路線価 (2023) 宮城県仙台市青葉区上杉5-378-6外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 仙台市青葉区宮城県仙台市青葉区上杉５丁目３７８番６外
価格時点	2023 年
駅名	北四番丁駅 から 1000m
路線価
1坪当たり	1坪 97万5,270 円
1平米当たり	1平米 29万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	1億3,000万 円 (330 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 130万5,870 円 1平米 39万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1億3,000万 円 (330 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 130万5,870 円／坪 1平米 39万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は仙台市中心部に近接する上杉地区を中心とする住宅地域で、交通接近性や住環境が類似する錦町地区や宮町地区も含む。典型的需要者は、居住環境や教育的環境を重視する比較的所得水準の高い共働き世帯が中心。規模が纏まった画地は、収益物件の経営にノウハウを持つ法人や、マンション業者による需要も散見される。優良売物件は少ないが、地価水準が高騰するなかでも根強い需要があり売希望価格は高い。坪当たり１３０万円程度が需要の中心。 (2) 同一需給圏は、市中心部に近接する居住環境が良好な上杉、錦町等の住宅地域。需要者は、戸建住宅の取得を意図する個人富裕層が中心である。ハウスメーカー等による小規模画地化の動きも見られるが、個人富裕層には広めの画地の需要が根強い。賃貸マンションも多い地域であり、不動産業者や個人投資家の需要は堅調である。土地は３００㎡程度で１億２，０００万円前後が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当地域内では収益物件も混在し、収益性を指標に取引されるケースも見受けられる。収益価格は、需要者の投資採算性を反映する価格として尊重すべきであるが、地価上昇局面では賃料の粘着性等により特に保守的に試算される傾向が強い。一方、比準価格は、経済情勢を反映した時点の新しい事例を採用して試算されており規範性が高い。以上を踏まえ、不動産市場を的確に映じている比準価格を重視のうえ収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 賃貸マンションも混在する地域であり、需要としては自用目的のほか、投資目的も見られるため、収益価格は一定の規範性を有する。よって、実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、他の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	北四番丁駅北東方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	99.8 坪 (330 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	取壊中
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅にマンションが混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	仙台市青葉区宮城県仙台市青葉区上杉５丁目３７８番６外
標準地の範囲
東	90 m
西	120 m
南	70 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	25 m
面積	330 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	市街地に近く利便性、住環境が良好。仙台市内において著名な住宅地域
街路	基準方位北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)売主の高値期待感が強く売物件価格は上昇。建築費高騰により需要者の慎重姿勢がみられる。融資は積極的で富裕層に対する資金環境は良好。需要は厚いが供給される優良物件は少なく当分の間は強含みで推移すると予測。 (2)東北大学農学部跡地の再開発の影響で、今後の利便性の向上が見込まれる。富裕層や不動産業者等の需要は堅調であり、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 132万9,012 円 1平米 40万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 133万2,318 円 1平米 40万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 132万9,012円 1平米 40万2,000円
前年から次年への変動率 5.6 ％
2022年	1坪 123万6,444円 1平米 37万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 133万2,318円 1平米 40万3,000円
前年から次年への変動率 5.6 ％
2019年	1坪 123万6,444円 1平米 37万4,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の長期化で家計資産が増加。低金利も影響し住宅取得マインドは強い。建築費高騰で住宅メーカーの用地取得は慎重姿勢が強まる。 (2)低金利や人口増を背景として、仙台圏の住宅地の需要は堅調であるが、資材価格の高騰や金利上昇懸念などにより先行きへの不透明感が増している。
地域要因
(1)東北大学農学部跡地に大型商業施設等が進出予定。売物件が少なく、成約価格は高い。 (2)周辺で東北大学農学部跡地の開発事業が進行中であり、利便性の向上が期待される。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2311060 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市青葉区
地域	宮城県仙台市青葉区上杉５丁目３７８番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	35万1,875 円／平米 116万3,299 円／坪
推定価格 平米 坪	36万4,765 円／平米 120万5,913 円／坪
標準価格 平米 坪	39万541 円／平米 129万1,129 円／坪
査定価格 平米 坪	39万8,000 円／平米 131万5,788 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2311060 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市青葉区
地域	宮城県仙台市青葉区上杉５丁目３７８番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	47万2,144 円／平米 156万908 円／坪
推定価格 平米 坪	51万4,004 円／平米 169万9,297 円／坪
標準価格 平米 坪	49万4,235 円／平米 163万3,941 円／坪
査定価格 平米 坪	50万4,000 円／平米 166万6,224 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2311060 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市青葉区
地域	宮城県仙台市青葉区上杉５丁目３７８番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	38万9,833 円／平米 128万8,788 円／坪
推定価格 平米 坪	40万152 円／平米 132万2,903 円／坪
標準価格 平米 坪	39万4,238 円／平米 130万3,351 円／坪
査定価格 平米 坪	40万2,000 円／平米 132万9,012 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2311030 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市青葉区
地域	宮城県仙台市青葉区上杉５丁目３７８番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	55万7,237 円／平米 184万2,226 円／坪
推定価格 平米 坪	57万3,237 円／平米 189万5,122 円／坪
標準価格 平米 坪	46万5,668 円／平米 153万9,498 円／坪
査定価格 平米 坪	47万5,000 円／平米 157万350 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2311040 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市青葉区
地域	宮城県仙台市青葉区上杉５丁目３７８番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	35万6,324 円／平米 117万8,007 円／坪
推定価格 平米 坪	32万9,592 円／平米 108万9,631 円／坪
標準価格 平米 坪	38万7,755 円／平米 128万1,918 円／坪
査定価格 平米 坪	39万6,000 円／平米 130万9,176 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情