土地路線価格
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路線価 (2023) 宮城県仙台市青葉区中江2-145-3 坪・平米

2023
路 線 価
宮城県 仙台市青葉区
宮城県仙台市青葉区中江2丁目145番3 (仙台青葉)
  • 周辺状況: 住宅地 (一般住宅、アパート等が混在する既成住宅地域)
  • 東照宮駅 から 1400m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
24万4,644
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
7万4,000
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 宮城県 仙台市青葉区宮城県仙台市青葉区中江2丁目145番3
価格時点 2023
駅名 東照宮駅 から 1400m
路線価
1坪当たり 1坪 24万4,644
1平米当たり 1平米 7万4,000
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月12日
調査実施日 2022年12月20日
鑑定評価額 総額
1,950万
(196 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 32万8,286
1平米 9万9,300
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月12日
調査実施日 2022年12月11日
鑑定評価額 総額
1,960万
(196 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 33万600 円/坪
1平米 10万 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は、青葉区北東部の住宅地域一円及び隣接する宮城野区幸町等の既成住宅地域一円である。需要者の中心は、市内の居住者のほかアパート経営の個人投資家等である。画地配置は雑然とし、街路条件は系統連続性が劣り、住宅地域としての品等もやや劣るが、宮城野区内の大型商業施設へは徒歩圏であること等から、地縁的選好性等一定の需要がある。需要の中心は土地については200㎡程度の更地で2000万円程度、新築戸建で4000万円程度である。

(2) 同一需給圏は中江地区・幸町地区・大梶地区及びその周辺を中心に、仙台駅から北東方に広がる住宅地域である。需要者の中心は戸建住宅取得を目的とする個人である。近隣地域は街路条件が劣るが、大型商業施設との利便性に優れ、周辺と比較して値頃感があることから、住宅需要は堅調である。需要の中心となる価格帯は、200㎡程度の土地で2,000万円程度、新築戸建住宅で4000万円台前半と思料される。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 生活利便性が良好なこと等から周辺地域も含め、一般住宅のほかアパート等賃貸物件も見られるが、不動産投資に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に求められた。実際の取引形態は全般的に居住の快適性又は利便性を重視した自用目的の取引が中心であるため、多数収集した取引事例の中から信頼性の高い事例を選択して求めた実証的な比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(2) 近隣地域は、自用目的での居住の快適性を重視した地域であることから、比準価格は実証性を有し説得力が高い。一方、近隣地域及びその周辺は一般住宅のほかアパート等の賃貸物件も見られる地域ではあるものの、不動産投資に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位となった。以上より、本件では、比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

交通
交通施設 東照宮駅南東方
距離 1400 m
土地の状態
土地面積 59.3 坪 (196 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 記載無し
間口 1 m
奥行 1.2 m
現況 住宅
構造 木造:W
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 一般住宅、アパート等が混在する既成住宅地域
接面道路の状況
方位
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第2種住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 駐車場付置義務(駐車付置義務)
その他地域地区等3
基準建ぺい率 70
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 160
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 仙台市青葉区宮城県仙台市青葉区中江2丁目145番3
標準地の範囲
100 m
西 45 m
60 m
60 m
標準的使用
標準的使用 低層住宅地
画地の形状等
間口 14 m
奥行き 14 m
面積 200 m2
形状 ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性 街路の系統連続性がやや劣る既成住宅地域。
街路 基準方位 北、4m私道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第2種住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 駐車場付置義務(駐車付置義務)
その他地域地区等3
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 70
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 160
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧来からの住宅地域で街路条件はやや劣るが、周辺には商業施設や利便施設が充実していることから、接近性を反映し需要は堅調に推移している。地域内に格別の変動要因はないが、需要を反映して地価は上昇傾向と予測。

(2)街路条件にやや劣る旧来からの住宅地域であるが、商業施設への利便性や周辺住宅地域の価格上昇も相まって需要は堅調に推移している。地域内に格別の変動要因はないものの、宅地需要を反映して地価は上昇傾向にある。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 32万8,286
1平米 9万9,300
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 33万600
1平米 10万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 32万8,286
1平米 9万9,300
前年から次年への変動率 6.8 %
2022年
1坪 30万7,458
1平米 9万3,000
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 33万600
1平米 10万
前年から次年への変動率 7.5 %
2019年
1坪 30万7,458
1平米 9万3,000
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)コロナ禍で先行き不透明感等により需要の停滞の動きがあったが、割安感のある住宅の取引が活発化し、商業地の収益性悪化も一部に回復が見られる。

(2)仙台市青葉区の人口は自然減が社会増を上回る局面に入った。住宅地需要は値頃感のある地域を中心に上昇幅は拡大傾向にある。

地域要因
(1)街路条件や街区整然性はやや劣るものの、周辺生活利便施設や都心部への良好な接近性が評価され、底堅い需要を反映して地価は上昇傾向にある。

(2)街路条件や街区整然性はやや劣るものの、周辺利便施設や都心部への接近性が良好であるため、底堅い需要を反映して地価は上昇傾向にある。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 2311090
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 宮城県
市区町村 仙台市青葉区
地域 宮城県仙台市青葉区中江2丁目145番3
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種住居地域
価格
取引価格 平米
8万2,216 円/平米
27万1,806 円/坪
推定価格 平米
9万7,424 円/平米
32万2,084 円/坪
標準価格 平米
9万7,424 円/平米
32万2,084 円/坪
査定価格 平米
9万9,400 円/平米
32万8,616 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 160
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 不整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南東
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 2311060
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 宮城県
市区町村 仙台市青葉区
地域 宮城県仙台市青葉区中江2丁目145番3
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種住居地域
価格
取引価格 平米
13万2,323 円/平米
43万7,460 円/坪
推定価格 平米
13万4,740 円/平米
44万5,450 円/坪
標準価格 平米
9万5,493 円/平米
31万5,700 円/坪
査定価格 平米
9万7,400 円/平米
32万2,004 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 160
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 3.7 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 2311060
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 宮城県
市区町村 仙台市青葉区
地域 宮城県仙台市青葉区中江2丁目145番3
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種住居地域
価格
取引価格 平米
13万9,633 円/平米
46万1,627 円/坪
推定価格 平米
14万1,068 円/平米
46万6,371 円/坪
標準価格 平米
9万9,977 円/平米
33万524 円/坪
査定価格 平米
10万2,000 円/平米
33万7,212 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 160
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 2311020
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 宮城県
市区町村 仙台市青葉区
地域 宮城県仙台市青葉区中江2丁目145番3
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
10万6,724 円/平米
35万2,830 円/坪
推定価格 平米
10万5,170 円/平米
34万7,692 円/坪
標準価格 平米
9万3,734 円/平米
30万9,885 円/坪
査定価格 平米
9万5,600 円/平米
31万6,054 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北西
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1 北東
側道幅員1 6 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例E

事例番号 2311030
比準価格算定 事例E
事例エリア
都道府県 宮城県
市区町村 仙台市青葉区
地域 宮城県仙台市青葉区中江2丁目145番3
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
11万4,832 円/平米
37万9,635 円/坪
推定価格 平米
12万1,881 円/平米
40万2,939 円/坪
標準価格 平米
10万149 円/平米
33万1,093 円/坪
査定価格 平米
10万2,000 円/平米
33万7,212 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 160
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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