路線価 (2023) 大阪府大阪市中央区上町1-15-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市中央区大阪府大阪市中央区上町１丁目１５番２
価格時点	2023 年
駅名	玉造駅 から 550m
路線価
1坪当たり	1坪 204万9,720 円
1平米当たり	1平米 62万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	13億6,000万 円 (1672 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 268万4,472 円 1平米 81万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	13億6,000万 円 (1672 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 268万4,472 円／坪 1平米 81万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は大阪市中心部のマンション立地に適した地域であり、エンド需要者の選好性も高い。素地需要者の中心は主としてマンション開発業者であるが投資ファンド等も考えられる。都心のマンション需要は依然として堅調の中、開発素地の供給が少ないため地価水準は依然上昇傾向で推移する一方で、今後の金利上昇に対するの懸念は否めない。中心となる価格帯は地域、立地条件、規模、形状等の地域特性、画地条件等で差異が見られる。 (2) 同一需給圏は中央区及び周辺区内において中高層共同住宅等を中心とする住宅地域である。需要者の中心は大手マンション開発業者であり、投資法人等も認められる。居住選好性の高いエリアであり需要は底堅いが、纏まった規模の開発素地の供給は極めて限定的である。コロナ禍による大きな影響は認められず、都心部の堅調なマンション需要により、地価は上昇傾向で推移している。画地規模等の条件により価格にバラツキがあり、中心的価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は取引事例より求めた市場性が反映されたものであり、実際の取引では投資要素も反映された実証的な価格と言える。開発法による価格は分譲マンション建築を想定し求められた投資採算性を反映した価格であるが、やや想定要素を含む点は否めない。本件では各試算価格の特性を吟味し、市場特性を勘案のうえ実証的である比準価格及び開発法による価格を相互に関連付け、代表標準地との秤量的均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は中高層共同住宅等を中心とする住宅地域である。開発法による価格は投資採算性を反映した価格であり、比準価格はマンション開発適地と認められる取引事例より求めており市場性を反映した価格である。中心的需要者であるマンション開発業者は投資採算性と類似不動産の取引動向等を指標として意思決定を行う。従って本件では、開発法による価格と比準価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	玉造駅北西方
距離	550 m
土地の状態
土地面積	505.7 坪 (1672 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	10F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層共同住宅のほか事務所も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市中央区大阪府大阪市中央区上町１丁目１５番２
標準地の範囲
東	40 m
西	100 m
南	40 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中高層共同住宅地
画地の形状等
間口	55 m
奥行き	30 m
面積	1700 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中高層マンションのほか戸建住宅等が混在する住宅地域である。新型コロナ禍においても都心における分譲マンションの需要が堅調であり、開発用地としての選好性が高く当面この傾向は続くものと見られる。 (2)中高層共同住宅のほか事務所等も見られる住宅地域である。特に大きな地域変動要因は認められず、当面はほぼ現状のまま推移するものと思われる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 282万3,324 円 1平米 85万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 276万7,122 円 1平米 83万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 282万3,324円 1平米 85万4,000円
前年から次年への変動率 5.3 ％
2022年	1坪 254万8,926円 1平米 77万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 276万7,122円 1平米 83万7,000円
前年から次年への変動率 5.3 ％
2019年	1坪 254万8,926円 1平米 77万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)低金利政策が続く中、マンション需要は比較的に安定的に推移している。しかしながら今後の金利動向如何でマンション市場への影響懸念は残る。 (2)景気はウィズコロナの下で、緩やかな持ち直しの動きがみられる。今後は世界的な金融引締め等が続く中、金融市場の動向に留意を要する。
地域要因
(1)都心におけるマンション需要は堅調であり、地価は依然と上昇傾向にあるが、今後は金利動向による影響に注視を要する。 (2)特に大きな変動要因は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	天王寺１０４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市天王寺区
地域	大阪府大阪市中央区上町１丁目１５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	89万5,215 円／平米 295万9,581 円／坪
推定価格 平米 坪	89万8,726 円／平米 297万1,188 円／坪
標準価格 平米 坪	87万859 円／平米 287万9,060 円／坪
査定価格 平米 坪	86万1,000 円／平米 284万6,466 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	天王寺１０３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市天王寺区
地域	大阪府大阪市中央区上町１丁目１５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	92万5,255 円／平米 305万8,893 円／坪
推定価格 平米 坪	91万9,812 円／平米 304万898 円／坪
標準価格 平米 坪	83万1,656 円／平米 274万9,455 円／坪
査定価格 平米 坪	82万3,000 円／平米 272万838 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	中央１１６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市中央区
地域	大阪府大阪市中央区上町１丁目１５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	99万5,918 円／平米 329万2,505 円／坪
推定価格 平米 坪	101万6,832 円／平米 336万1,647 円／坪
標準価格 平米 坪	88万8,063 円／平米 293万5,936 円／坪
査定価格 平米 坪	87万8,000 円／平米 290万2,668 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	天王寺１０４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市天王寺区
地域	大阪府大阪市中央区上町１丁目１５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	158万574 円／平米 522万5,378 円／坪
推定価格 平米 坪	161万6,964 円／平米 534万5,683 円／坪
標準価格 平米 坪	119万5,095 円／平米 395万984 円／坪
査定価格 平米 坪	118万 円／平米 390万1,080 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	11 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	中央１１６ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市中央区
地域	大阪府大阪市中央区上町１丁目１５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	90万7,345 円／平米 299万9,683 円／坪
推定価格 平米 坪	96万1,655 円／平米 317万9,231 円／坪
標準価格 平米 坪	95万5,919 円／平米 316万268 円／坪
査定価格 平米 坪	94万5,000 円／平米 312万4,170 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情