路線価 (2023) 大阪府四條畷市清滝中町278-11 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 四條畷市大阪府四條畷市清滝中町２７８番１１
価格時点	2023 年
駅名	忍ケ丘駅 から 1400m
路線価
1坪当たり	1坪 23万1,420 円
1平米当たり	1平米 7万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	2,220万 円 (257 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万5,969 円 1平米 8万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	2,210万 円 (257 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万4,316 円／坪 1平米 8万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は四條畷市及び隣接市等のＪＲ片町線沿線の住宅地域。主たる需要者は当圏内の居住者である。近年都心回帰等良好な利便性を有するマンション需要指向の強まりのほか、円安、物価高等の経済の先行き不透明感、新型コロナの収束状況等の不安定要素があり、起伏や傾斜のある地域及びバス圏域の地域の需要は依然弱含みである。市場の中心価格帯について、対象地と同規模の土地で総額２５００万円まで、中古建物付取引が中心であり、新築分譲は少ない。 (2) 同一需給圏の範囲はＪＲ片町線沿線の各駅勢圏で、概ね四條畷市及び隣接市域に所在する中小規模住宅地域である。需要者は当該駅勢圏に地縁性を有する四條畷市内の居住者が中心である。需給動向は、丘陵地に存する駅徒歩限界圏の住宅地域であり、また、画地規模も大きいため、総額感から需要は弱含みとなっている。需要の中心となる価格帯は土地２５０㎡程度で２１００～２２００万円程度と考察される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、同一需給圏内の比較代替性を有する多数の取引事例に基づいて試算しており、市場実態を反映した実証的な価格である。収益価格について、民間の賃貸住宅は転勤のための一時賃貸を除くと存在せず、賃貸市場も未成熟であることから、手法の適用を断念した。再検討するに、比準価格は市場性を反映した価格であり、規範性が認められる。したがって、本件においては比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は中規模一般住宅の多い区画整然とした住宅地域であり、当該地域内では自用目的の取引が支配的であるほか、１低専内に存するため、経済合理性に見合う賃貸事業の経営が困難と考えられることから、収益還元法は非適用とした。したがって、本件においては、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地価格との検討を踏まえ、さらに現下の不動産市況を考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	忍ケ丘駅南東方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	77.7 坪 (257 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅の多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	5.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	四條畷市大阪府四條畷市清滝中町２７８番１１
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	60 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	18.5 m
面積	240 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北５．９ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)丘陵部の中規模一般住宅地域として熟成し、当面ほぼ現状のまま推移するものと予測する。高台の住宅地需要は弱含んでおり、地価は依然下落傾向で推移するものと予測する。 (2)中規模一般住宅の多い区画整然とした住宅地域であり、地域要因に特段の変化はなく、今後もほぼ現状のまま推移するものと予測する。画地規模が大きいため、需要は乏しく、地価は下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 28万5,969 円 1平米 8万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 28万4,316 円 1平米 8万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 28万5,969円 1平米 8万6,500円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2022年	1坪 28万9,275円 1平米 8万7,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 28万4,316円 1平米 8万6,000円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2019年	1坪 28万9,275円 1平米 8万7,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)四條畷市の住宅地の地価動向はバス圏域等で一部やや弱含みであるが、全般的には、地価は改善傾向にあり、横ばい若しくはやや上昇傾向にある。 (2)当市は奈良県に隣接する住宅都市であり、持続的な人口減少に伴い、高齢化率は上昇しているが、周辺市域に比べると高齢化率は低くなっている。
地域要因
(1)価格形成に影響を与える地域要因の変動は特にない。 (2)中規模一般住宅の多い住宅地域であるが、最寄駅へは徒歩限界圏にあり、画地規模も大きく、総額が嵩むため、地価は弱含みとなっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	911 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	四條畷市
地域	大阪府四條畷市清滝中町２７８番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万2,407 円／平米 27万2,438 円／坪
推定価格 平米 坪	8万226 円／平米 26万5,227 円／坪
標準価格 平米 坪	8万6,172 円／平米 28万4,885 円／坪
査定価格 平米 坪	8万7,000 円／平米 28万7,622 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	911 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	四條畷市
地域	大阪府四條畷市清滝中町２７８番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,121 円／平米 24万8,350 円／坪
推定価格 平米 坪	7万1,076 円／平米 23万4,977 円／坪
標準価格 平米 坪	8万4,816 円／平米 28万402 円／坪
査定価格 平米 坪	8万5,700 円／平米 28万3,324 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	911 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	四條畷市
地域	大阪府四條畷市清滝中町２７８番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,001 円／平米 16万8,609 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,950 円／平米 24万7,785 円／坪
標準価格 平米 坪	9万5,599 円／平米 31万6,050 円／坪
査定価格 平米 坪	9万6,600 円／平米 31万9,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	4.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	911 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	四條畷市
地域	大阪府四條畷市清滝中町２７８番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万3,533 円／平米 37万5,340 円／坪
推定価格 平米 坪	11万4,555 円／平米 37万8,719 円／坪
標準価格 平米 坪	8万6,391 円／平米 28万5,609 円／坪
査定価格 平米 坪	8万7,300 円／平米 28万8,614 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	砂防指定地
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	911 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	四條畷市
地域	大阪府四條畷市清滝中町２７８番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	12万2,699 円／平米 40万5,643 円／坪
推定価格 平米 坪	12万895 円／平米 39万9,679 円／坪
標準価格 平米 坪	8万5,499 円／平米 28万2,660 円／坪
査定価格 平米 坪	8万6,400 円／平米 28万5,638 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	184 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情