路線価 (2023) 東京都千代田区永田町2-81-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 千代田区東京都千代田区永田町２丁目８１番１外
価格時点	2023 年
駅名	赤坂見附駅 から 140m
路線価
1坪当たり	1坪 2,066万2,500 円
1平米当たり	1平米 625万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (335 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2,674万5,540 円 1平米 809万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月03日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (335 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2,674万5,540 円／坪 1平米 809万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、千代田区及びその周辺区内における外堀通り、靖国通り、新宿通り等の主要幹線道路やその周辺の準幹線道路沿いに高層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域の範囲と判定。典型的な需要者としては、国内外の機関投資家、投資ファンド、個人投資家等の不動産投資家及び自社ビルなど自己使用目的の一般事業法人があげられる。需要の中心となる価格帯は、数億から数十億円前後のものが多いが、数百億円の取引も見られる地域である。 (2) 同一需給圏は主として千代田区のうち外堀通りをはじめとした主要道路沿いに高層店舗付事務所等が建ち並ぶ商業地域であり、そのほか都心５区などで同規模程度の店舗付事務所が建ち並ぶ商業集積度の高い地域にも価格牽連性が認められる。主たる需要者は機関投資家、不動産業者や事業会社等であり、市場で中心となる価格帯は、土地建物一体で取引されることが多く、総額数十億円から大規模ビルであれば数百億円のものまで幅広い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 本件の典型的需要者としては不動産投資家があげられるが、自己使用目的の一般事業法人の需要も相当程度認められ無視できない。各需要者に最も適合した評価手法は、不動産投資家は収益還元法、一般事業法人は取引事例比較法である。資料の相対的信頼性は、推定的要素の多い収益還元法と比べ類似性の高い事例が収集できた取引事例比較法がやや優る。本件においては両試算価格を関連づけ、代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 対象標準地は幹線道路沿いに高層の店舗付事務所等が建ち並ぶ商業地域に存しており、市場参加者は投資対象としての収益性のみならず、業務利便性や周辺の企業集積の程度、さらに地域の名声をも重視している。したがって、各試算価格の再吟味並びに資料の特性及び限界からくる相対的信頼性を検討したうえで、市場の特性を反映した実証的な比準価格と、投資採算性を反映した収益価格を関連づけて、さらに、代表標準地からの検討を行って鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	赤坂見附駅南方
距離	140 m
土地の状態
土地面積	101.3 坪 (335 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	9F
地下階数	B0
周辺の利用状況	高層の店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	700 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	千代田区東京都千代田区永田町２丁目８１番１外
標準地の範囲
東	20 m
西	0 m
南	60 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	20 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	日枝神社を背後に控える外堀通り沿いの高度商業地域
街路	４０ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	700 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は外堀通り沿いに高層の事務所ビル及び店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ高度商業地で、当面は現状のまま推移するものと予想する。地価水準は新型コロナウィルスの影響が弱まり回復傾向が予想される。 (2)外堀通り沿いに高層店舗兼事務所が建ち並ぶ高度商業地域であるが、建築費の上昇、保有コスト増等といった懸念要素もあるものの、堅調な投資資金に支えられ、地価は暫し安定的に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2,869万6,080 円 1平米 868万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2,783万6,520 円 1平米 842万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2,869万6,080円 1平米 868万円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2022年	1坪 2,634万8,820円 1平米 797万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2,783万6,520円 1平米 842万円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2019年	1坪 2,634万8,820円 1平米 797万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響は一時期より限定的となり、景気は緩やかに持ち直しつつあるが、停滞傾向の賃料や今後の金利、為替の動向等懸念材料も見られる。 (2)都心優良不動産に根強い需要が続くものの、新型コロナウイルス感染症、ウクライナ情勢、物価上昇や金利上昇リスクなど不動産市場への懸念は残る。
地域要因
(1)地域要因に大きな変化はないが、景気持ち直しの中、下落傾向であった地価も回復し上昇傾向に転じ始めている。 (2)幹線沿いの高度商業地域であり、ウィズコロナのもと不動産投資資金の堅調さに支えられ、再度地価上昇に転じている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動は特にない。 (2)個別的要因に変動はない。なお、千代田区の幹線道路沿いかつ永田町を冠する地名もあって、市場競争力はやや強い。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＴＫ１－公５取１２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区永田町２丁目８１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	717万5,714 円／平米 2,372万2,910 円／坪
推定価格 平米 坪	705万313 円／平米 2,330万8,335 円／坪
標準価格 平米 坪	829万4,486 円／平米 2,742万1,571 円／坪
査定価格 平米 坪	846万 円／平米 2,796万8,760 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	35.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＴＫ１－公５取１２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区永田町２丁目８１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1,014万7,392 円／平米 3,354万7,278 円／坪
推定価格 平米 坪	1,009万7,650 円／平米 3,338万2,831 円／坪
標準価格 平米 坪	915万4,714 円／平米 3,026万5,484 円／坪
査定価格 平米 坪	934万 円／平米 3,087万8,040 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	33 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	8.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第二種文教地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＴＫ１－公５取１６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区永田町２丁目８１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	674万1,690 円／平米 2,228万8,027 円／坪
推定価格 平米 坪	664万3,510 円／平米 2,196万3,444 円／坪
標準価格 平米 坪	806万2,512 円／平米 2,665万4,665 円／坪
査定価格 平米 坪	822万 円／平米 2,717万5,320 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第二種文教地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＴＫ１－公５取１６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区永田町２丁目８１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	617万9,840 円／平米 2,043万551 円／坪
推定価格 平米 坪	646万163 円／平米 2,135万7,299 円／坪
標準価格 平米 坪	799万5,251 円／平米 2,643万2,300 円／坪
査定価格 平米 坪	816万 円／平米 2,697万6,960 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	26.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＫＭＭ（公）０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都千代田区永田町２丁目８１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1,564万5,345 円／平米 5,172万3,511 円／坪
推定価格 平米 坪	1,362万9,605 円／平米 4,505万9,474 円／坪
標準価格 平米 坪	963万9,042 円／平米 3,186万6,673 円／坪
査定価格 平米 坪	983万 円／平米 3,249万7,980 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	871 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	10.4 m
側道方位2	南西
側道幅員2	5.2 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情