路線価 (2023) 大阪府大阪市中央区谷町7-36-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市中央区大阪府大阪市中央区谷町７丁目３６番５
価格時点	2023 年
駅名	谷町六丁目駅 から 220m
路線価
1坪当たり	1坪 125万6,280 円
1平米当たり	1平米 38万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	2,160万 円 (48 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 148万7,700 円 1平米 45万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	2,160万 円 (48 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 148万7,700 円／坪 1平米 45万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は中央区及び周辺区における駅近の近隣商業地域である。需要者は自用の店舗等として使用する個人事業者が中心であり、一部に賃貸目的とする地元不動産事業者の参入も見受けられる。背後に住宅地を構えた商店街として近隣居住者の日常買い回り利用が多く、新型コロナの影響はこれまでも軽微に留まった。中心価格帯は画地規模及び取引属性等により差異があり、一定の水準は把握し難い。 (2) 同一需給圏は中央区及び周辺区の比較的小規模な店舗等が建ち並ぶ商業地域である。一部に圏外からの需要者も見受けられるが中央区に地縁的選好性を有する個人事業者等が需要者の中心である。本件の如く成熟した商店街内においては依然として積極的な取引は見受けられないものの、コロナ禍の影響が緩和されつつあることから需給は僅かながらも回復傾向が認められると思料する。取引の中心価格帯は画地規模等が様々であるため把握し難いものとなっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は取引事例により試算した市場性を反映した実証的な価格である。市場参加者は自己使用目的取引が主であり、取引水準を指標に決定されることから比準価格の規範性は高い。一方収益価格は対象標準地に小規模店舗兼事務所を想定し試算したものであるが、アーケード商店街であり投資に見合う賃料が得難いため低位に求められた。よって比準価格を重視し収益価格を比較考量し、代替関係にある代表標準地との秤量的検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する対象標準地と比較可能な多数の事例を収集したうえで、主として効用面を重視した取引事例を選択し更に補修正も適切に行っており相応の実証性が認められる。一方で収益価格は多数の想定要素が介在し比準価格に比しやや精度が劣るが、対象地における収益性を反映した理論的な価格として有用である。よって、比準価格を標準とし収益価格を関連付け、代表標準地との均衡にも留意し鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	谷町六丁目駅南西方
距離	220 m
土地の状態
土地面積	14.5 坪 (48 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模小売店舗が建ち並ぶアーケード商店街
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市中央区大阪府大阪市中央区谷町７丁目３６番５
標準地の範囲
東	150 m
西	35 m
南	15 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	4 m
奥行き	12 m
面積	50 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	６．８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅前の商業地域であり当面は現状を維持するものと予測する。近隣型商業地における新型コロナ感染症拡大の影響は、繁華街と比べれば軽微にとどまり、今後も現状を維持しつつ推移するものと予測される。 (2)最寄駅から徒歩圏内の小売店舗等が建ち並ぶ商店街内の成熟した商業地域である。商況の回復には至っていないがコロナ禍の影響が緩和されつつあり、当面の地価は緩やかではあるが回復傾向に転じるものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 156万432 円 1平米 47万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 156万432 円 1平米 47万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 156万432円 1平米 47万2,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 148万7,700円 1平米 45万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 156万432円 1平米 47万2,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 148万7,700円 1平米 45万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)不動産市場は新型コロナによる影響は徐々に持ち直しつつある中で、不動産の属性による影響の度合いにより二極化が生じている。 (2)コロナ禍の影響が緩和されつつも、ウクライナ情勢及び金融資本市場等に一部不透明感が認められることから、今後の動向に注視する必要がある。
地域要因
(1)近隣居住者の買い回り品需要が中心の近隣商業地域であり、新型コロナの影響は限定的に留まっている。 (2)成熟した商店街内の商況は本格的な回復には至っていないが、一方でコロナ禍の影響が緩和されつつあることから近時の地価はやや回復傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	浪速１０７ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市浪速区
地域	大阪府大阪市中央区谷町７丁目３６番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	32万1,208 円／平米 106万1,914 円／坪
推定価格 平米 坪	41万3,555 円／平米 136万7,213 円／坪
標準価格 平米 坪	44万8,541 円／平米 148万2,877 円／坪
査定価格 平米 坪	44万9,000 円／平米 148万4,394 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	中央１０１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市中央区
地域	大阪府大阪市中央区谷町７丁目３６番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	63万7,464 円／平米 210万7,456 円／坪
推定価格 平米 坪	68万3,093 円／平米 225万8,305 円／坪
標準価格 平米 坪	48万4,463 円／平米 160万1,635 円／坪
査定価格 平米 坪	48万4,000 円／平米 160万104 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	西１０９ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市西区
地域	大阪府大阪市中央区谷町７丁目３６番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	45万3,488 円／平米 149万9,231 円／坪
推定価格 平米 坪	45万7,569 円／平米 151万2,723 円／坪
標準価格 平米 坪	47万750 円／平米 155万6,300 円／坪
査定価格 平米 坪	47万1,000 円／平米 155万7,126 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	西１０９ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市西区
地域	大阪府大阪市中央区谷町７丁目３６番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	58万2,405 円／平米 192万5,431 円／坪
推定価格 平米 坪	56万3,907 円／平米 186万4,277 円／坪
標準価格 平米 坪	48万5,290 円／平米 160万4,369 円／坪
査定価格 平米 坪	48万5,000 円／平米 160万3,410 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情