路線価 (2023) 福岡県福岡市中央区今川1-25区486 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 福岡市中央区福岡県福岡市中央区今川１丁目２５区４８６番
価格時点	2023 年
駅名	唐人町駅 から 540m
路線価
1坪当たり	1坪 122万3,220 円
1平米当たり	1平米 37万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	3億400万 円 (591 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 170万2,590 円 1平米 51万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	3億 円 (591 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 167万9,448 円／坪 1平米 50万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は中央区内において、地下鉄空港線沿線等の住宅地域である。需要者は、共同住宅を建設する目的で用地を取得する不動産会社等の法人のほか戸建住宅の取得を目的とする富裕層が主体である。交通利便性に優れ、居住環境が良好なため、賃貸マンションの投資ニーズは底堅く、分譲マンションの販売も堅調である。市場の中心価格帯は規模により異なるが、更地で概ね３億円から４億円程度である。 (2) 同一需給圏は、福岡市中央区及び早良区の福岡市営地下鉄空港線を最寄駅とする住宅地域である。主たる需要者は賃貸もしくは分譲マンションのデベロッパーや投資家のほか、高所得者層の個人も含まれる。閑静な住宅地域であり、最寄駅は徒歩圏内であるため居住環境は良好であり、土地の取得需要は強く地価は上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は標準的画地程度の規模で３億円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 賃貸向け共同住宅もみられる住宅地域であることから、最有効使用の中高層共同住宅の建築を前提とした収益価格を査定したが、試算の特性として、建物の仕様等の想定要因が多数含まれていることが指摘される。一方、比準価格は価格牽連性を有する取引事例に基づき査定しており、説得力を有する。従って、本件では、比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内の類似性を有する地域における取引事例を採用しており、市場性を反映した実証的な価格として規範性が高い。収益価格は、収益性の側面から市場価値を把握したものであり、投資用不動産の取引において重視すべき価格であるが、想定要素が多いため規範性はやや劣る。従って、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考にして、さらには代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	唐人町駅　南方
距離	540 m
土地の状態
土地面積	178.8 坪 (591 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模住宅、共同住宅等が存する住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	5.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福岡市中央区福岡県福岡市中央区今川１丁目２５区４８６番
標準地の範囲
東	120 m
西	160 m
南	80 m
北	110 m
標準的使用
標準的使用	中高層共同住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	28 m
面積	500 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特になし。
街路	５．９ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模一般住宅や共同住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、居住環境が良好で、最寄り駅まで徒歩圏内に位置することから、需要は堅調であり、地価は上昇傾向が続くものと予測する。 (2)中小規模の共同住宅や戸建が存する住宅地域である。土地の取得需要は強く、地積規模がまとまれば共同住宅が建つなどして、今後も同様の傾向で推移していくと思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 171万5,814 円 1平米 51万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 169万5,978 円 1平米 51万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 171万5,814円 1平米 51万9,000円
前年から次年への変動率 12.4 ％
2022年	1坪 151万4,148円 1平米 45万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 169万5,978円 1平米 51万3,000円
前年から次年への変動率 10.9 ％
2019年	1坪 151万4,148円 1平米 45万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)福岡市は政令指定都市の中で人口増加が著しく、住宅需要は底堅く、中央区のマンション販売等は好調である。 (2)中央区の人口・世帯数は増加傾向である。新型コロナウイルス感染症や原材料価格の上昇等の不安要素はあるものの、土地取得需要は依然堅調である。
地域要因
(1)地下鉄駅への接近性が良好な人気の住宅地域であり、周辺では賃貸マンションの供給が増加している。 (2)地下鉄沿線への交通利便性が高く、住環境が良好な住宅地域であり、共同住宅用地・戸建用地としての需要は強く、地価は上昇傾向である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福岡中央５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市中央区
地域	福岡県福岡市中央区今川１丁目２５区４８６番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	42万1,585 円／平米 139万3,760 円／坪
推定価格 平米 坪	47万400 円／平米 155万5,142 円／坪
標準価格 平米 坪	50万6,351 円／平米 167万3,996 円／坪
査定価格 平米 坪	50万6,000 円／平米 167万2,836 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福岡中央５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市中央区
地域	福岡県福岡市中央区今川１丁目２５区４８６番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	43万9,410 円／平米 145万2,689 円／坪
推定価格 平米 坪	46万8,411 円／平米 154万8,567 円／坪
標準価格 平米 坪	51万9,303 円／平米 171万6,816 円／坪
査定価格 平米 坪	51万9,000 円／平米 171万5,814 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福岡中央５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市中央区
地域	福岡県福岡市中央区今川１丁目２５区４８６番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	54万6,819 円／平米 180万7,784 円／坪
推定価格 平米 坪	60万3,141 円／平米 199万3,984 円／坪
標準価格 平米 坪	53万2,340 円／平米 175万9,916 円／坪
査定価格 平米 坪	53万2,000 円／平米 175万8,792 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福岡中央５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市中央区
地域	福岡県福岡市中央区今川１丁目２５区４８６番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	57万8,219 円／平米 191万1,592 円／坪
推定価格 平米 坪	56万6,881 円／平米 187万4,109 円／坪
標準価格 平米 坪	59万1,734 円／平米 195万6,273 円／坪
査定価格 平米 坪	59万2,000 円／平米 195万7,152 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情