路線価 (2023) 東京都中央区銀座6-4-13外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 中央区東京都中央区銀座６丁目４番１３外
価格時点	2023 年
駅名	銀座駅 から 150m
路線価
1坪当たり	1坪 6,893万100 円
1平米当たり	1平米 2,085万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月30日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (260 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9,422万1,000 円 1平米 2,850万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (260 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9,422万1,000 円／坪 1平米 2,850万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 銀座地区の中心部であり、ブランド関連企業が軒を連ねる中央通りや晴海通り沿いに次ぐステイタスが認められる商業地である。低層階の需要の強さもさることながら、中高層階についても店舗及び事務所の需要が認められる。旧来から知名度の高いみゆき通りに面することから潜在的な収益力の高い地域であるがコロナ禍前の水準までの集客力回復時期は不透明である。市場の中心的な価格帯としては総額で数十億円台後半から百億円台が中心とみられる。 (2) 同一需給圏は銀座・京橋地区を中心として都心区の各所に点在する高度商業地域一帯の圏域。主たる需要者は国内外の有名企業、機関投資家、投資法人等。我が国を代表する商業地域として国内外に高い名声を誇り、売買・賃貸共に需要は強いが、供給は非常に少ない。インバウンド需要回復への期待もあり、地価は小幅上昇を示している。３００㎡程度の画地であれば９０億円前後程度が中心価格帯とはなるが、入札などによって相場を大きく上回る可能性も高い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 不動産売買需要が国内でも非常に多い地域であるため、高額な取引事例が目立つ地域である。比準価格は、当地区の特性を反映して求められた価格であり、信頼性は高い。収益価格も、不動産への投資家が重視する価格であり、本件においても重視すべき価格といえる。多面的な検討が必要であるため、比準価格と収益価格を関連づけ鑑定評価額を表記の通りと決定した。 (2) 比準価格は取引市場の需給の趨勢を反映した実証的価格であり、収益価格は賃料水準、金利動向等を反映した理論的価格である。中央通りに近いみゆき通り沿いの地域は立地希少性が高く、威信財としての需要も認められる。需要者はこのような類似不動産の市場取引価格と、収益性とを勘案しつつ、価格形成をしていると考えられる。本件では実際の市場での需給バランスも考慮して、比準価格をやや重視し、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	銀座駅南西方
距離	150 m
土地の状態
土地面積	78.6 坪 (260 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	10F
地下階数	B1
周辺の利用状況	高層の店舗、店舗兼事務所等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	14.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	800 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	中央区東京都中央区銀座６丁目４番１３外
標準地の範囲
東	10 m
西	30 m
南	20 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	16 m
面積	240 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	外堀通り及び中央通り沿いの大規模施設を結ぶ通りにあり、繁華性は比較的高い
街路	１４．５ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	700 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)みゆき通り沿いに位置しており、銀座地区では比較的繁華性の高い高度商業地域である。ブランドショップの立地としては好適であるが商況はコロナ禍の回復途上である。地価については回復傾向と予測する。 (2)みゆき通り沿いの商業地域であり、既存ビルの建替えも見られるが用途的な変化はほぼなく、地域の性格は現状のまま維持されてゆくものと考えられる。インバウンド需要回復への期待もあり、地価は小幅上昇予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	地区計画、高度利用地区による高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1億50万2,400 円 1平米 3,040万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9,984万1,200 円 1平米 3,020万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1億50万2,400円 1平米 3,040万円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2022年	1坪 9,322万9,200円 1平米 2,820万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9,984万1,200円 1平米 3,020万円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2019年	1坪 9,322万9,200円 1平米 2,820万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)各種経済指標は上下に振れ続けており方向性の見えづらい傾向にある。不動産関連融資の金利動向が特に注視される。 (2)各種経済政策などの効果から景気は緩やかな回復の途にあり、不動産セクターについても回復の兆しが鮮明となって来ている。
地域要因
(1)東急プラザとギンザシックスの導線上に位置し立地の潜在力は高い。コロナ禍の影響は受けるものの地価は回復傾向と予測する。 (2)みゆき通り沿いの商業地域であり、繁華性は高い。取引利回りの低下、さらにインバウンド需要回復への期待などから地価は小幅の上昇を示している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＴＫ１－公５取４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区銀座６丁目４番１３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2,526万1,415 円／平米 8,351万4,238 円／坪
推定価格 平米 坪	2,987万6,262 円／平米 9,877万922 円／坪
標準価格 平米 坪	2,987万6,262 円／平米 9,877万922 円／坪
査定価格 平米 坪	3,230万 円／平米 1億678万3,800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	14.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＴＫ１―公５取５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区銀座６丁目４番１３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1,977万2,319 円／平米 6,536万7,287 円／坪
推定価格 平米 坪	2,127万2,897 円／平米 7,032万8,197 円／坪
標準価格 平米 坪	2,863万1,086 円／平米 9,465万4,370 円／坪
査定価格 平米 坪	3,100万 円／平米 1億248万6,000 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＴＫ１ー公５取８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区銀座６丁目４番１３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2,920万9,334 円／平米 9,656万6,058 円／坪
推定価格 平米 坪	3,013万4,247 円／平米 9,962万3,821 円／坪
標準価格 平米 坪	2,813万6,552 円／平米 9,301万9,441 円／坪
査定価格 平米 坪	3,040万 円／平米 1億50万2,400 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＴＫ１－公５取１４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区銀座６丁目４番１３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	950万3,896 円／平米 3,141万9,880 円／坪
推定価格 平米 坪	972万2,486 円／平米 3,214万2,539 円／坪
標準価格 平米 坪	2,592万6,629 円／平米 8,571万3,435 円／坪
査定価格 平米 坪	2,810万 円／平米 9,289万8,600 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情