路線価 (2023) 岡山県倉敷市児島柳田町字折井2402-49 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 倉敷市岡山県倉敷市児島柳田町字折井２４０２番４９
価格時点	2023 年
駅名	児島駅 から 3000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	579万 円 (185 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万3,478 円 1平米 3万1,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	579万 円 (185 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万3,478 円／坪 1平米 3万1,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、倉敷市児島地区の一般住宅が多い住宅地域である。近年、児島では駅周辺の利便性が高い住宅地の需要が強い反面、背後の傾斜地勢の地域や交通アクセスが悪い臨海部等の宅地需要は弱く、選別化が進んでいる。需要者は、児島地区に地縁のある３０～４０代の勤労者が中心で、地区外からの転入者は少ない。需要の中心となる価格帯は、土地が６００万円～７００万円程度、新築の戸建物件が３０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、児島地区内に位置する住宅地域一帯である。教育機関や商業施設にも近い。需要の中心は、児島地区に地縁のある３０～４０代の通勤者であり、地区外からの転入は少ないものと推察される。平野部の需要は堅調であるが、丘陵地は人気がない。近年、開発適地が枯渇傾向にあり、廃業した事業所等の跡地が開発されるケースも散見される。平坦地では更地が６００万円程度、新築戸建住宅は建築コストの上昇もあって、総額で３３００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ旧来からの住宅地域である、戸建住宅が中心で共同住宅はほとんど見られないほか、規模的にも賃貸物件の想定は困難で、収益価格の試算は出来なかった。市場の実態も、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されている。したがって、比準価格を標準として、代表標準地との均衡、前年からの変動要因にも留意のうえ、本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 以上から、比準価格のみが得られた。周辺は自用の戸建住宅が殆ど全てで、対象標準地は画地規模がやや小さく、駐車場を備えた標準的な共同住宅の想定が困難であるため、収益価格は断念した。他方比準価格は現実の取引市場で成立した類似性の高い事例より求められており、実証的かつ客観的である。従って、信頼性の高い比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に配慮し、前年からの地域要因の変化や市場動向にも留意の上、標記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	児島駅北西方
距離	3000 m
土地の状態
土地面積	56 坪 (185 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が多い丘陵地の住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	倉敷市岡山県倉敷市児島柳田町字折井２４０２番４９
標準地の範囲
東	20 m
西	80 m
南	50 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	13 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	味野城地区北側の既成住宅地
街路	基準方位　北、４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧県道背後の傾斜地に戸建住宅が建ち並ぶ旧来からの住宅地域であり、地域動向は今後も現状程度で推移するものと予測する。児島地区は人口減少が続いており、地価水準は今後も下落傾向で推移するものと予測する。 (2)幹線背後に戸建住宅が建ち並ぶ山裾の住宅地域であり、近年、まとまった規模の開発は少なく、地域要因の変化も少ない。住宅需要は幹線背後にある平坦地勢に集中しており、地価は下落幅の縮小が継続と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万3,478 円 1平米 3万1,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万3,478 円 1平米 3万1,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万3,478円 1平米 3万1,300円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2022年	1坪 10万4,139円 1平米 3万1,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万3,478円 1平米 3万1,300円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年	1坪 10万4,139円 1平米 3万1,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)児島支所管内の人口減少率は他の管内と比較して大きい。建築資材高騰の影響が見られ始めている。 (2)かつて繊維の街児島と都心を結ぶ旧下津井電鉄沿線の地域として栄えたが、近年周辺に大きな変化はない。コロナ禍が与える地価への影響は小さい。
地域要因
(1)古くからの住宅地域であり、周辺利用のほか、街路の配置や旧県道への連続性がやや劣っている。需要はやや弱い。 (2)幹線街路からやや離れた、緩い傾斜地に開発された旧来からの住宅地域である。最近周辺の平坦部では宅地開発も見られるようになった。
個別的要因	(1)変動はない。 (2)ない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０４Ｋ０８８７６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市児島柳田町字折井２４０２番４９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,442 円／平米 14万3,619 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,248 円／平米 14万6,284 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,051 円／平米 10万2,655 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,700 円／平米 10万4,800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５Ｋ０８６４４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市児島柳田町字折井２４０２番４９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,173 円／平米 12万9,506 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,440 円／平米 12万3,777 円／坪
標準価格 平米 坪	3万365 円／平米 10万387 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,000 円／平米 10万2,486 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０４Ｔ０８８７６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市児島柳田町字折井２４０２番４９
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,077 円／平米 14万2,413 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,528 円／平米 13万7,292 円／坪
標準価格 平米 坪	3万335 円／平米 10万288 円／坪
査定価格 平米 坪	3万900 円／平米 10万2,155 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０４Ｔ０８６６３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市児島柳田町字折井２４０２番４９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,862 円／平米 10万8,642 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,807 円／平米 10万5,154 円／坪
標準価格 平米 坪	3万791 円／平米 10万1,795 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,400 円／平米 10万3,808 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	北
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情