的とする事業法人、投資家等である。業務高度商業地として熟成しており、売り物件の供給は少ない。コロナ禍により空室率等に若干影響は出たが、地価は底堅く推移している。立地条件や画地規模等により土地単価は異なるが標準的画地の規模を前提とすれば１００億～１１０億円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は実際の取引事例を価格判定の基礎とした実証的価格であり、収益価格は賃料水準、金利動向等を反映した理論的価格である。対象標準地の需要者は収益性に着目する機関投資家層が中心である一方、拠点利用の一般事業法人なども想定され、市場に出回るとその希少性から類似不動産の取引水準をも考慮して意思決定する傾向も強い。従って、比準・収益の両試算価格を相互に関連付け、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は市場性に着目した価格であり、同一需給圏内の取引事例から適切に試算されている。一方、収益価格は収益性に着目した価格であり、収益不動産を想定して試算されている。各試算価格はいずれも豊富かつ適切な資料により求められているが、比準価格に比べ収益価格は想定の要素が多い。したがって、市場の実態を反映した比準価格をやや重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との均衡も考慮して鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	宝町駅北東方
距離	100 m
土地の状態
土地面積	415.9 坪 (1375 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	14F
地下階数	B2
周辺の利用状況	高層の事務所ビルが建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	44 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	四方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	800 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	中央区東京都中央区京橋１丁目１５番
標準地の範囲
東	40 m
西	0 m
南	20 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	40 m
面積	1200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項なし
街路	４４ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	800 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域は八重洲エリアなどにも近く、広幅員街路に面した業務系商業地域として一定の熟成を見せており、当面、現状の性格維持を予測。取引利回り低下の影響を受け、地価は小幅の上昇傾向を予測する。 (2)大型オフィスビルが建ち並ぶ昭和通り沿いの業務高度商業地で、東京駅からも徒歩圏にある。今後も現状のまま推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2,684万4,720 円 1平米 812万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2,591万9,040 円 1平米 784万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2,684万4,720円 1平米 812万円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2022年	1坪 2,502万6,420円 1平米 757万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2,591万9,040円 1平米 784万円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2019年	1坪 2,502万6,420円 1平米 757万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)各種経済政策などの効果から景気は緩やかな回復の途にあり、不動産セクターについても回復の兆しが鮮明となって来ている。 (2)中央区の商業地は、コロナ禍やテレワーク普及等の影響が残っているものの需要は回復傾向にあり、飲食繁華街を含め地価は回復しつつある。
地域要因
(1)広幅員街路に面した業務系商業地域であり、地域に変化は認められない。地域における取引利回りは低下傾向にあり、地価は小幅上昇を示している。 (2)昭和通り沿いに大規模オフィスが建ち並び、投資目的の需要は旺盛であり、賃貸市場ではコロナ禍の影響は見られるものの地価は底堅く推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＴＫ１－公５取１０ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区京橋１丁目１５番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	862万8,481 円／平米 2,852万5,758 円／坪
推定価格 平米 坪	849万425 円／平米 2,806万9,345 円／坪
標準価格 平米 坪	800万2,286 円／平米 2,645万5,558 円／坪
査定価格 平米 坪	864万 円／平米 2,856万3,840 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	44 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＴＫ１ー公５取８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区京橋１丁目１５番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	610万 円／平米 2,016万6,600 円／坪
推定価格 平米 坪	589万857 円／平米 1,947万5,173 円／坪
標準価格 平米 坪	702万1,284 円／平米 2,321万2,365 円／坪
査定価格 平米 坪	758万 円／平米 2,505万9,480 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＴＫ１－公５取３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区京橋１丁目１５番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	785万6,072 円／平米 2,597万2,174 円／坪
推定価格 平米 坪	744万4,913 円／平米 2,461万2,882 円／坪
標準価格 平米 坪	752万114 円／平米 2,486万1,497 円／坪
査定価格 平米 坪	812万 円／平米 2,684万4,720 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	44 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	8 m
側道方位2	東
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＴＫ１－公５取３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区京橋１丁目１５番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	631万9,496 円／平米 2,089万2,254 円／坪
推定価格 平米 坪	681万2,790 円／平米 2,252万3,084 円／坪
標準価格 平米 坪	768万710 円／平米 2,539万2,427 円／坪
査定価格 平米 坪	830万 円／平米 2,743万9,800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	680 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	2.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情