土地路線価格
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路線価 (2023) 大阪府大阪市中央区南船場3-38-5 坪・平米

2023
路 線 価
大阪府 大阪市中央区
大阪府大阪市中央区南船場3丁目38番5 (大阪中央)
  • 周辺状況: 商業地 (中高層の店舗兼事務所ビルが多い商業地域)
  • 心斎橋駅 から 300m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
380万1,900
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
115万
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 大阪府 大阪市中央区大阪府大阪市中央区南船場3丁目38番5
価格時点 2023
駅名 心斎橋駅 から 300m
路線価
1坪当たり 1坪 380万1,900
1平米当たり 1平米 115万
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月26日
鑑定評価額 総額
5億100万
(358 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 462万8,400
1平米 140万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2023年01月04日
鑑定評価額 総額
5億800万
(358 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 469万4,520 円/坪
1平米 142万 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は、心斎橋筋商店街の背後に位置する商業地域及びその周辺地域である。需要者の中心は自社ビル需要の法人、賃貸経営目的の不動産業者等である。新型コロナによる店舗への影響は、客足に回復の兆しがみられる。また、事務所への影響は比較的軽微であり、コロナ禍においても都市部への投資需要は底堅い。取引当事者や案件の個別性が様々で、中心価格帯の把握は困難である。

(2)  同一需給圏は、中央区内船場地区の商業地域を中心に、その周辺商業地域を含む。需要者層は、賃貸経営(収益獲得)目的の不動産業者、投資家、自己の事業拠点として地元資本の企業等が想定される。良質な物件が減少している状況のもと、売手と買手の目線のズレもあり採算ベースを乖離した取引も見られる。中心価格帯は、取引当事者や案件の個別性が強く、一概に把握することは困難である。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、中央区及び西区に位置する代替性が認められる商業地域における取引事例を採用して試算されたものであり、市場実態を反映した説得力の高い価格である。一方、当該地域においては、土地取引価格に比して賃料水準はやや低位であり、収益価格はやや低位に求められた。したがって、実証性の高い比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(2)  比準価格は、地域的に類似性を有する事例を採用して求められたもので、市場の実情を反映している。収益価格は、最有効使用を前提とした土地の純収益を資本還元して求めたものである。試算過程において想定要素が多く、予測の精度により価格の変動が大きくなるという傾向を持つ。市場価格が競争過程を経て成立する実態から、実証性の高い比準価格を中心に、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

交通
交通施設 心斎橋駅北東方
距離 300 m
土地の状態
土地面積 108.3 坪 (358 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 80
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 600
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 4 m
現況 店舗兼事務所
構造 鉄筋コンクリート造:RC
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 8F
地下階数 B0
周辺の利用状況 中高層の店舗兼事務所ビルが多い商業地域
接面道路の状況
方位
道路幅員 7.8 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 商業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 船場建築線
基準建ぺい率 100
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 600
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 大阪市中央区大阪府大阪市中央区南船場3丁目38番5
標準地の範囲
50 m
西 10 m
30 m
30 m
標準的使用
標準的使用 高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口 10 m
奥行き 35 m
面積 350 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 7.8m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 商業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 船場建築線
指定建ぺい率 80
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 600
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 100
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 600
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)周辺は中高層店舗兼事務所が建ち並ぶ商業地域である。ウィズコロナの動きも進み客足の回復がみられる。また、事務所への影響は比較的軽微であり、今後地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

(2) 心斎橋筋北商店街の背後の商業地域であり、コロナ禍の影響による市況の不透明感は完全には払拭されていないが、人流の回復傾向は顕著で、今後、地価は堅調に推移するものと予測される。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 489万2,880
1平米 148万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 492万5,940
1平米 149万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 489万2,880
1平米 148万
前年から次年への変動率 2.2 %
2022年
1坪 452万9,220
1平米 137万
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 492万5,940
1平米 149万
前年から次年への変動率 3.6 %
2019年
1坪 452万9,220
1平米 137万
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)世界的な物価高の動きやウクライナ情勢等の懸念事項はあるものの、依然と続く金融緩和、円安等の影響により、投資市場は拡大傾向にある。

(2)ウィズコロナの下で、景気持ち直し期待が高まるも、世界的な金融引締め等が続く中、物価上昇や金融資本市場の変動等に留意する必要がある。

地域要因
(1)近時では周辺店舗も回復基調で、背後地の事務所等もコロナ禍においても影響は限定的で、事務所需要は比較的堅調であり、地価も回復基調にある。

(2)コロナ禍の影響は残りつつも、国内外の観光需要等の回復を受け、人流は急速に回復しつつあり、地価は微増傾向となっている。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 中央111
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 大阪市中央区
地域 大阪府大阪市中央区南船場3丁目38番5
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
187万7 円/平米
618万2,243 円/坪
推定価格 平米
218万8,123 円/平米
723万3,935 円/坪
標準価格 平米
169万7,535 円/平米
561万2,051 円/坪
査定価格 平米
161万 円/平米
532万2,660 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 468
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 7.8 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 中央111
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 大阪市中央区
地域 大阪府大阪市中央区南船場3丁目38番5
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
193万9,278 円/平米
641万1,253 円/坪
推定価格 平米
196万2,549 円/平米
648万8,187 円/坪
標準価格 平米
145万6,978 円/平米
481万6,769 円/坪
査定価格 平米
138万 円/平米
456万2,280 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 500
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 12.7 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 西114
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 大阪市西区
地域 大阪府大阪市中央区南船場3丁目38番5
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
156万2,103 円/平米
516万4,313 円/坪
推定価格 平米
155万7,788 円/平米
515万47 円/坪
標準価格 平米
154万5,425 円/平米
510万9,175 円/坪
査定価格 平米
147万 円/平米
485万9,820 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 660
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 11 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1
側道幅員1 8 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 西114
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 大阪市西区
地域 大阪府大阪市中央区南船場3丁目38番5
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
92万9,757 円/平米
307万3,777 円/坪
推定価格 平米
96万3,228 円/平米
318万4,432 円/坪
標準価格 平米
141万290 円/平米
466万2,419 円/坪
査定価格 平米
134万 円/平米
443万40 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 360
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 駐車場整備地区
特別な事情
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