路線価 (2023) 宮城県仙台市青葉区一-町3-8-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 仙台市青葉区宮城県仙台市青葉区一番町３丁目８番３
価格時点	2023 年
駅名	青葉通一番町駅 から 170m
路線価
1坪当たり	1坪 201万6,660 円
1平米当たり	1平米 61万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	2億300万 円 (266 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 252万9,090 円 1平米 76万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	2億300万 円 (266 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 252万9,090 円／坪 1平米 76万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、一番町及び中央通のアーケード街背後の飲食・アパレル関連の店舗が集積する商業地域。典型的需要者は地元不動産業者、個人投資家等。上層階のテナント入居は厳しく路面店との賃料の差も大きい。昼間の客足は戻りつつあり、新たな店舗等の進出の動きも把握できる。仙台駅周辺に比べると当地域の客足の戻りは鈍いが、周辺地域で再開発の計画もあって積極的な不動産投資も散見される。土地で総額２億～５億円程度の取引が主流。 (2) 同一需給圏は、仙台市中心部のアーケード商店街及びその背後にある小売店舗、飲食店等が建ち並ぶ商業地域。需要者の中心は、地元企業、不動産会社及び個人投資家等である。青葉区中心部における土地は供給が限定的で希少性も高いが、消費行動の変化により立地企業の物件選別も厳しくなっており、土地需要回復には至っていない。需要の中心となる価格帯は、２５０㎡程度の更地で、総額２億円前後と推測される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 商業地域内にあり需要者の観点からは収益価格が尊重されるべきであるが、賃料の粘着性、遅効性により収益価格は地価上昇局面においては特に保守的に求められる傾向がある。一方、比準価格を求めるにあたっては、経済情勢を反映した取引時点が新しい事例も採用して試算している。よって、比準価格は実証的で、収益価格に比べ不動産市場をより的確に反映している。したがって、比準価格を重視し、収益価格を関連付けて鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は豊富な取引事例の中から事例を選択し試算したもので、現実の市場を適切に反映している価格と認められる。需要者の多くは、投資採算性に着目して取引するものの収益価格は賃貸することを想定して求めたもので変動要素が多く含まれており、検討の余地がある。よって本件においては実証性のある比準価格と収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	青葉通一番町駅北方
距離	170 m
土地の状態
土地面積	80.5 坪 (266 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B1
周辺の利用状況	店舗、飲食店等の中高層ビルの建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	360 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	仙台市青葉区宮城県仙台市青葉区一番町３丁目８番３
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	20 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗地
画地の形状等
間口	14.5 m
奥行き	17 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	アーケード街背後の商業地域。飲食店、美容院、小売店舗が混在する。
街路	６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	360 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)飲食・小売業向けのテナントビルが集積する地域。コロナ禍で減少した客足は徐々に回復傾向。コロナ後を見据えた積極的な取引もあるが、投資対象としてやや停滞気味。中期的には当地域の需要は徐々に回復すると予測。 (2)飲食店、専門店が建ち並ぶ商業地域で、コロナ禍の影響により人々の消費行動の変化等により人の流れに変化が見られる。地域内の要因に変動はないものの、今後は立地選別が厳しさを増すものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 264万4,800 円 1平米 80万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 266万1,330 円 1平米 80万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 264万4,800円 1平米 80万円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 252万9,090円 1平米 76万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 266万1,330円 1平米 80万5,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 252万9,090円 1平米 76万5,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)低金利で資金環境は良好。積極的な不動産投資がみられ収益物件の建設が盛ん。収益物件需要も堅調であるが、売物件は少なく高値取引が把握される。 (2)青葉区中心商業地では需要は依然として高く、良好な資金調達環境を背景として、地価は上昇傾向が続いている。
地域要因
(1)コロナ禍でテナントが撤退後、新たに入居が決まるケースも見受けられる。一方、商業ビルの飲食、小売りの大規模、高額の賃貸物件は苦戦が続く。 (2)コロナ禍の長期化やこれによる消費行動の変化等により客足が減少し、空室率が上昇している。今後は収益性の低下が懸念される。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2311010 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市青葉区
地域	宮城県仙台市青葉区一番町３丁目８番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	93万9,144 円／平米 310万4,810 円／坪
推定価格 平米 坪	92万729 円／平米 304万3,930 円／坪
標準価格 平米 坪	82万614 円／平米 271万2,950 円／坪
査定価格 平米 坪	82万1,000 円／平米 271万4,226 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	480 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2311020 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市青葉区
地域	宮城県仙台市青葉区一番町３丁目８番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	100万1,369 円／平米 331万526 円／坪
推定価格 平米 坪	83万1,136 円／平米 274万7,736 円／坪
標準価格 平米 坪	95万2,046 円／平米 314万7,464 円／坪
査定価格 平米 坪	95万2,000 円／平米 314万7,312 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2311030 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市青葉区
地域	宮城県仙台市青葉区一番町３丁目８番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	74万9,161 円／平米 247万6,726 円／坪
推定価格 平米 坪	74万6,161 円／平米 246万6,808 円／坪
標準価格 平米 坪	79万7,181 円／平米 263万5,480 円／坪
査定価格 平米 坪	79万7,000 円／平米 263万4,882 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2311010 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市青葉区
地域	宮城県仙台市青葉区一番町３丁目８番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	111万5,968 円／平米 368万9,390 円／坪
推定価格 平米 坪	102万4,662 円／平米 338万7,533 円／坪
標準価格 平米 坪	81万9,730 円／平米 271万27 円／坪
査定価格 平米 坪	82万 円／平米 271万920 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2311030 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市青葉区
地域	宮城県仙台市青葉区一番町３丁目８番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	78万7,534 円／平米 260万3,587 円／坪
推定価格 平米 坪	81万2,735 円／平米 268万6,902 円／坪
標準価格 平米 坪	78万2,982 円／平米 258万8,538 円／坪
査定価格 平米 坪	78万3,000 円／平米 258万8,598 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情