土地路線価格
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路線価 (2023) 大阪府四條畷市砂2-366-3 坪・平米

2023
路 線 価
大阪府 四條畷市
大阪府四條畷市砂2丁目366番3 (四條畷)
  • 周辺状況: 住宅地 (中小規模一般住宅が多い既成住宅地域)
  • 忍ケ丘駅 から 900m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
23万1,420
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
7万
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 大阪府 四條畷市大阪府四條畷市砂2丁目366番3
価格時点 2023
駅名 忍ケ丘駅 から 900m
路線価
1坪当たり 1坪 23万1,420
1平米当たり 1平米 7万
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月11日
調査実施日 2023年01月05日
鑑定評価額 総額
2,910万
(333 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 28万9,275
1平米 8万7,500
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月12日
調査実施日 2023年01月06日
鑑定評価額 総額
2,910万
(333 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 28万9,275 円/坪
1平米 8万7,500 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲はJR片町線沿線の各駅勢圏で、概ね四條畷市内に所在する中小規模住宅地域である。当該地域は旧集落的色彩が残る住宅地域であり、需要者は地元の地縁者が中心になるもの考察される。需給動向は、街路条件がやや劣るものの、駅や大型商業施設へは徒歩圏にあり、生活利便性を備えた立地面から需要は安定的である。画地規模が大きいため、需要の中心となる価格帯は見い出し難いが、地価水準は概ね30万円/坪弱と考察される。

(2) 同一需給圏は、四條畷市及び隣接市を中心とするJR片町線沿線の既成住宅地域と判断される。需要者の中心は、四條畷市居住の地縁者と考えられる。街路条件は劣るが、概ね駅徒歩圏内であり、平坦地の需給バランスは安定的であることから、地価は横ばい傾向で推移している。なお、取引自体が少ない地域であり、中心価格帯を把握することは難しいが、同程度の土地であれば2,500~3,000万円前後と見られる。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は中小規模一般住宅が多い既成住宅地域であり、自用目的の取引が支配的であり、また、周辺には賃貸マンション等の収益物件が一部見られるものの、収益物件は地主の資産税対策によるものと推察されることから、収益還元法は非適用とした。したがって、本件では、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地価格との検討を踏まえ、さらに現下の不動産市況を考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(2) 中小規模の一般住宅を中心とする住宅地域であり、自用目的の取引が中心で、賃貸市場は未成熟であり、対象地の立地からも共同住宅に不向きであることから収益還元法は適用しなかった。したがって、本件では、上記市場の特性から周辺類似地域の取引価格の水準や地縁性を重視することを踏まえ、比準価格を採用し、代表標準地からの比較、周辺類似地価公示標準地の価格動向及び単価と総額との関連の検討などを行って、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

交通
交通施設 忍ケ丘駅西方
距離 900 m
土地の状態
土地面積 100.7 坪 (333 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 1.2 m
現況 住宅
構造 木造:W
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 1F
地下階数 B0
周辺の利用状況 中小規模一般住宅が多い既成住宅地域
接面道路の状況
方位 西
道路幅員 3.5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 70
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 160
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 四條畷市大阪府四條畷市砂2丁目366番3
標準地の範囲
20 m
西 40 m
60 m
100 m
標準的使用
標準的使用 戸建住宅地
画地の形状等
間口 15 m
奥行き 20 m
面積 300 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 基準方位北3.5m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 70
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 160
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中小規模一般住宅が多い既成住宅地域であり、地域要因に特段の変化はなく、今後もほぼ現状で推移するものと予測する。旧集落的色彩が残るが、利便性に問題はなく、地価は横這いで推移するものと予測する。

(2)旧来の一般住宅が多い中小規模の既成住宅地域として熟成しており、今後も概ね現状のまま推移するものと予測する。旧集落的な色彩が残る地域であるが、概ね徒歩圏内であり、地価は横ばい傾向で推移すると予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 28万9,275
1平米 8万7,500
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 28万9,275
1平米 8万7,500
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 28万9,275
1平米 8万7,500
前年から次年への変動率 0 %
2022年
1坪 28万9,275
1平米 8万7,500
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 28万9,275
1平米 8万7,500
前年から次年への変動率 0 %
2019年
1坪 28万9,275
1平米 8万7,500
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)当市は奈良県に隣接する住宅都市であり、持続的な人口減少に伴い、高齢化率は上昇しているが、周辺市域に比べると高齢化率は低くなっている。

(2)当市では依然として立地の良否等による二極化傾向が続いているなか、資源の流通制約や物価高の影響が地価に影響を与えることが懸念される。

地域要因
(1)中規模一般住宅が多い既成住宅地域であり、大規模商業施設等への接近性に恵まれることから、需要は安定的で、地価は横ばい傾向となっている。

(2)対象標準地の価格に影響を及ぼすような地域要因の変動は特にない。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 911
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 四條畷市
地域 大阪府四條畷市砂2丁目366番3
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
7万4,291 円/平米
24万5,606 円/坪
推定価格 平米
10万5,079 円/平米
34万7,391 円/坪
標準価格 平米
8万9,353 円/平米
29万5,401 円/坪
査定価格 平米
9万200 円/平米
29万8,201 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 底地
形状 ほぼ整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 911
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 四條畷市
地域 大阪府四條畷市砂2丁目366番3
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
8万2,765 円/平米
27万3,621 円/坪
推定価格 平米
9万5,491 円/平米
31万5,693 円/坪
標準価格 平米
8万5,873 円/平米
28万3,896 円/坪
査定価格 平米
8万6,700 円/平米
28万6,630 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 160
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 2.6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 911
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 四條畷市
地域 大阪府四條畷市砂2丁目366番3
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
11万2,972 円/平米
37万3,485 円/坪
推定価格 平米
11万5,768 円/平米
38万2,729 円/坪
標準価格 平米
8万5,627 円/平米
28万3,083 円/坪
査定価格 平米
8万6,500 円/平米
28万5,969 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 160
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 3.6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1
側道幅員1 2 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 911
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 四條畷市
地域 大阪府四條畷市砂2丁目366番3
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
8万7,906 円/平米
29万617 円/坪
推定価格 平米
9万179 円/平米
29万8,132 円/坪
標準価格 平米
8万5,885 円/平米
28万3,936 円/坪
査定価格 平米
8万6,700 円/平米
28万6,630 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 不整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 6.9 m
舗装状況 舗装
道路の種類 府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 南東
側道幅員1 8.1 m
側道方位2
側道幅員2 1.7 m
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 土砂災害警戒区域(土砂災警区域)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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