路線価 (2023) 宮城県仙台市青葉区国分町2-1-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 仙台市青葉区宮城県仙台市青葉区国分町２丁目１番９
価格時点	2023 年
駅名	広瀬通駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 185万1,360 円
1平米当たり	1平米 56万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	2億5,800万 円 (369 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 230万7,588 円 1平米 69万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	2億5,900万 円 (369 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 232万812 円／坪 1平米 70万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は仙台市中心部で飲食業を中心とする店舗が集積する夜の繁華街として東北を代表する歓楽街である国分町を中心にその周辺地域を含むものと判定される。コロナ禍による減少した需要の回復には、時間がかかっている。需要者は酒販売業者を中心とする地元企業や不動産業者等が中心となる。需要の中心は、３００㎡程度の更地で２億６千万円前後と推定される。 (2) 同一需給圏は、国分町地区及びその周辺の飲食店が存する商業地域。需要者は、地元企業のほか、不動産業者や投資家等が中心である。東北地方最大の繁華街であるが、コロナ禍の影響により商況は低迷している。仙台駅周辺への顧客流出等も見られており、閉鎖店舗も増加している。需要の中心となる価格帯は、３００㎡程度の更地で２億円前後と推定される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 需要者の多くは収益性から意思決定を行う不動産業者等であり、収益価格は高層の飲食店舗ビルを建築・賃貸することを想定して求めたものの、変動要素が多く含まれており検討の余地が残されている。一方、比準価格は現実の市場性を反映した実証的な価格である。本件においては、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 商業地における取引は投資採算性を重視しており、取引事例は収益性を十分に考慮した価格で取引されていると考えられることから、比準価格は収益性を踏まえた市場性を反映したものと認められる。よって、信頼性の高い取引事例により求められた比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、他の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	広瀬通駅西方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	111.6 坪 (369 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	4 m
現況	店舗
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層の飲食店ビルが建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	仙台市青葉区宮城県仙台市青葉区国分町２丁目１番９
標準地の範囲
東	40 m
西	50 m
南	40 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	中高層飲食店舗地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	地方都市最大級規模の歓楽街である国分町地区におけるメイン通りの商業地域
街路	１１ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)東北を代表する歓楽街として熟成した地域であるがコロナ禍の影響により、飲食店等は大きな打撃を受けている。需要の回復にはしばらくの時間を要することが予測される。 (2)コロナ禍の影響や仙台駅周辺への顧客流出等により国分町地区への来街者は減少しており、停滞傾向が継続と予測する。投資意欲も低下しており、当面の間、地価は弱含み傾向が続くと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層飲食店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 242万9,910 円 1平米 73万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 243万9,828 円 1平米 73万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 242万9,910円 1平米 73万5,000円
前年から次年への変動率 -1 ％
2022年	1坪 233万730円 1平米 70万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 243万9,828円 1平米 73万8,000円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2019年	1坪 233万730円 1平米 70万5,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)青葉区中心商業地では需要は依然として高く、良好な資金調達環境を背景として、地価は上昇傾向が続いている。 (2)金融緩和等の影響で、仙台市中心部の商業地に対する需要は堅調であるが、コロナ禍により店舗系用途の一部に弱含みが見られる。
地域要因
(1)飲食業等の撤退や賃料下落は傾向にあり、繁華街における収益力の低下が認められ、コロナ禍により減少した客足の回復に時間を要している。 (2)飲食店を中心とする東北地方最大の歓楽街であるが、コロナ禍や仙台駅周辺への顧客流出の影響で人出の減少や閉鎖店舗の増加が見られる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2311010 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市青葉区
地域	宮城県仙台市青葉区国分町２丁目１番９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	68万9,000 円／平米 227万7,834 円／坪
推定価格 平米 坪	69万338 円／平米 228万2,257 円／坪
標準価格 平米 坪	74万4,701 円／平米 246万1,982 円／坪
査定価格 平米 坪	74万5,000 円／平米 246万2,970 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2311020 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市青葉区
地域	宮城県仙台市青葉区国分町２丁目１番９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	100万1,369 円／平米 331万526 円／坪
推定価格 平米 坪	83万1,136 円／平米 274万7,736 円／坪
標準価格 平米 坪	93万723 円／平米 307万6,970 円／坪
査定価格 平米 坪	93万1,000 円／平米 307万7,886 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2311030 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市青葉区
地域	宮城県仙台市青葉区国分町２丁目１番９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	74万9,161 円／平米 247万6,726 円／坪
推定価格 平米 坪	74万6,161 円／平米 246万6,808 円／坪
標準価格 平米 坪	74万6,161 円／平米 246万6,808 円／坪
査定価格 平米 坪	74万6,000 円／平米 246万6,276 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2311010 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市青葉区
地域	宮城県仙台市青葉区国分町２丁目１番９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	107万6,099 円／平米 355万7,583 円／坪
推定価格 平米 坪	113万3,846 円／平米 374万8,495 円／坪
標準価格 平米 坪	72万3,116 円／平米 239万621 円／坪
査定価格 平米 坪	72万3,000 円／平米 239万238 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	11 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2311060 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市青葉区
地域	宮城県仙台市青葉区国分町２丁目１番９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	45万5,631 円／平米 150万6,316 円／坪
推定価格 平米 坪	53万4,544 円／平米 176万7,202 円／坪
標準価格 平米 坪	71万8,473 円／平米 237万5,272 円／坪
査定価格 平米 坪	71万8,000 円／平米 237万3,708 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情