土地路線価格
このエントリーをはてなブックマークに追加

路線価 (2023) 宮城県仙台市青葉区春日町3-25 坪・平米

2023
路 線 価
宮城県 仙台市青葉区
宮城県仙台市青葉区春日町3番25 (仙台青葉)
  • 周辺状況: 商業地 (小売店舗、マンション等が混在する商業地域)
  • 勾当台公園駅 から 600m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
122万3,220
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
37万
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 宮城県 仙台市青葉区宮城県仙台市青葉区春日町3番25
価格時点 2023
駅名 勾当台公園駅 から 600m
路線価
1坪当たり 1坪 122万3,220
1平米当たり 1平米 37万
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月11日
調査実施日 2022年12月13日
鑑定評価額 総額
1億3,100万
(249 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 174万2,262
1平米 52万7,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月12日
調査実施日 2022年12月20日
鑑定評価額 総額
1億2,900万
(249 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 171万2,508 円/坪
1平米 51万8,000 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は幹線道路背後の上層階が共同住宅として利用されている商業地域。小規模画地が多いため、指定容積率を十分活かせない画地も多く介在する。典型的需要者は、中高層店舗付共同住宅の管理・運営にノウハウを持つ不動産業者、資産運用を図る個人投資家等が考えられる。市街地への接近条件に優れ、近隣地域を含む周辺地域では中高層の賃貸マンション建設が盛んである。取引の中心価格帯は坪当たり160万~200万円程度。

(2) 同一需給圏は、仙台市中心商業地の背後に店舗・事務所・マンション等が混在する商業地域である。主たる需要者は、県内外の事業法人・マンション開発業者・法人及び個人投資家等であり、需要の中心となる価格帯は、事務所ビル・マンション用地として2~6億円程度である。分譲・賃貸ともマンション需要は堅調であり、良好な資金調達環境を反映して開発業者及び投資家等による用地取得意欲は旺盛であるため、需要者間の競合により地価上昇が継続している。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 商業地域内にあり需要者の観点からは収益価格が尊重されるべきであるが、地価上昇局面では賃料の粘着性、遅効性により収益価格は特に保守的に求められる傾向がある。一方、比準価格は経済情勢を反映した取引時点の新しい事例も採用して試算されており実証的である。比準価格は収益価格に比べ不動産市場をより的確に反映している。したがって、比準価格を重視し収益価格を関連付け、代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。

(2) 対象標準地に係る主たる需要者は、不動産の市場性及び収益性を重視するものと判断され、比準価格及び収益価格の規範性は同程度であるが、マンション用地等として画地規模がやや小さく投資効率が劣ることから、収益価格がやや低位に求められたものと思料される。本件においては、信頼性の高い取引事例を基に試算した比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

交通
交通施設 勾当台公園駅西方
距離 600 m
土地の状態
土地面積 75.3 坪 (249 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 80
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 500
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 3 m
現況 店舗兼共同住宅
構造 鉄筋コンクリート造:RC
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 5F
地下階数 B1
周辺の利用状況 小売店舗、マンション等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位
道路幅員 8.4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 商業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 地区計画等(地区計画等)
その他地域地区等3 駐車場整備地区
基準建ぺい率 90
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 500
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 仙台市青葉区宮城県仙台市青葉区春日町3番25
標準地の範囲
30 m
西 30 m
30 m
80 m
標準的使用
標準的使用 中高層店舗付共同住宅地
画地の形状等
間口 9 m
奥行き 27 m
面積 250 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 幹線背後の商業地域。小売店舗、事業所が低層階に入居し、上層階は住宅として利用。
街路 8.4m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 商業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 地区計画等(地区計画等)
その他地域地区等3 駐車場整備地区
指定建ぺい率 80
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 500
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 90
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 500
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)利便性に恵まれた地域で、単身者の増加や旺盛な賃貸需要を背景に、収益物件の用地需要は厚く取引価格は上昇傾向。建築費高騰で需要サイドの慎重姿勢が強まるが、現状維持で推移と予測される。

(2)周辺地域において高層マンションの新築が多く見られ、良好な資金調達環境を反映して開発業者や投資家等の需要は堅調である一方で、優良物件の供給は限定的であることから、地価上昇が継続するものと予測される。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 中高層店舗付共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 183万4,830
1平米 55万5,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 180万1,770
1平米 54万5,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 183万4,830
1平米 55万5,000
前年から次年への変動率 12.8 %
2022年
1坪 154万3,902
1平米 46万7,000
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 180万1,770
1平米 54万5,000
前年から次年への変動率 10.9 %
2019年
1坪 154万3,902
1平米 46万7,000
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)低金利で資金環境は良好。積極的な不動産投資がみられ収益物件の建設が盛ん。収益物件需要も堅調であるが、売物件は少なく高値取引が把握される。

(2)不動産市場への資金流入が続いて投資家等の需要は堅調であり、コロナ禍によって悪化した店舗・オフィスの賃貸市況にも回復傾向が認められる。

地域要因
(1)地元不動産業者等の、賃貸マンション建設が多く見受けられる。大学病院や県庁市役所エリアに近く、単身者用の賃貸需要が見込める。

(2)中心商店街や官公庁等への接近性に優れ、分譲・賃貸ともマンション需要は堅調であることから開発業者及び投資家等の需要は旺盛である。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 2311030
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 宮城県
市区町村 仙台市青葉区
地域 宮城県仙台市青葉区春日町3番25
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
45万3,484 円/平米
149万9,218 円/坪
推定価格 平米
47万3,296 円/平米
156万4,717 円/坪
標準価格 平米
53万3,592 円/平米
176万4,055 円/坪
査定価格 平米
53万4,000 円/平米
176万5,404 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 360
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1
側道幅員1 6 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 2311060
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 宮城県
市区町村 仙台市青葉区
地域 宮城県仙台市青葉区春日町3番25
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
55万1,704 円/平米
182万3,933 円/坪
推定価格 平米
55万601 円/平米
182万287 円/坪
標準価格 平米
53万5,604 円/平米
177万707 円/坪
査定価格 平米
53万6,000 円/平米
177万2,016 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 360
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ正方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 2311020
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 宮城県
市区町村 仙台市青葉区
地域 宮城県仙台市青葉区春日町3番25
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
54万7,916 円/平米
181万1,410 円/坪
推定価格 平米
57万3,120 円/平米
189万4,735 円/坪
標準価格 平米
57万7,160 円/平米
190万8,091 円/坪
査定価格 平米
57万7,000 円/平米
190万7,562 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 90
基準容積率 400
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 8 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 2311060
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 宮城県
市区町村 仙台市青葉区
地域 宮城県仙台市青葉区春日町3番25
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
45万5,631 円/平米
150万6,316 円/坪
推定価格 平米
53万4,544 円/平米
176万7,202 円/坪
標準価格 平米
59万7,924 円/平米
197万6,737 円/坪
査定価格 平米
59万8,000 円/平米
197万6,988 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 90
基準容積率 240
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 不整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定 事例E

事例番号 2311090
比準価格算定 事例E
事例エリア
都道府県 宮城県
市区町村 仙台市青葉区
地域 宮城県仙台市青葉区春日町3番25
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
52万2,963 円/平米
172万8,916 円/坪
推定価格 平米
56万5,323 円/平米
186万8,958 円/坪
標準価格 平米
55万7,518 円/平米
184万3,155 円/坪
査定価格 平米
55万8,000 円/平米
184万4,748 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 90
基準容積率 300
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 駐車場整備地区
特別な事情
このエントリーをはてなブックマークに追加