路線価 (2023) 大阪府四條畷市西中野3-183-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 四條畷市大阪府四條畷市西中野３丁目１８３番１外
価格時点	2023 年
駅名	忍ケ丘駅 から 900m
路線価
1坪当たり	1坪 32万3,988 円
1平米当たり	1平米 9万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	2億3,800万 円 (1921 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 40万9,944 円 1平米 12万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	2億3,600万 円 (1921 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 40万6,638 円／坪 1平米 12万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、四條畷市及びその周辺の大阪東部の路線商業地域である。中心となる需要者は、ロードサイド店舗の経営を目的とする事業者・法人等である。広幅員の道路沿いの利便性の比較的高い商業地域であることから、需給関係は堅調であり、地価も上昇傾向で推移している。商業地であることから、市場の中心価格帯は見いだしにくいが、坪４０万円前後の相場感が形成されている。 (2) 同一需給圏の範囲は四條畷市を中心とする幹線又は準幹線沿道の路線商業地域が中心であり、主とする需要者は地元事業者の他、ロードサイド店舗企図する者、又はこれらを提供する不動産業者等が中心である。当該地域における店舗展開においては、周辺住民及び自動車利用による顧客がメインターゲットになるものと思料される。商業地は出店業種や画地規模等により、取引価格に幅が見られるが、地価水準は概ね４０万円／坪程度と考察される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏内の類似地域等に存する取引事例から求めたものであり、市場の実態を反映した実証的な価格である。収益価格は低層店舗を想定して求めたが、総収益、総費用を査定する際に、想定要因が多く介在するため、収益価格は相対的に精度が劣る。従って、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を重視し、収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域の土地利用状況から店舗の一棟貸しを想定し収益還元法を適用したが、試算過程に想定要素を含むこと、賃料総額の限界がある事等から求められた収益価格は比準価格よりもやや低位になった。一方、比準価格は同一需給圏内の類似地域等に存する取引事例から求めた市場の実態を反映した規範性の高い価格である。そこで本件では、比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、更に代表標準地との検討等を行い、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	忍ケ丘駅西方
距離	900 m
土地の状態
土地面積	581.1 坪 (1921 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層店舗、共同住宅等が見られる路線商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	四條畷市大阪府四條畷市西中野３丁目１８３番１外
標準地の範囲
東	70 m
西	30 m
南	40 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	50 m
奥行き	40 m
面積	2000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)路線商業地域として概ね熟成しており、地域内に大きな変動要因は特段ない。また、地価水準については、先行不透明感はあるが、駅概ね徒歩圏内の商業地域のため、需要は底堅く、上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)低層店舗等が見られる路線商業地域であり、地域要因に特段の変化はなく、今後もほぼ現状で推移するものと予測する。当沿道では用途の多様性があり新型コロナの影響下だが、地価は強含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 41万9,862 円 1平米 12万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 41万6,556 円 1平米 12万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 41万9,862円 1平米 12万7,000円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2022年	1坪 40万3,332円 1平米 12万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 41万6,556円 1平米 12万6,000円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2019年	1坪 40万3,332円 1平米 12万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)先行不透明感はあるが、商業地需要の回復基調から、立地条件の良い商業地域を中心に需要は底堅く、当市全体の商業地価も回復傾向にある。 (2)景気は新型コロナの影響により厳しい状態から、やや持ち直し傾向。幹線沿道の路線型店舗市場も先行き不透明感はあるが、総じて安定的である。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動はない。利便性の比較的高い路線商業地域であることから、需要は底堅く、地価は上昇傾向である。 (2)対象標準地の価格に影響を及ぼすような大きな地域要因の変動は特にない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	902 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	寝屋川市
地域	大阪府四條畷市西中野３丁目１８３番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	17万576 円／平米 56万3,924 円／坪
推定価格 平米 坪	17万1,941 円／平米 56万8,437 円／坪
標準価格 平米 坪	12万7,081 円／平米 42万130 円／坪
査定価格 平米 坪	12万7,000 円／平米 41万9,862 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	5.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	906 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	寝屋川市
地域	大阪府四條畷市西中野３丁目１８３番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万4,255 円／平米 50万9,967 円／坪
推定価格 平米 坪	15万6,904 円／平米 51万8,725 円／坪
標準価格 平米 坪	12万6,945 円／平米 41万9,680 円／坪
査定価格 平米 坪	12万7,000 円／平米 41万9,862 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	14.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	906 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	寝屋川市
地域	大阪府四條畷市西中野３丁目１８３番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	14万3,616 円／平米 47万4,794 円／坪
推定価格 平米 坪	13万7,324 円／平米 45万3,993 円／坪
標準価格 平米 坪	12万2,501 円／平米 40万4,988 円／坪
査定価格 平米 坪	12万3,000 円／平米 40万6,638 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	907 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	交野市
地域	大阪府四條畷市西中野３丁目１８３番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	12万977 円／平米 39万9,950 円／坪
推定価格 平米 坪	14万3,050 円／平米 47万2,923 円／坪
標準価格 平米 坪	12万7,269 円／平米 42万751 円／坪
査定価格 平米 坪	12万7,000 円／平米 41万9,862 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情