路線価 (2023) 東京都千代田区神田佐久間町3-24-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 千代田区東京都千代田区神田佐久間町３丁目２４番３外
価格時点	2023 年
駅名	秋葉原駅 から 340m
路線価
1坪当たり	1坪 400万260 円
1平米当たり	1平米 121万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	3億8,000万 円 (236 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 532万2,660 円 1平米 161万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	3億8,200万 円 (236 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 535万5,720 円／坪 1平米 162万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は秋葉原・神田エリア等、千代田区北東部の中小規模の事務所や共同住宅等が建ち並ぶ商業地域である。主たる需要者は、自社利用を目的とした中小事業者、賃貸ビル業者、各種投資家等、様々である。現況、築古の事務所ビルが多いが、都心接近性に優れることから住宅用途も多い。賃貸・分譲問わずマンション用地の需要は底堅く、地価は上昇基調に転じている。取引の中心価格帯としては、概ね３～５億円程度が中心である。 (2) 同一需給圏はＪＲ秋葉原駅からＪＲ神田駅から徒歩圏内にある、小規模な事務所、共同住宅等が混在する地域である。主たる需要者は自用目的の中小企業・個人事業主や、主に賃貸マンションを経営し収益獲得を目論む不動産業者、個人投資家等が想定される。小規模画地が多く取引総額が抑えられるため、市場参加者の裾野は広い。地価は堅調な住宅需要にも支えられ、上昇傾向にある。取引総額は数億円程度となる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は現下の取引事例に基づく実証的な価格が得られた。一方、収益価格は、想定した最有効使用建物の賃貸収益を基とする理論的な価格が得られた。各試算過程を再検討したが、本件においては、各試算価格の有する説得力は同等と判断し、両試算価格を相互に関連付けるとともに、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (2) 取引事例比較法と収益還元法を適用した。比準価格は同一需給圏内の代替競争関係が成立する事例を採用しており、市場実勢を反映している。収益価格は最有効使用と判断される共同住宅を想定し、周辺のマンション市況を考慮した賃料、還元利回り等を使用しており、収益性を反映している。主たる需要者の取引動機を勘案し、両価格を関連付けることが妥当と判断、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	秋葉原駅東方
距離	340 m
土地の状態
土地面積	71.4 坪 (236 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の店舗、事務所ビルの多い商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	千代田区東京都千代田区神田佐久間町３丁目２４番３外
標準地の範囲
東	40 m
西	100 m
南	0 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中高層の店舗事務所兼共同住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	15 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	第四種中高層階住居専用地区内の商業地域
街路	１５ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)在来の小規模事務所ビルを中心に、店舗事務所兼共同住宅、共同住宅等が増えつつある地域。都心部へのアクセスに係る利便性に着目した住宅需要も高く、今後は住宅系用途の比率が高まっていくものと予測される。 (2)ＪＲ秋葉原駅に近い、小規模画地に事務所ビルや共同住宅が混在する地域。対面には大病院や大規模事務所ビルがある。当面は現状を維持しながら推移するものと予測される。地価はやや上昇傾向が見られる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 571万9,380 円 1平米 173万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 545万4,900 円 1平米 165万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 571万9,380円 1平米 173万円
前年から次年への変動率 3.2 ％
2022年	1坪 515万7,360円 1平米 156万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 545万4,900円 1平米 165万円
前年から次年への変動率 3.8 ％
2019年	1坪 515万7,360円 1平米 156万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症の影響は和らぎつつあるものの、国内外の経済情勢等の先行き懸念が続いている。 (2)国内外の金融市場の動向等不安定要素は依然として残るが、不動産投資市場は未だ堅調であり、地価は上昇傾向にある。
地域要因
(1)従来の業務系用途ビルに加えて、共同住宅の混在比率が高まるものと予測され、地価は上昇が見られる。 (2)交通利便性の高さから住宅系の需要が強くなっている地域で、今後もこの動向は続くものと予想される。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＴＫ１－公５取３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区神田佐久間町３丁目２４番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	149万7,622 円／平米 495万1,138 円／坪
推定価格 平米 坪	169万5,641 円／平米 560万5,789 円／坪
標準価格 平米 坪	166万4,025 円／平米 550万1,267 円／坪
査定価格 平米 坪	171万 円／平米 565万3,260 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	480 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＴＫ１－公５取１１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区神田佐久間町３丁目２４番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	219万2,856 円／平米 724万9,582 円／坪
推定価格 平米 坪	217万7,807 円／平米 719万9,830 円／坪
標準価格 平米 坪	169万3,474 円／平米 559万8,625 円／坪
査定価格 平米 坪	174万 円／平米 575万2,440 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	695 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＴＫ１－公５取１５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区神田佐久間町３丁目２４番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	129万4,808 円／平米 428万635 円／坪
推定価格 平米 坪	131万2,935 円／平米 434万563 円／坪
標準価格 平米 坪	171万4,014 円／平米 566万6,530 円／坪
査定価格 平米 坪	177万 円／平米 585万1,620 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＴＫ１－公５取１６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区神田佐久間町３丁目２４番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	168万5,258 円／平米 557万1,463 円／坪
推定価格 平米 坪	134万5,421 円／平米 444万7,962 円／坪
標準価格 平米 坪	166万5,125 円／平米 550万4,903 円／坪
査定価格 平米 坪	172万 円／平米 568万6,320 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	668 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＴＫ１－公５取３ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都千代田区神田佐久間町３丁目２４番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	198万8,061 円／平米 657万2,530 円／坪
推定価格 平米 坪	177万5,304 円／平米 586万9,155 円／坪
標準価格 平米 坪	168万5,949 円／平米 557万3,747 円／坪
査定価格 平米 坪	174万 円／平米 575万2,440 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	565 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情