路線価 (2023) 東京都千代田区内幸町1-4外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 千代田区東京都千代田区内幸町１丁目４番外
価格時点	2023 年
駅名	内幸町駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 3,484万5,240 円
1平米当たり	1平米 1,054万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (1755 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4,694万5,200 円 1平米 1,420万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (1755 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4,694万5,200 円／坪 1平米 1,420万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は内幸町、大手町、丸の内を中心とし、広幅員街路に面した高度商業地域一帯の圏域。典型的な需要者としては、上場不動産投資法人を含む国内外の機関投資家、大手不動産業者、大手一般事業法人等が想定される。供給に比して需要は安定的で、市場競争力は高い。事務所の賃貸市場はやや軟調であるが、取引利回りは低下傾向で地価は小幅ながら上昇傾向にある。画地が大きいこともあり、売買が成立する場合は数百億円程度になるものと推定される。 (2) 同一需給圏は千代田区内及び周辺区内のオフィスビル等が建ち並ぶ幹線道路沿いの商業地域である。主たる需要者は、国内大企業、収益獲得を目的とした投資家等である。業務高度商業地として熟成しており、売り物件の供給は少ない。コロナ禍により空室率等に若干影響は出たが、地価は底堅く推移している。大規模画地の供給があった場合、標準的画地の規模を前提とすれば２５０億円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は取引事例を基礎とし、市場の需給趨勢を反映した実証的価格であり、収益価格は賃料水準、利回り動向等を反映した理論的価格である。対象標準地の需要者は収益性を重視する投資家層が中心である一方、市場に出回るとその希少性から類似不動産の取引水準をも考慮して意思決定する傾向も強い。従って、本件では市場の需給バランスも考慮し、比準・収益の両試算価格を相互に関連付け、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は市場性に着目した価格であり、同一需給圏内の取引事例から適切に試算されている。一方、収益価格は収益性に着目した価格であり、収益不動産を想定して試算されている。各試算価格はいずれも豊富かつ適切な資料により求められているが、比準価格に比べ収益価格は想定の要素が多い。したがって、市場の実態を反映した比準価格をやや重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との均衡も考慮して鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	内幸町駅
距離	0 m
土地の状態
土地面積	530.9 坪 (1755 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	事務所兼駐車場
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	11F
地下階数	B2
周辺の利用状況	高層の事務所ビルが建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	44 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	800 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	千代田区東京都千代田区内幸町１丁目４番外
標準地の範囲
東	50 m
西	0 m
南	100 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	高層事務所地
画地の形状等
間口	45 m
奥行き	40 m
面積	1800 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	日比谷通り沿いに高層の事務所ビルが建ち並ぶ地域
街路	４４ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	800 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)周辺地域では大型の再開発事業も計画されており、地域的には発展的推移が予測される。事務所系賃貸市場はやや軟調で推移しているが、一方で取引利回りは低下傾向を示しており、地価は小幅上昇を予測。 (2)日比谷通り沿いの大規模オフィスビルが建ち並ぶ業務高度商業地域として熟成しており、今後も現状のまま推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4,992万600 円 1平米 1,510万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4,793万7,000 円 1平米 1,450万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4,992万600円 1平米 1,510万円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2022年	1坪 4,661万4,600円 1平米 1,410万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4,793万7,000円 1平米 1,450万円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2019年	1坪 4,661万4,600円 1平米 1,410万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)各種経済政策などの効果から景気は緩やかな回復の途にあり、不動産セクターについても回復の兆しが鮮明となって来ている。 (2)千代田区の商業地はコロナ禍やテレワーク普及等の影響は残っているものの需要は堅調であり地価は回復しつつある。
地域要因
(1)広幅員街路沿いに高層事務所ビルが建ち並ぶ地域であり、周辺で再開発計画も進行。取引利回りは低下傾向で、地価は小幅ながら上昇を示している。 (2)大規模オフィスが建ち並び、賃貸市場ではコロナ禍の影響は見られるものの投資目的の需要は旺盛であり、地価は底堅く推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＴＫ１―公５取５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区内幸町１丁目４番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2,376万575 円／平米 7,855万2,461 円／坪
推定価格 平米 坪	2,828万6,399 円／平米 9,351万4,835 円／坪
標準価格 平米 坪	1,454万3,136 円／平米 4,807万9,608 円／坪
査定価格 平米 坪	1,560万 円／平米 5,157万3,600 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	1300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	36.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	36.5 m
側道方位2	北
側道幅員2	8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市再生特区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＴＫ１－公５取１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区内幸町１丁目４番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2,454万5,239 円／平米 8,114万6,560 円／坪
推定価格 平米 坪	2,215万9,534 円／平米 7,325万9,419 円／坪
標準価格 平米 坪	1,222万9,323 円／平米 4,043万142 円／坪
査定価格 平米 坪	1,310万 円／平米 4,330万8,600 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	1400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	40 m
側道方位2	北
側道幅員2	22 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市再生特別地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＵＥＨ（公）０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都千代田区内幸町１丁目４番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1,221万6,187 円／平米 4,038万6,714 円／坪
推定価格 平米 坪	1,226万5,052 円／平米 4,054万8,262 円／坪
標準価格 平米 坪	1,419万5,662 円／平米 4,693万859 円／坪
査定価格 平米 坪	1,520万 円／平米 5,025万1,200 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	33 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	南西
側道幅員1	11 m
側道方位2	南東
側道幅員2	8 m
側道方位3	北東
側道幅員3	6 m
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＴＫ１－公５取１２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区内幸町１丁目４番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1,014万7,392 円／平米 3,354万7,278 円／坪
推定価格 平米 坪	1,009万7,650 円／平米 3,338万2,831 円／坪
標準価格 平米 坪	1,392万7,793 円／平米 4,604万5,284 円／坪
査定価格 平米 坪	1,490万 円／平米 4,925万9,400 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	33 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	8.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第二種文教地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＴＫ１―公５取５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区内幸町１丁目４番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	992万9,887 円／平米 3,282万8,206 円／坪
推定価格 平米 坪	959万8,891 円／平米 3,173万3,934 円／坪
標準価格 平米 坪	1,454万3,774 円／平米 4,808万1,717 円／坪
査定価格 平米 坪	1,560万 円／平米 5,157万3,600 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	693 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情