土地路線価格
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路線価 (2023) 宮城県仙台市青葉区本町2-16-3外 坪・平米

2023
路 線 価
宮城県 仙台市青葉区
宮城県仙台市青葉区本町2丁目16番3外 (仙台青葉)
  • 周辺状況: 商業地 (高層の事務所ビルが建ち並ぶ商業地域)
  • 勾当台公園駅 から 0m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
641万3,640
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
194万
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 宮城県 仙台市青葉区宮城県仙台市青葉区本町2丁目16番3外
価格時点 2023
駅名 勾当台公園駅 から 0m
路線価
1坪当たり 1坪 641万3,640
1平米当たり 1平米 194万
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月12日
調査実施日 2022年12月20日
鑑定評価額 総額
21億4,748万3,647
(1658 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 852万9,480
1平米 258万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月12日
調査実施日 2022年12月20日
鑑定評価額 総額
21億4,748万3,647
(1658 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 856万2,540 円/坪
1平米 259万 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は、中央・一番町・本町地区等に存して店舗・事務所ビル・ホテル等が集積する高度商業地域である。主たる需要者は、資本力を有する県内外の事業法人のほか、不動産投資法人及び大手不動産会社等であり、不動産市場への資金流入が続いて需要は堅調である。優良な投資用不動産の供給不足が慢性化して、需要者間の競合によって物件価格の上昇及び取引利回りの低下が継続しており、コロナ禍によって悪化したオフィス市況にも回復傾向が認められる。

(2) 同一需給圏は、仙台市中心部の高度商業地域一帯。需要者は、デベロッパー、投資家、県内外の大手事業法人等が中心である。東二番丁通り沿いに位置する業務高度商業地域であり、せんだい都心再構築プロジェクトや金融緩和等を背景として、オフィス用地に対する需要は堅調であるが、物件は供給不足である。需要の中心となる価格帯は、1,500㎡程度の更地で39億円前後と推定される。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地に係る主たる需要者は、不動産の市場性及び収益性を重視するものと思料され、比準価格及び収益価格の規範性は同程度であると判断される。信頼性の高い現実の取引事例を基に試算した比準価格と需要者の投資採算性を適正に反映している収益価格はともに説得力を有することから、本件においては、両価格を関連付け、指定基準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(2) 主たる需要者は収益性から意思決定を行う不動産投資家等であり、収益価格は高層の店舗付事務所ビルを建築・賃貸することを想定して求めた。一方、比準価格は現実の市場性を反映した実証的な価格である。よって、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、他の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

交通
交通施設 勾当台公園駅南方
距離 0 m
土地の状態
土地面積 501.5 坪 (1658 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 80
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 600
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 記載無し
間口 1 m
奥行 1 m
現況 事務所
構造 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 13F
地下階数 B1
周辺の利用状況 高層の事務所ビルが建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位 南西
道路幅員 50 m
舗装状況 舗装
道路の種類 国道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 背面道
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 近接
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 商業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 駐車場整備地区
基準建ぺい率 100
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 627
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 仙台市青葉区宮城県仙台市青葉区本町2丁目16番3外
標準地の範囲
130 m
西 120 m
210 m
70 m
標準的使用
標準的使用 高層店舗付事務所地
画地の形状等
間口 36 m
奥行き 40 m
面積 1440 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 県庁・市役所等の官公庁に近接する国道沿いの業務高度商業地域
街路 50m国道
法令上の規制等
近接区分 近接
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 商業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 駐車場整備地区
指定建ぺい率 80
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 600
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 100
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 627
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)高層事務所ビルやホテル等が集積する高度商業地域であり、収益物件の高値取引が見られて投資家等の需要は堅調である。優良な収益物件の供給不足により、当面の間、地価は上昇傾向が継続するものと予測される。

(2)高層事務所ビル等が建ち並ぶ業務高度商業地域であり、現状推移と予測する。仙台市中心商業地の投資家等の需要は堅調であり、地価は上昇傾向で推移すると予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 高層店舗付事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 899万2,320
1平米 272万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 899万2,320
1平米 272万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 899万2,320
1平米 272万
前年から次年への変動率 4.5 %
2022年
1坪 816万5,820
1平米 247万
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 899万2,320
1平米 272万
前年から次年への変動率 4.9 %
2019年
1坪 816万5,820
1平米 247万
標準地区分 非表示
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)不動産市場への資金流入が続いて投資家等の需要は堅調であり、コロナ禍によって悪化した店舗・オフィスの賃貸市況にも回復傾向が認められる。

(2)金融緩和等の影響で、仙台市中心部の商業地に対する需要は堅調であるが、コロナ禍により店舗系用途の一部に弱含みが見られる。

地域要因
(1)仙台市により、高機能オフィスの整備に着目した容積率緩和等の施策が導入され、老朽建築物の建替え等の計画が具体化し、投資意欲が高まっている。

(2)東二番丁通り沿いの業務高度商業地域であり、オフィス用地としての需要は堅調。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 2311010
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 宮城県
市区町村 仙台市青葉区
地域 宮城県仙台市青葉区本町2丁目16番3外
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
287万8,679 円/平米
951万6,913 円/坪
推定価格 平米
279万6,431 円/平米
924万5,001 円/坪
標準価格 平米
277万4,237 円/平米
917万1,628 円/坪
査定価格 平米
283万 円/平米
935万5,980 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 600
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 信託受益権
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 34 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 西
側道幅員1 50 m
側道方位2
側道幅員2 6 m
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 2311010
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 宮城県
市区町村 仙台市青葉区
地域 宮城県仙台市青葉区本町2丁目16番3外
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
283万8,443 円/平米
938万3,893 円/坪
推定価格 平米
284万6,958 円/平米
941万2,043 円/坪
標準価格 平米
270万3,664 円/平米
893万8,313 円/坪
査定価格 平米
276万 円/平米
912万4,560 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 660
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 ほぼ整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 11 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 地区計画等(地区計画等)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 2311010
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 宮城県
市区町村 仙台市青葉区
地域 宮城県仙台市青葉区本町2丁目16番3外
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
251万3,338 円/平米
830万9,095 円/坪
推定価格 平米
264万4,293 円/平米
874万2,033 円/坪
標準価格 平米
257万2,269 円/平米
850万3,921 円/坪
査定価格 平米
262万 円/平米
866万1,720 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 600
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 不整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 36 m
舗装状況 舗装
道路の種類 国道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1
側道幅員1 50 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 2311030
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 宮城県
市区町村 仙台市青葉区
地域 宮城県仙台市青葉区本町2丁目16番3外
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
349万9,440 円/平米
1,156万9,149 円/坪
推定価格 平米
377万3,623 円/平米
1,247万5,598 円/坪
標準価格 平米
267万4,432 円/平米
884万1,672 円/坪
査定価格 平米
273万 円/平米
902万5,380 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 700
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 50 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 地区計画等(地区計画等)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定 事例E

事例番号 2311010
比準価格算定 事例E
事例エリア
都道府県 宮城県
市区町村 仙台市青葉区
地域 宮城県仙台市青葉区本町2丁目16番3外
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
175万7,942 円/平米
581万1,756 円/坪
推定価格 平米
199万7,849 円/平米
660万4,889 円/坪
標準価格 平米
260万1,366 円/平米
860万116 円/坪
査定価格 平米
265万 円/平米
876万900 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 600
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 15 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 駐車場整備地区
特別な事情
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