土地路線価格
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路線価 (2023) 福岡県福岡市中央区荒戸1-99 坪・平米

2023
路 線 価
福岡県 福岡市中央区
福岡県福岡市中央区荒戸1丁目99番 (福岡中央)
  • 周辺状況: 商業地 (店舗、事務所、マンション等が混在する商業地域)
  • 大濠公園駅 から 300m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
204万9,720
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
62万
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 福岡県 福岡市中央区福岡県福岡市中央区荒戸1丁目99番
価格時点 2023
駅名 大濠公園駅 から 300m
路線価
1坪当たり 1坪 204万9,720
1平米当たり 1平米 62万
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月12日
調査実施日 2022年12月23日
鑑定評価額 総額
6億6,900万
(747 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 295万8,870
1平米 89万5,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月23日
鑑定評価額 総額
6億8,400万
(747 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 302万4,990 円/坪
1平米 91万5,000 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は、中央区のうち店舗、事務所、共同住宅等が混在する地域である。需要者の中心は、マンション開発を行うデベロッパーのほか不動産投資家や不動産業者等が考えられる。マンション開発を取り巻く環境は厳しくなっているものの、希少性のある好立地のマンション適地については需要は強く、地価は上昇傾向が続いている。市場での需要の中心となる価格帯は、土地においては、用途、規模、形状等で大きく異なることから、把握は困難である。

(2) 同一需給圏は中央区内において、地下鉄空港線沿線等の共同住宅を中心とする地域である。需要者の中心は、賃貸向け共同住宅を開発するデベロッパー又は証券化目的で取得するJリート等の機関投資家が想定される。共同住宅の開発が多いため、まとまった画地は希少性から高値で取引される傾向にあり、土地価格は上昇している。市場の中心価格帯は容積率100%当たり坪単価で60万円~70万円の水準にある。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、同一需給圏内の類似地域から商業地等の取引事例を収集して得た実証的な価格である。収益価格は、商業地では投資採算性の観点から重視すべき価格であるが、地価上昇時には土地価格に見合った賃料等の把握は困難な場合もあり、また、想定次第では価格が異なり不安定にならざるを得ない。よって、実証的な比準価格を標準として収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(2) 中高層の共同住宅が建ち並ぶ商業地域であることから、最有効使用の店舗兼共同住宅の建築を前提とした収益価格を査定したが、試算の特性として、間取り、仕様等の想定要因を多数含んでいる。一方、比準価格は類似性の高い取引事例を中心として査定しており、市場の実態を反映し説得力を有する。従って、本件では、比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

交通
交通施設 大濠公園駅 北方
距離 300 m
土地の状態
土地面積 226 坪 (747 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 80
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 400
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 1.5 m
現況 店舗兼共同住宅
構造 鉄筋コンクリート造:RC
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 10F
地下階数 B0
周辺の利用状況 店舗、事務所、マンション等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位
道路幅員 25 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 商業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 90
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 400
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 福岡市中央区福岡県福岡市中央区荒戸1丁目99番
標準地の範囲
100 m
西 100 m
35 m
60 m
標準的使用
標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口 20 m
奥行き 35 m
面積 700 m2
形状 ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 25m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 商業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 80
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 400
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 90
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 400
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)幹線道路沿いであることから、店舗、事務所のほか中高層マンションが建ち並ぶ地域であり、現状を維持するものと予測する。マンション用地需要は強く、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

(2)最寄駅から徒歩圏内に位置し、住宅地としての生活利便性が高いエリアであるため、賃貸マンションの需要は底堅く、土地価格は上昇基調を維持するものと予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 中高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 301万8,378
1平米 91万3,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 306万7,968
1平米 92万8,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 301万8,378
1平米 91万3,000
前年から次年への変動率 14.9 %
2022年
1坪 257万5,374
1平米 77万9,000
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 306万7,968
1平米 92万8,000
前年から次年への変動率 17.5 %
2019年
1坪 257万5,374
1平米 77万9,000
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)人口の増加や低金利等による金融緩和策を背景に福岡市の不動産市場は依然として好調であり、地価は上昇傾向で推移している。

(2)新型コロナの影響により経済は停滞しているが、天神ビッグバンや金融緩和政策等により中央区には投資マネーが流入している。

地域要因
(1)幹線沿いに店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ地域である。最寄り駅に近く、都心天神への接近性等から需要は強く地価は上昇傾向が続いている。

(2)天神地区への接近性が良好な荒戸地区では、コンパクトタイプの分譲マンションの供給も散見される。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 福岡中央5K
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 福岡県
市区町村 福岡市中央区
地域 福岡県福岡市中央区荒戸1丁目99番
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
76万7,042 円/平米
253万5,841 円/坪
推定価格 平米
78万5,680 円/平米
259万7,458 円/坪
標準価格 平米
91万2,520 円/平米
301万6,791 円/坪
査定価格 平米
91万3,000 円/平米
301万8,378 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 400
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 25 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 西
側道幅員1 23.3 m
側道方位2
側道幅員2 5.3 m
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 福岡中央4C
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 福岡県
市区町村 福岡市中央区
地域 福岡県福岡市中央区荒戸1丁目99番
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
65万217 円/平米
214万9,617 円/坪
推定価格 平米
71万3,345 円/平米
235万8,319 円/坪
標準価格 平米
92万445 円/平米
304万2,991 円/坪
査定価格 平米
92万 円/平米
304万1,520 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 400
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北東
道路幅員 15 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1 北西
側道幅員1 9 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 福岡中央5K
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 福岡県
市区町村 福岡市中央区
地域 福岡県福岡市中央区荒戸1丁目99番
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
85万8,945 円/平米
283万9,672 円/坪
推定価格 平米
101万3,555 円/平米
335万813 円/坪
標準価格 平米
90万5,769 円/平米
299万4,472 円/坪
査定価格 平米
90万6,000 円/平米
299万5,236 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 90
基準容積率 400
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 不整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 12 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 福岡中央5K
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 福岡県
市区町村 福岡市中央区
地域 福岡県福岡市中央区荒戸1丁目99番
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
55万9,673 円/平米
185万279 円/坪
推定価格 平米
55万9,673 円/平米
185万279 円/坪
標準価格 平米
86万1,035 円/平米
284万6,582 円/坪
査定価格 平米
86万1,000 円/平米
284万6,466 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 90
基準容積率 324
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 ほぼ整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北西
道路幅員 5.4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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