土地路線価格
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路線価 (2023) 福岡県福岡市博多区中洲5-23-1外 坪・平米

2023
路 線 価
福岡県 福岡市博多区
福岡県福岡市博多区中洲5丁目23番1外 (福岡博多)
  • 周辺状況: 商業地 (飲食店舗、小売店舗、ホテルが混在する商業地域)
  • 中洲川端駅 から 60m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
343万8,240
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
104万
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 福岡県 福岡市博多区福岡県福岡市博多区中洲5丁目23番1外
価格時点 2023
駅名 中洲川端駅 から 60m
路線価
1坪当たり 1坪 343万8,240
1平米当たり 1平米 104万
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月12日
調査実施日 2022年12月22日
鑑定評価額 総額
2億7,300万
(192 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 469万4,520
1平米 142万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月15日
鑑定評価額 総額
2億7,500万
(192 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 472万7,580 円/坪
1平米 143万 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は博多区及び中央区の商業ビルが集積するエリアである。需要者の中心は、飲食や娯楽を業とする事業者やテナントビルの事業者等が主であるが、近年は駅近で高容積率でもある為、投資目的の単身者向け賃貸マンションやオフィスの需要も強くなっている。需要の中心となる価格帯は、面積にもよるが、2億円~3億円程度である。

(2) 同一需給圏は福岡市都心部の商業地域。需要者は、資金力のある地場法人や賃貸マンション開発業者。料飲テナントビルの賃貸需要は小規模区画ほど引き合いが強い。また、賃料目線が高かった新築ビルも募集家賃を下げることで徐々に埋まってきている。一方で、当地域は賃貸マンション用地需要も強く、売り物件があれば高値になり易い。取引価格帯は土地で数億円以上。J-REIT保有物件の期末鑑定キャップレートは4.0~4.2%前後。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収益価格は最有効使用の店舗ビルを想定して求めたが、用途の多様化が進む中、特にコロナ禍にあっては賃料水準を含め特定用途の想定として相対的に信頼性がやや劣ると考えられる。一方、比準価格は、中央区も含め広範囲から収集した取引事例に基づき査定しており、市場の実態を反映し、規範性が高いものと判断する。従って、本件では比準価格を中心に、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(2) 比準価格は更地の取引など資料の信頼性が高い事例を重視して試算した。収益価格は高層店舗ビルを想定して試算した。建築費や利回り次第で価格が左右されるが、投資採算性が重視される近隣地域では価格の指標となる。需要者は土地相場と投資採算性の両方の検証を行うことから、比準価格と収益価格を関連付けて、さらに代表標準地との検討も行って、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

交通
交通施設 中州川端駅 西方
距離 60 m
土地の状態
土地面積 58.1 坪 (192 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 80
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 700
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1.5 m
奥行 1 m
現況 店舗
構造 鉄骨造:S
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 7F
地下階数 B0
周辺の利用状況 飲食店舗、小売店舗、ホテルが混在する商業地域
接面道路の状況
方位 南西
道路幅員 10 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 商業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 駐車場整備地区
基準建ぺい率 100
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 700
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 福岡市博多区福岡県福岡市博多区中洲5丁目23番1外
標準地の範囲
20 m
西 30 m
0 m
30 m
標準的使用
標準的使用 中高層店舗地
画地の形状等
間口 10 m
奥行き 20 m
面積 200 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 「中州」中心部から外れた高容積率の地域。近年賃貸マンションも立地している。
街路 10m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 近隣商業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 駐車場整備地区
指定建ぺい率 80
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 700
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 100
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 699
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地下鉄駅から近く、高容積率で都心「天神」にも近いという好立地条件を有している。賃貸マンションが堅調でオフィス等の需要もある。コロナや金利上昇等で不透明ながら、地価も上昇傾向で推移すると予測する。

(2)九州最大の歓楽街の一角に位置する。中州地区において、令和4年1月以降の建築確認は飲食ビルが1棟のみ。賃貸マンションの用地需要も強いため、地価は上昇基調を維持。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 中高層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 479万3,700
1平米 145万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 476万640
1平米 144万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 479万3,700
1平米 145万
前年から次年への変動率 9.2 %
2022年
1坪 429万7,800
1平米 130万
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 476万640
1平米 144万
前年から次年への変動率 10 %
2019年
1坪 429万7,800
1平米 130万
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)金融緩和の基調が変わるのかという不透明感は残るものの、投資マネ-が、コロナ後を見据えて不動産市場に流入している。

(2)低金利、円安の影響で海外の投資資金の流入が増加し、地価上昇を牽引している。

地域要因
(1)好立地条件や高容積率等により、近隣地域は用途の多様性があり、賃貸マンション需要も増えている。

(2)常連客は戻りつつあるが、新型コロナで生活スタイルの変化もあり、団体客の回復傾向は頭打ちで、料飲テナントの経営環境は未だ回復していない。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 福岡博多5K
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 福岡県
市区町村 福岡市博多区
地域 福岡県福岡市博多区中洲5丁目23番1外
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
90万9,091 円/平米
300万5,455 円/坪
推定価格 平米
107万1,770 円/平米
354万3,272 円/坪
標準価格 平米
165万1,418 円/平米
545万9,588 円/坪
査定価格 平米
165万 円/平米
545万4,900 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 90
基準容積率 400
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南西
道路幅員 8.5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 福岡中央5K
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 福岡県
市区町村 福岡市中央区
地域 福岡県福岡市博多区中洲5丁目23番1外
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
106万 円/平米
350万4,360 円/坪
推定価格 平米
113万2,365 円/平米
374万3,599 円/坪
標準価格 平米
124万9,851 円/平米
413万2,007 円/坪
査定価格 平米
125万 円/平米
413万2,500 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 496
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 底地
形状 不整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北東
道路幅員 15.4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 南東
側道幅員1 6 m
側道方位2 南西
側道幅員2 10.1 m
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 福岡博多5K
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 福岡県
市区町村 福岡市博多区
地域 福岡県福岡市博多区中洲5丁目23番1外
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
172万7,414 円/平米
571万831 円/坪
推定価格 平米
194万5,068 円/平米
643万395 円/坪
標準価格 平米
143万6,535 円/平米
474万9,185 円/坪
査定価格 平米
144万 円/平米
476万640 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 500
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南東
道路幅員 10 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 福岡中央5K
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 福岡県
市区町村 福岡市中央区
地域 福岡県福岡市博多区中洲5丁目23番1外
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
96万7,988 円/平米
320万168 円/坪
推定価格 平米
106万2,851 円/平米
351万3,785 円/坪
標準価格 平米
157万4,594 円/平米
520万5,608 円/坪
査定価格 平米
157万 円/平米
519万420 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 90
基準容積率 240
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定 事例E

事例番号 福岡中央5K
比準価格算定 事例E
事例エリア
都道府県 福岡県
市区町村 福岡市中央区
地域 福岡県福岡市博多区中洲5丁目23番1外
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
85万8,945 円/平米
283万9,672 円/坪
推定価格 平米
101万3,555 円/平米
335万813 円/坪
標準価格 平米
156万4,128 円/平米
517万1,007 円/坪
査定価格 平米
156万 円/平米
515万7,360 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 90
基準容積率 400
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 不整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 12 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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