路線価 (2023) 大阪府大阪市中央区千日前2-156-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市中央区大阪府大阪市中央区千日前２丁目１５６番９
価格時点	2023 年
駅名	日本橋駅 から 140m
路線価
1坪当たり	1坪 155万3,820 円
1平米当たり	1平米 47万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月30日
鑑定評価額 総額	5,500万 円 (92 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 197万6,988 円 1平米 59万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	5,520万 円 (92 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 198万3,600 円／坪 1平米 60万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 主たる同一需給圏は中央区の南部（ミナミ）を中心とする商業地域。需要者は飲食店等を経営する個人事業者や法人、あるいは収益用不動産を開発する不動産業者、投資家等。インバウンドで地価は急上昇したが、コロナ禍でインバウンドが蒸発したため地価は急落した。コロナ禍はまだ収まっていないが、飲食店の客や訪日客は回復しつつある。２０２２年末の利上げで地価の先行きは不透明感が増している。中心となる価格帯は画地の規模が多様なため把握し難い。 (2) 同一需給圏は、中央区南部の歓楽街を中心に、一部隣接の浪速区を含む範囲と把握される。主な需要者は、賃貸経営目的の不動産会社、店舗経営目的の法人・個人等が想定される。コロナ禍の影響から周辺では飲食店を中心に客足の低下が顕著であったが、近時ではウィズコロナも浸透しつつあり、客足の回復が期待される。需要者の特性や画地規模等により価格水準は異なり、中心価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は中央区内商業地域の取引事例の中から規範性の高い事例を採用し、価格形成要因の比較をして試算されたものであり、市場性を反映した価格である。収益価格は店舗・事務所ビルを建築・賃貸したと想定して試算し、収益性を反映した価格が得られた。本件では比準価格を標準に、収益価格を関連付け、標準地「大阪中央５－１７」（道頓堀１－東５－５）を規準とした価格との均衡にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、中央区に位置する代替性が認められる商業地域における取引事例を採用して試算されたものであり、市場実態を反映した説得力の高い価格である。一方、当該地域においては、土地取引価格に比して賃料水準はやや低位であり、収益価格はやや低位に求められた。したがって、実証性の高い比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、他の標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	日本橋駅西方
距離	140 m
土地の状態
土地面積	27.8 坪 (92 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中層の店舗ビル等が建ち並ぶ繁華な商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	7.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	468 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市中央区大阪府大阪市中央区千日前２丁目１５６番９
標準地の範囲
東	40 m
西	30 m
南	10 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	6 m
奥行き	16 m
面積	100 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	７．８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	468 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中層の店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域で、今後も特に変わらず現状程度で推移するものと予測される。 (2)各種飲食店が多く見られる商業地域で、今後も現状にて推移するものと予測される。ウィズコロナも浸透しつつあり、飲食店等の回復も期待され、地価は緩やかながらも上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 208万2,780 円 1平米 63万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 206万6,250 円 1平米 62万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 208万2,780円 1平米 63万円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2022年	1坪 196万7,070円 1平米 59万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 206万6,250円 1平米 62万5,000円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2019年	1坪 196万7,070円 1平米 59万5,000円
標準地区分	標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の第８波が収まっていないが、社会は正常化しつつある。中央区は住宅需要が強くタワーマンション等が増加し、人口増加が続いている。 (2)世界的な物価高の動きやウクライナ情勢等の懸念事項はあるものの、依然と続く金融緩和、円安等の影響により、投資市場は拡大傾向にある。
地域要因
(1)小規模な小売店舗、飲食店舗等が建ち並ぶ商業地域で、地域要因の変動は特に見られない。 (2)なんば地区から黒門市場へのアクセス道路沿いに位置する。近時では飲食店舗への客足の回復もみられ、地価は回復基調にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	中央１０１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市中央区
地域	大阪府大阪市中央区千日前２丁目１５６番９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	63万7,464 円／平米 210万7,456 円／坪
推定価格 平米 坪	68万3,093 円／平米 225万8,305 円／坪
標準価格 平米 坪	61万6,510 円／平米 203万8,182 円／坪
査定価格 平米 坪	62万9,000 円／平米 207万9,474 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	中央１１１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市中央区
地域	大阪府大阪市中央区千日前２丁目１５６番９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	56万1,814 円／平米 185万7,357 円／坪
推定価格 平米 坪	57万1,270 円／平米 188万8,619 円／坪
標準価格 平米 坪	61万7,589 円／平米 204万1,749 円／坪
査定価格 平米 坪	63万 円／平米 208万2,780 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	中央１０１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市中央区
地域	大阪府大阪市中央区千日前２丁目１５６番９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	86万2,987 円／平米 285万3,035 円／坪
推定価格 平米 坪	91万6,368 円／平米 302万9,513 円／坪
標準価格 平米 坪	65万9,258 円／平米 217万9,507 円／坪
査定価格 平米 坪	67万2,000 円／平米 222万1,632 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	468 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	中央１１６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市中央区
地域	大阪府大阪市中央区千日前２丁目１５６番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	48万7,915 円／平米 161万3,047 円／坪
推定価格 平米 坪	49万6,127 円／平米 164万196 円／坪
標準価格 平米 坪	57万261 円／平米 188万5,283 円／坪
査定価格 平米 坪	58万2,000 円／平米 192万4,092 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	浪速１０７ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市浪速区
地域	大阪府大阪市中央区千日前２丁目１５６番９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	75万5,929 円／平米 249万9,101 円／坪
推定価格 平米 坪	81万1,629 円／平米 268万3,245 円／坪
標準価格 平米 坪	63万1,618 円／平米 208万8,129 円／坪
査定価格 平米 坪	64万4,000 円／平米 212万9,064 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情