路線価 (2023) 埼玉県さいたま市大宮区上小町967 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 さいたま市大宮区埼玉県さいたま市大宮区上小町９６７番
価格時点	2023 年
駅名	大宮駅 から 1500m
路線価
1坪当たり	1坪 62万8,140 円
1平米当たり	1平米 19万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	4,090万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 81万9,888 円 1平米 24万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	4,080万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 81万6,582 円／坪 1平米 24万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は大宮駅等を最寄駅とする住宅地域。主な需要者は戸建住宅取得目的の個人の他、転売や分譲を目的とした不動産業者等である。熟成した人気の高い住宅地域で、元来需要に比べて供給が僅少であり、新型コロナウイルス感染症の影響も緩和されていることから消費者の住宅取得マインドも回復しつつある。画地の細分化も進行しつつあるが、土地の中心価格帯は約１６０㎡で４，０００万円程度、小振りな新築戸建住宅は総額４，５００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、さいたま市大宮区の住宅地域を圏域とする。需要者は戸建住宅購入目的の個人でさいたま市居住者及び周辺市町からの転入者及び分譲目的の不動産業者、建売業者である。最寄駅から徒歩圏内で生活利便性が高く人気のある住宅地域である。住宅需要は堅調で、需要に比して供給が僅少である。土地は１６０㎡程度の規模で４，０００万円～４，１００万円程度、新築戸建は敷地１００㎡程度で総額４，０００万円～４，５００万円程度が需要の中心。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は大宮駅を最寄りとする取引事例から求めたもので、不動産市況を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は共同住宅等の賃貸を想定して求めたもので、理論的な価格である。近隣地域では、自用の戸建住宅用地が取引の中心となっており、新たに土地を取得して収益物件を建てるケースは稀で、収益価格の信頼性は相対的に低い。以上より、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、需給動向にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) さいたま市大宮区の住宅地域において多数の信頼のある取引事例を収集し得た。近隣地域及びその周辺には戸建住宅が中心であるが、駅への接近性が良好なことから共同住宅も存する。しかし土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低く試算された。住宅地域に存する標準地では収益性より居住の快適性、利便性等を重んじることから、比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大宮駅南西方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	49.9 坪 (165 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅を主体とする閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	さいたま市大宮区埼玉県さいたま市大宮区上小町９６７番
標準地の範囲
東	25 m
西	35 m
南	20 m
北	25 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	13.5 m
面積	160 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ターミナル駅「大宮駅」を最寄駅とする生活利便性の高い既成市街地で、閑静な住宅地域としても熟成しており、当面は現状を維持しつつ推移するものと予測する。 (2)大宮駅西口の閑静な住宅地域であり、地域要因に変化は認められず、当面は現状を維持しつつ推移していくものと予測される。なお当該地域の地価は、強含みで推移していくものと思われる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 84万3,030 円 1平米 25万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 83万9,724 円 1平米 25万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 84万3,030円 1平米 25万5,000円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2022年	1坪 79万6,746円 1平米 24万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 83万9,724円 1平米 25万4,000円
前年から次年への変動率 2.5 ％
2019年	1坪 79万6,746円 1平米 24万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は、各種政策効果もあって緩やかに持ち直しており、住宅建設も底堅い動きとなっているが、金融資本市場の変動等の影響には留意すべきである。 (2)景気は緩やかに持ち直しており、市内の住宅不動産市場も回復傾向。建築費の高騰、金融市場の変動等の不動産市場への影響に留意すべきである。
地域要因
(1)利便性、快適性の比較的高い住宅地域。地域の特性に影響を与える要因の変動は特に認められない。 (2)大宮駅を最寄駅とした利便性、快適性の高い住宅地域。地域要因の変動は特になく、地価は強含みである。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５ｋ０３０１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市大宮区
地域	埼玉県さいたま市大宮区上小町９６７番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	21万1,902 円／平米 70万548 円／坪
推定価格 平米 坪	24万6,660 円／平米 81万5,458 円／坪
標準価格 平米 坪	24万6,414 円／平米 81万4,645 円／坪
査定価格 平米 坪	24万6,000 円／平米 81万3,276 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５ｋ０３０３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市大宮区
地域	埼玉県さいたま市大宮区上小町９６７番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	21万7,138 円／平米 71万7,858 円／坪
推定価格 平米 坪	22万2,605 円／平米 73万5,932 円／坪
標準価格 平米 坪	24万6,790 円／平米 81万5,888 円／坪
査定価格 平米 坪	24万7,000 円／平米 81万6,582 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５ｋ０３０３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市大宮区
地域	埼玉県さいたま市大宮区上小町９６７番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	33万756 円／平米 109万3,479 円／坪
推定価格 平米 坪	28万9,623 円／平米 95万7,494 円／坪
標準価格 平米 坪	27万6,622 円／平米 91万4,512 円／坪
査定価格 平米 坪	27万7,000 円／平米 91万5,762 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５ｋ０３０３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市大宮区
地域	埼玉県さいたま市大宮区上小町９６７番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	23万7,915 円／平米 78万6,547 円／坪
推定価格 平米 坪	24万39 円／平米 79万3,569 円／坪
標準価格 平米 坪	26万4,069 円／平米 87万3,012 円／坪
査定価格 平米 坪	26万4,000 円／平米 87万2,784 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	5.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	５ｋ０３０１ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市大宮区
地域	埼玉県さいたま市大宮区上小町９６７番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	24万5,891 円／平米 81万2,916 円／坪
推定価格 平米 坪	27万1,510 円／平米 89万7,612 円／坪
標準価格 平米 坪	26万3,602 円／平米 87万1,468 円／坪
査定価格 平米 坪	26万4,000 円／平米 87万2,784 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情