路線価 (2023) 埼玉県さいたま市桜区栄和3-721-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 さいたま市桜区埼玉県さいたま市桜区栄和３丁目７２１番１外
価格時点	2023 年
駅名	南与野駅 から 1600m
路線価
1坪当たり	1坪 44万6,310 円
1平米当たり	1平米 13万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2億5,200万 円 (1476 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 56万5,326 円 1平米 17万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2億5,200万 円 (1476 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 56万5,326 円／坪 1平米 17万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ＪＲ武蔵野線、京浜東北線、埼京線沿線で、概ねさいたま市の圏域に存する路線商業地域である。需要者は地元企業や不動産会社が中心である。在宅勤務の定着化等により国道沿いの路線商業業地は底堅い土地需要が認められる。路面店の支払賃料は２５００円／㎡程度、土地価格は画地規模や形状により様々であるが、１５０～２００千円／㎡の取引が多くなっている。 (2) 同一需給圏は、さいたま市内及びその周辺市の路線商業地域又は普通商業地域である。典型的需要者は、自己用店舗又は事業所等の取得を目的とした個人事業者又は法人等が中心であり、不動産の市場性、事業採算性等を重視した取引判断が行われる。取引対象となる土地の規模、価格は需要者の業種や土地利用形態等により様々であり、需要の中心となる価格帯は見出せないが、土地単価（１㎡当たり）は概ね１５～２０万円程度が中心と思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当地域は路線商業地域であり、賃貸物件も見られるものの、多くの取引は自己使用目的での取引が中心となっている。よって、市場性を反映した実証的な価格である比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、同一需給圏内の類似地域等に存する複数の事例から求められたもので、市況を反映する価格である。収益価格は、土地価格に見合った収益性が形成されていない地域であることから、比準価格に比べて低位に求められた。以上より、市場の実態を反映した価格は比準価格であると思料されることから、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との価格の均衡にも留意したうえで、鑑定評価額を表記の通り決定した。
交通
交通施設	南与野駅西方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	446.5 坪 (1476 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	2.5 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	さいたま市桜区埼玉県さいたま市桜区栄和３丁目７２１番１外
標準地の範囲
東	50 m
西	125 m
南	70 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	55 m
奥行き	25 m
面積	1400 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域の地価形成に影響を与える特別の変動要因はなく、当分現状維持と予測する。国道沿いの路線商業地域であり、地価は概ね横這いで推移していくものと予測する。 (2)国道沿いの郊外路線商業地域であり、地域要因に特段の変化はなく、暫くは現状維持で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 57万5,244 円 1平米 17万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 58万1,856 円 1平米 17万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 57万5,244円 1平米 17万4,000円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2022年	1坪 56万2,020円 1平米 17万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 58万1,856円 1平米 17万6,000円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2019年	1坪 56万2,020円 1平米 17万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍に伴う行動制限が収まりつつあるが昨今のインフレ・円安・米国利上げ等による不動産価格への影響を当面注視する必要がある。 (2)新型コロナウイルス感染拡大の影響から停滞していた不動産市況は回復基調に推移している。
地域要因
(1)地域要因に大きな変動はない。在宅勤務の定着化等により、需要は堅調に推移している。 (2)店舗、営業所等で構成される路線商業地域であり、地価は概ね横ばい傾向である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない (2)個別的要因による市場性への影響については、接道条件による優位性が認められるが、特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	埼玉１公Ｒ０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市緑区
地域	埼玉県さいたま市桜区栄和３丁目７２１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	18万 円／平米 59万5,080 円／坪
推定価格 平米 坪	17万9,476 円／平米 59万3,348 円／坪
標準価格 平米 坪	17万1,256 円／平米 56万6,172 円／坪
査定価格 平米 坪	17万3,000 円／平米 57万1,938 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	埼玉１公Ｒ０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市見沼区
地域	埼玉県さいたま市桜区栄和３丁目７２１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	16万131 円／平米 52万9,393 円／坪
推定価格 平米 坪	15万2,506 円／平米 50万4,185 円／坪
標準価格 平米 坪	17万1,163 円／平米 56万5,865 円／坪
査定価格 平米 坪	17万3,000 円／平米 57万1,938 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	埼玉１公Ｒ０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市浦和区
地域	埼玉県さいたま市桜区栄和３丁目７２１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	15万2,447 円／平米 50万3,990 円／坪
推定価格 平米 坪	20万6,108 円／平米 68万1,393 円／坪
標準価格 平米 坪	19万6,856 円／平米 65万806 円／坪
査定価格 平米 坪	19万9,000 円／平米 65万7,894 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	埼玉１公Ｒ０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市見沼区
地域	埼玉県さいたま市桜区栄和３丁目７２１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	12万31 円／平米 39万6,822 円／坪
推定価格 平米 坪	12万31 円／平米 39万6,822 円／坪
標準価格 平米 坪	15万227 円／平米 49万6,650 円／坪
査定価格 平米 坪	15万2,000 円／平米 50万2,512 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情