路線価 (2023) 東京都中央区月島3-2503 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 中央区東京都中央区月島３丁目２５０３番
価格時点	2023 年
駅名	勝どき駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 350万4,360 円
1平米当たり	1平米 106万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	7億7,600万 円 (558 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 459万5,340 円 1平米 139万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月03日
鑑定評価額 総額	7億7,600万 円 (558 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 459万5,340 円／坪 1平米 139万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は月島、佃、勝どきエリアを中心とする区南東部のマンション立地に適する地域一帯の圏域。面大地に対する需要者は分譲目的のマンションデベロッパー、賃貸経営を目的とする不動産業者や一般事業法人などが中心となる。在宅のテレワークなど働き方の多様化からより良い住環境を目指すエンドユーザーの需要は変わらず堅調で、用地に対する需要も引き続き堅調となっている。取引の中心価格帯は５億円程度から規模によっては数十億円程度となる。 (2) 同一需給圏は主として中央区内の湾岸部に中規模の中高層共同住宅のほか、旧来からの小規模な低層住宅等も散見される住宅地域であり、そのほか港区、江東区など隣接区湾岸部にも価格牽連性が認められる。主たる需要者は不動産業者、機関投資家、マンション開発業者等であり、市場で中心となる価格帯は、土地のみの取引は稀であって土地建物一体で取引されることが多く、総額１０億円～３０億円程度となる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は実際の市場で生起した取引事例を基礎とする実証的価格である。一方、収益価格は最有効使用建物の生み出す収益を価格判定の基礎とし、市場賃料、利回りなども反映した理論的価格である。近隣地域、及び周辺地域では、分譲・賃貸のマンションが混在しており、その価格形成過程は市場性、収益性のどちらかに強く依存しているとは言い難い。従って本件では、比準・収益の両試算価格を相互に関連付け、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 対象標準地は湾岸部に中高層の共同住宅のほか、小規模な低層住宅等も散見される住宅地域に存しており、市場参加者は都心湾岸部における生活利便性や住環境のほか、投資対象としての収益性をも重視している。したがって、各試算価格の再吟味並びに資料の特性及び限界からくる相対的信頼性を検討したうえで、市場の特性を反映した実証的な比準価格と、投資採算性を反映した収益価格を関連づけて、さらに、類似標準地との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	勝どき駅北方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	168.8 坪 (558 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	9F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層のマンション、住宅等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	10.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	中央区東京都中央区月島３丁目２５０３番
標準地の範囲
東	100 m
西	60 m
南	30 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	高層共同住宅地
画地の形状等
間口	24 m
奥行き	23 m
面積	550 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	隅田川沿いの眺望に優れた共同住宅地域
街路	１０．９ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)都心へのアクセスが良好な住宅地域として性格を維持しており、当面は現在のまま推移を予測。在宅のテレワークは社会に浸透し、住宅系用途への需要は堅調となっている。地価は上昇傾向を予測する。 (2)都心湾岸部の住宅地として生活利便性が高い住宅地域であり、ウィズコロナのもと働き方が多様化するなかにあっても、拠点性の高い都心部住宅地に対する取得意欲は堅調で、地価は暫し安定的に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 485万9,820 円 1平米 147万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 482万6,760 円 1平米 146万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 485万9,820円 1平米 147万円
前年から次年への変動率 4.5 ％
2022年	1坪 439万6,980円 1平米 133万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 482万6,760円 1平米 146万円
前年から次年への変動率 4.5 ％
2019年	1坪 439万6,980円 1平米 133万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)各種経済政策などの効果から景気は緩やかな回復の途にあり、不動産セクターについても回復の兆しが鮮明となって来ている。 (2)都心優良不動産に根強い需要が続くものの、新型コロナウイルス感染症、ウクライナ情勢、物価上昇や金利上昇リスクなど不動産市場への懸念は残る。
地域要因
(1)エンドユーザーの住宅需要は引き続き堅調で、これに伴い近隣、及び周辺地域のマンション適地への需要は底堅い。地価は上昇を示している。 (2)都心湾岸部の生活利便性の高さから、ウィズコロナのもと拠点性のある住宅地についての需要は堅調であり、それを反映した地価推移となっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。なお、湾岸の月島地区に存するも、タワマン用地の規模はなく、市場競争力は標準的である。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＴＫ１－公５取１３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区月島３丁目２５０３番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	198万2,852 円／平米 655万5,309 円／坪
推定価格 平米 坪	159万5,433 円／平米 527万4,501 円／坪
標準価格 平米 坪	153万8,508 円／平米 508万6,307 円／坪
査定価格 平米 坪	154万 円／平米 509万1,240 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	10.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＴＫ１－公５取１５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区月島３丁目２５０３番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	179万6,762 円／平米 594万95 円／坪
推定価格 平米 坪	144万5,702 円／平米 477万9,491 円／坪
標準価格 平米 坪	144万8,599 円／平米 478万9,068 円／坪
査定価格 平米 坪	145万 円／平米 479万3,700 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	10.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第三種特別工業地
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＴＫ１―公５取５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区月島３丁目２５０３番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	132万4,308 円／平米 437万8,162 円／坪
推定価格 平米 坪	117万909 円／平米 387万1,025 円／坪
標準価格 平米 坪	141万5,851 円／平米 468万803 円／坪
査定価格 平米 坪	142万 円／平米 469万4,520 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	368 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	1.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第３種特別工業
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＴＫ１－公５取２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区月島３丁目２５０３番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	127万648 円／平米 420万762 円／坪
推定価格 平米 坪	130万1,144 円／平米 430万1,582 円／坪
標準価格 平米 坪	159万641 円／平米 525万8,659 円／坪
査定価格 平米 坪	159万 円／平米 525万6,540 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情