路線価 (2023) 福岡県福岡市中央区桜坂3-171-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 福岡市中央区福岡県福岡市中央区桜坂３丁目１７１番１外
価格時点	2023 年
駅名	桜坂駅 から 80m
路線価
1坪当たり	1坪 188万4,420 円
1平米当たり	1平米 57万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	3億4,800万 円 (449 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 256万2,150 円 1平米 77万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	3億4,700万 円 (449 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 255万5,538 円／坪 1平米 77万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は福岡市都心周辺部で、幹線道路沿いの中高層共同住宅や店舗付共同住宅が混在する商業地域である。需要者の中心は、マンションデロッパー、地元の法人企業、不動産業者等である。駅近の立地条件から投資マネーの受け皿として賃貸マンション適地として需要は旺盛である。金融緩和政策の修正の動きがあるものの、地価の上昇傾向は続くと予測する。取引価格の水準は、用途、規模等により大きく異なる。 (2) 同一需給圏は福岡市中央区中心部の周辺に位置する商業地である。主たる需要者は分譲又は賃貸共同住宅の建築を企図するデベロッパーが中心となる。最寄駅への接近性に恵まれた地域にあり、また延伸した七隈線が令和５年３月に開業予定であるなど、更なる利便性の向上が期待される。さらに、七隈線は新たな延伸も計画されており、当該地域はマンション適地としてより選好性が強まると予想される。取引の中心となる価格帯は、立地、用途、規模によって異なる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、城南区内を含め標準地と類似の都心周辺部に属す幹線沿いのマンションが多い地域の取引事例から試算しており、実証的で説得力は高い。一方、収益価格は、日銀の金融見直しやコロナの影響による不透明感が残る中で、想定を基に査定した点で規範性はやや劣る。従って、市場の動向を反映した実証的な比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地から規準した価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は類似性の高い地域に存する取引事例を中心に試算しており、市場の実態を反映した価格である。一方収益価格は、周辺では賃貸用の店舗兼共同住宅等も見られ、また商業地においては重視すべき価格であるが、試算の過程において想定項目が多数介在することからやや規範性に劣ると判断した。よって本件では市場の実態をより反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	桜坂駅東方
距離	80 m
土地の状態
土地面積	135.8 坪 (449 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗、事務所兼共同住宅等
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の店舗兼共同住宅が多い駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福岡市中央区福岡県福岡市中央区桜坂３丁目１７１番１外
標準地の範囲
東	40 m
西	40 m
南	0 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	22 m
奥行き	20 m
面積	440 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	「桜坂」駅近接の、幹線道路沿いに高層ビルが連担する商業地域
街路	２５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地下鉄駅近接の中高層店舗付共同住宅が建ち並ぶ幹線沿いの商業地域。日銀による金融緩和修正の動きもあるが、投資マネ－は利便性が高い郊外の商業地にも当面地価上昇をもたらしていくと予測する。 (2)投資家の賃貸マンションの取得需要は引き続き旺盛で、賃貸マンション用地は高値取引が目立つ。天神地区への接近性に優れ、住宅地としての人気の高い当地域の地価は引き続き上昇傾向で推移すると予想する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 261万1,740 円 1平米 79万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 256万5,456 円 1平米 77万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 261万1,740円 1平米 79万円
前年から次年への変動率 8.2 ％
2022年	1坪 236万7,096円 1平米 71万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 256万5,456円 1平米 77万6,000円
前年から次年への変動率 8 ％
2019年	1坪 236万7,096円 1平米 71万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)金融緩和政策の見直しの動きはあるものの、豊富な投資マネ－は、周辺にも波及し、地価上昇をもたらしている。 (2)中央区の人口、世帯数は増加傾向で推移している。賃貸マンションの賃料上昇を背景に、商業地でも割安なマンション適地は上昇幅を拡大させている。
地域要因
(1)地下鉄駅至近、都心への接近性に恵まれ、投資マネ－の受け皿として、特に賃貸マンション建設需要は強く、地価も上昇基調が続いている。 (2)賃貸マンション適地であり、地価は高値圏にあるものの、マンション賃料の上昇を背景に、地価は再び上昇幅を拡大させている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福岡中央５ＫＤＨ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市中央区
地域	福岡県福岡市中央区桜坂３丁目１７１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	86万8,391 円／平米 287万901 円／坪
推定価格 平米 坪	86万8,391 円／平米 287万901 円／坪
標準価格 平米 坪	81万1,580 円／平米 268万3,083 円／坪
査定価格 平米 坪	81万1,000 円／平米 268万1,166 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福岡城南５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市城南区
地域	福岡県福岡市中央区桜坂３丁目１７１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	51万5,655 円／平米 170万4,755 円／坪
推定価格 平米 坪	53万8,246 円／平米 177万9,441 円／坪
標準価格 平米 坪	75万8,093 円／平米 250万6,255 円／坪
査定価格 平米 坪	75万7,000 円／平米 250万2,642 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	86 ％
基準容積率	250 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福岡中央５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市中央区
地域	福岡県福岡市中央区桜坂３丁目１７１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	45万9,188 円／平米 151万8,076 円／坪
推定価格 平米 坪	43万7,322 円／平米 144万5,787 円／坪
標準価格 平米 坪	76万1,885 円／平米 251万8,792 円／坪
査定価格 平米 坪	76万1,000 円／平米 251万5,866 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福岡中央５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市中央区
地域	福岡県福岡市中央区桜坂３丁目１７１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	76万7,042 円／平米 253万5,841 円／坪
推定価格 平米 坪	78万5,680 円／平米 259万7,458 円／坪
標準価格 平米 坪	82万6,162 円／平米 273万1,292 円／坪
査定価格 平米 坪	82万5,000 円／平米 272万7,450 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	23.3 m
側道方位2	東
側道幅員2	5.3 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情