路線価 (2023) 福岡県福岡市博多区金の隈1-582-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 福岡市博多区福岡県福岡市博多区金の隈１丁目５８２番２
価格時点	2023 年
駅名	雑餉隈駅 から 2000m
路線価
倍率方式	1.4 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	2億2,200万 円 (1254 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 58万5,162 円 1平米 17万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	2億2,100万 円 (1254 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 58万1,856 円／坪 1平米 17万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は博多区、東区、春日市、大野城市、太宰府市における路線商業地域である。需要者の中心は、飲食、物販、自動車関連施設等を運営する事業者である。博多都心部周辺及び背後住宅の需要の高まりもあり、不動産投資需要は広がりを見せており、需要は強含みで推移している。商業地の取引価格は、用途、規模等により異なり、事業用定期借地も多いことから、市場での需要の中心となる価格帯はバラツキが生じる。 (2) 同一需給圏は、博多区、南区、城南区、早良区、大野城市、春日市、太宰府市内に存する幹線道路及び準幹線道路沿いの路線商業地である。主たる需要者は投資用店舗の建築を企図する不動産業者が中心であるが、自用の営業所用地等の取得を企図する事業会社も需要者となり得る。新型コロナに係る各種規制の緩和から、飲食店舗を中心に新規出店も増えつつある。取引価格にはバラつきがあるが、概ね１４万円／㎡～１９万円／㎡程度が需要の中心と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 試算価格として比準価格と収益価格が求められたが、開差が生じたため調整を行う。比準価格は市場の実態を反映した説得力のある価格である。一方、収益価格は不動産の収益性に着目した価格で理論的であるが、賃料の粘着性により、比準価格よりも低位に求められた。したがって、本件では、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、対象不動産と類似性の高い幹線道路沿いの取引事例を中心に試算されており、市場の実態を反映した規範性の高い価格である。一方収益価格は、対象不動産が低層店舗の多い路線商業地域に存しており、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないこと及び近年の建築費の高止まりからやや低位に試算された。したがって本件では市場の実態をより反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	雑餉隈駅北方
距離	2000 m
土地の状態
土地面積	379.3 坪 (1254 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	事務所兼店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	給油所、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福岡市博多区福岡県福岡市博多区金の隈１丁目５８２番２
標準地の範囲
東	20 m
西	30 m
南	250 m
北	250 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	40 m
奥行き	25 m
面積	1000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４０ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道３号バイパスの路線商業地域。自動車関連や物販飲食等の低層店舗が連たんし、ナショナルブランド企業も多く出店する主要路線のため、今後も地価は上昇傾向で推移すると思料される。 (2)新型コロナに係る各種規制の緩和から店舗への客足が戻りつつあり、物販・飲食店の新規出店が増えつつある。車両通行量の多い路線商業地域であり、今後も地価は上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 60万8,304 円 1平米 18万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 58万5,162 円 1平米 17万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 60万8,304円 1平米 18万4,000円
前年から次年への変動率 9.9 ％
2022年	1坪 53万2,266円 1平米 16万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 58万5,162円 1平米 17万7,000円
前年から次年への変動率 9.3 ％
2019年	1坪 53万2,266円 1平米 16万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ロシアによるウクライナ侵攻や中国のゼロコロナ政策等による物価高の反面、資金は不動産市場に流れ込み、引き続き地価は上昇傾向で推移している。 (2)大型商業施設の開業を背景に、郊外路線商業地への出店需要は強まっており、交通量の多い路線商業地の地価は上昇傾向で推移している。
地域要因
(1)博多区の外縁部に位置する路線商業地域。自動車交通量も多く、ナショナルブランド企業も多く出展するエリアで、地価は上昇傾向にある。 (2)新型コロナに係る各種規制の緩和から、客足が戻りつつあり、郊外路線商業地である当地域への出店需要は引き続き底堅く推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	大野城５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	大野城市
地域	福岡県福岡市博多区金の隈１丁目５８２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	12万9,771 円／平米 42万9,023 円／坪
推定価格 平米 坪	18万153 円／平米 59万5,586 円／坪
標準価格 平米 坪	17万5,417 円／平米 57万9,929 円／坪
査定価格 平米 坪	18万4,000 円／平米 60万8,304 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	大野城５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	大野城市
地域	福岡県福岡市博多区金の隈１丁目５８２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	17万6,223 円／平米 58万2,593 円／坪
推定価格 平米 坪	20万7,943 円／平米 68万7,460 円／坪
標準価格 平米 坪	17万2,710 円／平米 57万979 円／坪
査定価格 平米 坪	18万1,000 円／平米 59万8,386 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	10.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	春日４Ｃ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	春日市
地域	福岡県福岡市博多区金の隈１丁目５８２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	16万2,018 円／平米 53万5,632 円／坪
推定価格 平米 坪	24万8,119 円／平米 82万281 円／坪
標準価格 平米 坪	17万6,849 円／平米 58万4,663 円／坪
査定価格 平米 坪	18万6,000 円／平米 61万4,916 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	15.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	地区計画
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福岡博多５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市博多区
地域	福岡県福岡市博多区金の隈１丁目５８２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	14万9,245 円／平米 49万3,404 円／坪
推定価格 平米 坪	27万6,299 円／平米 91万3,444 円／坪
標準価格 平米 坪	20万3,911 円／平米 67万4,130 円／坪
査定価格 平米 坪	21万4,000 円／平米 70万7,484 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	10.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情