路線価 (2023) 広島県広島市中区紙屋町2-2-20 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 広島市中区広島県広島市中区紙屋町２丁目２番２０
価格時点	2023 年
駅名	広島駅 から 2200m
路線価
1坪当たり	1坪 535万5,720 円
1平米当たり	1平米 162万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	3億2,800万 円 (161 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 674万4,240 円 1平米 204万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	3億2,700万 円 (161 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 671万1,180 円／坪 1平米 203万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、アーケード街を中心としてその一帯を含む商業地域である。主な市場参加者は県内の資金調達力を有する個人投資家、小売業者等が中心である。ブランド力のある商業地として広く認識されていることから、全国展開する法人の需要も認められるが、新型コロナウイルス感染症によりインバウンド効果が取り込めない状況に中で、人通りは戻りつつある。中心となる価格帯は同一需給圏内の取引規模が一様ではないため、見いだせない状況である。 (2) 同一需給圏は広島市の中心商業地域を主とする圏域である。需要者は店舗用地の取得を目的とする個人または法人が中心である。近隣地域は中心市街地に存するアーケード型小売系商業地域で小売飲食店舗及び大型商業施設等が立地する。顧客回遊性が優れるため商業背後地は広く高い顧客吸引力を有する。新型コロナによる商況の停滞は回復基調にあり繁華性と実需の高まりが窺える。土地の実勢価格の把握は困難であるが高値取引も見られ需給の活性化が認められる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は対象不動産の流通性の観点から求めており、市場における実際の取引価格を基礎とした実証的な価格である。収益価格は最有効使用の建物を建築後、賃貸を想定し、当該不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益から土地に帰属する純収益を還元して求めた価格であり、賃貸経営の投資採算性を示している。本件では市場の実態を反映した比準価格を中心に、収益価格を参酌して、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は対象標準地と類似する商業地域の取引事例から求めた試算価格であり、実証性に優れた規範性の高い試算価格である。一方、小売系商業地域でテナントビルは多く存しているものの、賃貸経営の不確実性から適正利回りに相応する投資採算性を得ることが困難と予想され、収益価格はやや低位に試算された。以上から本件では収益価格は勘案するに留めて比準価格を標準とし、代表標準地等との均衡や需給動向を考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	広島駅南西方
距離	2200 m
土地の状態
土地面積	48.7 坪 (161 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	900 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	4 m
現況	店舗
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の店舗ビル等が建ち並ぶ中心的商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	570 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	広島市中区広島県広島市中区紙屋町２丁目２番２０
標準地の範囲
東	40 m
西	30 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗地
画地の形状等
間口	6 m
奥行き	25 m
面積	150 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	９．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	900 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	570 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)インバウンド効果は短期的には期待できないが、感染予防対策の浸透により、遠退いていた客足は戻ってきている。将来への期待感も回復し、土地需要は上向き傾向となっており、当分はこの傾向で推移すると予測する。 (2)広島市中心市街地に存する小売飲食商店街で周辺は店舗の入替えや店舗ビルの新築が見られ総じて地域の活性化傾向が見込まれる。新型コロナによる商況減退から回復しつつあり不動産需給の活性化が予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 697万5,660 円 1平米 211万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 687万6,480 円 1平米 208万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 697万5,660円 1平米 211万円
前年から次年への変動率 3 ％
2022年	1坪 654万5,880円 1平米 198万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 687万6,480円 1平米 208万円
前年から次年への変動率 2.5 ％
2019年	1坪 654万5,880円 1平米 198万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ワクチン接種、コロナ予防対策の浸透とともに人通りが戻り、将来への期待感も継続しており、土地需要は持ち直しが続いている。 (2)潜在的な購入マインドの高さや低金利等の追い風で圏域の需給は総じて活性傾向にある。新型コロナの影響は小さく流動性は回復傾向にある。
地域要因
(1)インバウンド効果が完全に取り込めない状況でも人通りの回復は続いており、周辺では新規出店も見られるなど土地需要は堅調である。 (2)周辺では近年店舗ビルの新築や出店の動きが見られる。新型コロナで停滞していた顧客流動性は回復傾向にあり不動産需給も徐々に活性傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	中２３Ｋ４９ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市中区
地域	広島県広島市中区紙屋町２丁目２番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	222万4,961 円／平米 735万5,721 円／坪
推定価格 平米 坪	214万8,677 円／平米 710万3,526 円／坪
標準価格 平米 坪	204万4,412 円／平米 675万8,826 円／坪
査定価格 平米 坪	204万 円／平米 674万4,240 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	中２３Ｋ４９ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市中区
地域	広島県広島市中区紙屋町２丁目２番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	174万9,611 円／平米 578万4,214 円／坪
推定価格 平米 坪	168万9,624 円／平米 558万5,897 円／坪
標準価格 平米 坪	207万3,158 円／平米 685万3,860 円／坪
査定価格 平米 坪	207万 円／平米 684万3,420 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	中２２Ｋ４９ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市中区
地域	広島県広島市中区紙屋町２丁目２番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	154万2,750 円／平米 510万332 円／坪
推定価格 平米 坪	122万4,706 円／平米 404万8,878 円／坪
標準価格 平米 坪	223万794 円／平米 737万5,005 円／坪
査定価格 平米 坪	223万 円／平米 737万2,380 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	411 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	中２２Ｔ４９ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市中区
地域	広島県広島市中区紙屋町２丁目２番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	181万8,722 円／平米 601万2,695 円／坪
推定価格 平米 坪	179万7,937 円／平米 594万3,980 円／坪
標準価格 平米 坪	220万6,058 円／平米 729万3,228 円／坪
査定価格 平米 坪	221万 円／平米 730万6,260 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情