路線価 (2023) 埼玉県さいたま市大宮区下町1-62-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 さいたま市大宮区埼玉県さいたま市大宮区下町１丁目６２番１外
価格時点	2023 年
駅名	大宮駅 から 670m
路線価
1坪当たり	1坪 224万8,080 円
1平米当たり	1平米 68万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	12億5,000万 円 (1354 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 304万8,132 円 1平米 92万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	12億5,000万 円 (1354 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 304万8,132 円／坪 1平米 92万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、さいたま市等のうち、ＪＲ東北線、埼京線、武蔵野線沿線等で、比較的高度利用が可能となる分譲マンション等が立地する圏域。主な需要者は資金力のある大手若しくは中堅開発業者等である。分譲マンションへの需要は旺盛で、建築費動向にかかる懸念が内在するものの希少性の高い開発適地への土地取得意欲は依然として底堅い。中心価格帯は物件の個別性に大きく左右されるが、㎡当たり９００千円～１，０００千円程度を中心に把握される。 (2) 同一需給圏は、さいたま市及び隣接市の内、ＪＲ東北線、ＪＲ埼京線、ＪＲ武蔵野線の各駅徒歩圏内等で、高度利用が可能なマンション適地が存する圏域。需要者は分譲マンションの開発を目的とする中堅又は大手の開発業者が中心である。大宮駅徒歩圏内の利便性が良好なエリアに存し、分譲マンション市場は好調であり、分譲マンション用地への需要も堅調である。中心価格帯は立地や規模による個別性が大きく、把握することがやや困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、類似地域内にて生起した分譲マンション素地等との比較により求めたものであり取引市場の実態を相応に反映した価格といえる。一方、開発法による価格は、最有効使用の高層マンション分譲を想定し、近時における建築費上昇の影響等をも勘案するなど、開発業者側の投資採算性に着目した価格であり説得力を有する。両試算価格は近似値が得られているが、本件では開発法による価格をやや重視し、比準価格をも関連づけたうえで鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は、類似の画地規模が大きい取引事例等との比較によって求めたもので、最近の分譲マンション素地の市場性等を反映した価格である。開発法による価格は、開発業者の投資採算性に着目し、最有効使用の分譲マンションの建築を想定して求めたもので、需要者が重視する説得力のある価格である。本件では、両試算価格は概ね集約し、相互に妥当性が検証されたので、比準価格と開発法による価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大宮駅南東方
距離	670 m
土地の状態
土地面積	409.6 坪 (1354 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	14F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層の共同住宅、事務所ビル等が混在する地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	さいたま市大宮区埼玉県さいたま市大宮区下町１丁目６２番１外
標準地の範囲
東	35 m
西	30 m
南	20 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	高層共同住宅地
画地の形状等
間口	24.2 m
奥行き	52 m
面積	1354 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)大宮駅徒歩圏内に位置し、幹線沿いに高層マンション等が建ち並ぶ商業地域である。許容容積率にも恵まれているため、今後とも建物更新に伴って更に土地の高度利用化が進行するものと予測される。 (2)大宮駅やさいたま新都心駅方面への接近性が良好な地域である。大宮駅周辺の再開発事業進捗等の発展的な影響を受けて、今後もマンション適地として堅調な需要を維持するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 305万1,438 円 1平米 92万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 304万8,132 円 1平米 92万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 305万1,438円 1平米 92万3,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 0円 1平米 0円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 304万8,132円 1平米 92万2,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 0円 1平米 0円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は、各種政策効果もあって緩やかに持ち直しており、住宅建設も底堅い動きとなっているが、金融資本市場の変動等の影響には留意すべきである。 (2)各種政策の効果もあって、景気が緩やかに持ち直している中、当区の住宅不動産市場も比較的堅調に推移している。
地域要因
(1)大宮駅徒歩圏内に立地する分譲マンション適地である。依然としてマンション需要は堅調であるため、地価も緩やかな上昇基調を維持している。 (2)大宮駅徒歩圏内の分譲マンション適地で、堅調なマンション需要等を背景に、地価は緩やかな上昇基調となっている。
個別的要因	(1)背面道を併せ持つ二方路画地であるため、歩車動線分離の明確化等に寄与する。 (2)背面道があることが増価要因となっている。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５ｋ０３０１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市大宮区
地域	埼玉県さいたま市大宮区下町１丁目６２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	88万8,576 円／平米 293万7,632 円／坪
推定価格 平米 坪	75万8,612 円／平米 250万7,971 円／坪
標準価格 平米 坪	92万7,399 円／平米 306万5,981 円／坪
査定価格 平米 坪	93万7,000 円／平米 309万7,722 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	1.8 m
側道方位2	北東
側道幅員2	5.4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５ｋ０３０１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市大宮区
地域	埼玉県さいたま市大宮区下町１丁目６２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	111万2,433 円／平米 367万7,703 円／坪
推定価格 平米 坪	116万2,492 円／平米 384万3,199 円／坪
標準価格 平米 坪	89万116 円／平米 294万2,723 円／坪
査定価格 平米 坪	89万9,000 円／平米 297万2,094 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５ｋ０３０１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市大宮区
地域	埼玉県さいたま市大宮区下町１丁目６２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	67万4,900 円／平米 223万1,219 円／坪
推定価格 平米 坪	82万5,568 円／平米 272万9,328 円／坪
標準価格 平米 坪	92万3,454 円／平米 305万2,939 円／坪
査定価格 平米 坪	93万3,000 円／平米 308万4,498 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	378 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	南
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	東
側道幅員2	2.5 m
側道方位3	北
側道幅員3	3.5 m
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５ｋ０３０１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市大宮区
地域	埼玉県さいたま市大宮区下町１丁目６２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	135万6,035 円／平米 448万3,052 円／坪
推定価格 平米 坪	118万4,556 円／平米 391万6,142 円／坪
標準価格 平米 坪	120万3,817 円／平米 397万9,819 円／坪
査定価格 平米 坪	122万 円／平米 403万3,320 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	6.3 m
側道方位2	東
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情