土地路線価格
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路線価 (2023) 福岡県福岡市中央区天神2-130-1外 坪・平米

2023
路 線 価
福岡県 福岡市中央区
福岡県福岡市中央区天神2丁目130番1外 (福岡中央)
  • 周辺状況: 商業地 (中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ繁華な商業地域)
  • 天神駅 から 300m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
1,765万4,040
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
534万
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 福岡県 福岡市中央区福岡県福岡市中央区天神2丁目130番1外
価格時点 2023
駅名 天神駅 から 300m
路線価
1坪当たり 1坪 1,765万4,040
1平米当たり 1平米 534万
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月13日
調査実施日 2022年12月15日
鑑定評価額 総額
21億4,748万3,647
(1175 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 2,261万3,040
1平米 684万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月23日
鑑定評価額 総額
21億4,748万3,647
(1175 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 2,231万5,500 円/坪
1平米 675万 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は、天神地区及びその周辺の中高層の店舗ビルが建ち並ぶ繁華な都心部の高度商業地域。博多駅前都心部も含まれる。需要者の中心は、不動産投資ファンドや全国の大手不動産業者のほか、機関投資家である。投資物件の件数も安定しており、高度商業地内の物件に対する需要者の投資意欲は高く、店舗ビル等の大型物件の取引も散見される。市場の中心となる価格帯は、画地の規模等により異なり、数十億円~百数十億円と範囲が広い。

(2) 同一需給圏は福岡市の都心部のほか東京・名古屋・大阪等の繁華性が高い商業地域。典型的な需要者は、資本力を有する大手不動産会社や、Jリート等の不動産ファンドであり、不動産の収益性に着目した取引を行う。「天神ビッグバン」と称される高層ビルへの建替えが進行中であり、天神地区は拠点性・集積性が一層向上することが期待される。更地が市場に供給されるケースは少ないが、坪当たり単価で2,500万円~3,000万円程度が相場である。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する店舗用地の事例を中心に収集し求められた実証的な価格である。一方収益価格は、想定要素を多く含むことから、比準価格と比較して相対的に規範性が劣る。よって現実の市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、更には一般的要因の動向も考慮の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(2) 取引事例比較法に適用に際し、都心部に位置する取引事例を採用しており市場の実態を反映した試算価格が査定された。また、収益還元法は、最有効使用の店舗ビルを想定したが、試算の過程において賃料等の想定要因を多数含む点が指摘される。従って、本件では、実際の需給動向を反映した比準価格が説得力を有するものとしてこれを中心とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

交通
交通施設 天神駅 南西方
距離 300 m
土地の状態
土地面積 355.4 坪 (1175 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 80
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 700
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 正方形
間口 1 m
奥行 1 m
現況 店舗
構造 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 10F
地下階数 B2
周辺の利用状況 中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ繁華な商業地域
接面道路の状況
方位 南東
道路幅員 11.5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 商業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 地区計画等(地区計画等)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 駐車場整備地区
基準建ぺい率 100
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 700
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 福岡市中央区福岡県福岡市中央区天神2丁目130番1外
標準地の範囲
100 m
西 30 m
0 m
35 m
標準的使用
標準的使用 高層店舗地
画地の形状等
間口 30 m
奥行き 35 m
面積 1000 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 通称「天神サザン通り」の店舗地域
街路 11.5m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 商業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 地区計画等(地区計画等)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 駐車場整備地区
指定建ぺい率 80
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 700
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 100
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 700
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)周辺地域では、大規模再開発が予定されており、今後も都心高度商業地域の一角としてその地位を維持していくものと予測する。店舗用地需要は堅調であり、今後も地価は高水準を持続するものと思料する。

(2)天神地区では「天神ビッグバン」とよばれる大規模再開発計画により、大規模ビルの建設ラッシュであり、天神の拠点性が一層高まる見込みである。開発期待を反映して地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 高層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 2,314万2,000
1平米 700万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 2,251万3,860
1平米 681万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 2,314万2,000
1平米 700万
前年から次年への変動率 2.4 %
2022年
1坪 2,208万4,080
1平米 668万
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 2,251万3,860
1平米 681万
前年から次年への変動率 1 %
2019年
1坪 2,208万4,080
1平米 668万
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)中央区中心部では「天神ビッグバン」に伴う規制緩和による再開発への期待等が広がっていることもあり、商業地地価の上昇傾向が継続している。

(2)新型コロナの影響により経済は停滞しているが、天神ビッグバンや金融緩和政策等により中央区には投資マネーが流入している。

地域要因
(1)中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ繁華な商業地域である。「天神ビッグバン」への期待感もあり、不動産需要は堅調で、地価は上昇傾向にある。

(2)天神地区では、ビルの建替え工事中の街区が多く、近隣地域周辺では2023年に福岡大名ガーデンシティが開業予定である。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 福岡中央5KDH
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 福岡県
市区町村 福岡市中央区
地域 福岡県福岡市中央区天神2丁目130番1外
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
227万869 円/平米
750万7,493 円/坪
推定価格 平米
227万869 円/平米
750万7,493 円/坪
標準価格 平米
700万8,855 円/平米
2,317万1,275 円/坪
査定価格 平米
701万 円/平米
2,317万5,060 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 90
基準容積率 491
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北西
道路幅員 25 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 福岡中央5K
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 福岡県
市区町村 福岡市中央区
地域 福岡県福岡市中央区天神2丁目130番1外
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
259万3,431 円/平米
857万3,883 円/坪
推定価格 平米
259万3,431 円/平米
857万3,883 円/坪
標準価格 平米
598万9,448 円/平米
1,980万1,115 円/坪
査定価格 平米
599万 円/平米
1,980万2,940 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 360
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 地区計画等(地区計画等)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 福岡中央4CDH
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 福岡県
市区町村 福岡市中央区
地域 福岡県福岡市中央区天神2丁目130番1外
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
561万3,959 円/平米
1,855万9,748 円/坪
推定価格 平米
534万6,628 円/平米
1,767万5,952 円/坪
標準価格 平米
721万5,422 円/平米
2,385万4,185 円/坪
査定価格 平米
722万 円/平米
2,386万9,320 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 600
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南東
道路幅員 20 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1 南西
側道幅員1 8.2 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 福岡中央5KDH
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 福岡県
市区町村 福岡市中央区
地域 福岡県福岡市中央区天神2丁目130番1外
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
236万7,424 円/平米
782万6,704 円/坪
推定価格 平米
236万7,424 円/平米
782万6,704 円/坪
標準価格 平米
715万2,338 円/平米
2,364万5,629 円/坪
査定価格 平米
715万 円/平米
2,363万7,900 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 80
基準容積率 494
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 36 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例E

事例番号 福岡中央5K
比準価格算定 事例E
事例エリア
都道府県 福岡県
市区町村 福岡市中央区
地域 福岡県福岡市中央区天神2丁目130番1外
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
302万4,840 円/平米
1,000万121 円/坪
推定価格 平米
302万4,840 円/平米
1,000万121 円/坪
標準価格 平米
695万3,655 円/平米
2,298万8,783 円/坪
査定価格 平米
695万 円/平米
2,297万6,700 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 90
基準容積率 400
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 底地
形状 正方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 22 m
舗装状況 舗装
道路の種類 国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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