路線価 (2023) 大阪府大阪市北区豊崎3-15-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市北区大阪府大阪市北区豊崎３丁目１５番２
価格時点	2023 年
駅名	中津駅 から 210m
路線価
1坪当たり	1坪 228万1,140 円
1平米当たり	1平米 69万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	2億500万 円 (222 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 305万1,438 円 1平米 92万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	2億600万 円 (222 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 307万1,274 円／坪 1平米 92万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、北区及び隣接区の幹線道路背後に所在する商業地域である。想定される需要者層は不動産会社、賃貸不動産投資家のほか、マンションディベロッパー等である。市内中心部ではオフィス市況は比較的堅調、マンション素地の需要は安定的である。中心価格帯は立地や個別性等により様々であるが、標準的画地規模で概ね総額１８０～２５０百万円程度である。 (2) 同一需給圏は大阪市内中心部の商業地域である。主な需要者は機関投資家、不動産事業法人等である。マーケットサイクルの中では高値圏内にあり物件選別の目は厳しい。インバウンド需要の回復期待やレジンデンスを中心とした更地開発案件への投資が活発であるが、建築費の高騰、金利動向、コロナ後のライフスタイルの変化や海外経済の動向等の懸念材料もあり、先行き不透明感がある。地域・物件間の格差が大きく中心価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は類似地域に存する規範性のある取引事例を採用し市場の実態を反映した価格である。一方、収益価格は想定項目が介在し精度はやや劣るものの、土地の収益性を反映し理論的で検証の手段として有用である。想定される需要者層は、代替不動産との価格比較等の観点を重視しかつ収益性からの検討を行って意思決定を行う傾向にある。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は価格牽連性が認められる取引事例を採用し試算したもので、市場実態を反映した実証的な価格として信頼性が高い。一方、収益価格は、多数の想定項目が介在しており、比準価格と比べてやや精度が劣るものの、土地の本来的な収益性を反映した理論的な価格として有用である。以上から、代表標準地価格との検討を踏まえ、比準価格を中心に、収益価格を関連付け、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	中津駅南東方
距離	210 m
土地の状態
土地面積	67.2 坪 (222 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の事務所ビル等の多い商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市北区大阪府大阪市北区豊崎３丁目１５番２
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	0 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	高層事務所地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	15 m
面積	225 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)梅田エリア北側の中高層の事務所ビル、共同住宅等が混在する商業地域である。特段の地域要因の変動が見られないことから、概ね現況のまま推移すると見込まれる。取引需要は比較的安定している。 (2)大阪駅勢圏の北側に位置し、中高層の事務所ビル等の多い商業地域である。周辺では超高層ビル、共同住宅等が建ち並ぶ。当面の地価動向については需給逼迫により高値継続で推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 317万3,760 円 1平米 96万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 316万7,148 円 1平米 95万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 317万3,760円 1平米 96万円
前年から次年への変動率 6.3 ％
2022年	1坪 286万9,608円 1平米 86万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 316万7,148円 1平米 95万8,000円
前年から次年への変動率 7 ％
2019年	1坪 286万9,608円 1平米 86万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)北区では新型コロナによる影響が依然残るものの、国内需要、人出等は順調に回復しており店舗売上等も回復基調に推移。取引需要も回復しつつある。 (2)景気は緩やかに持ち直しており、足元の大阪市内中心部の不動産市況は堅調に推移している。海外経済、長期金利の動向に引き続き留意が必要である。
地域要因
(1)事務所を中心とし共同住宅も見られる商業地域である。人出等は順調に回復しており、店舗市況も回復基調にある。 (2)梅田エリアにおいて中小企業テナントが需要の中心でサブマーケットの位置づけにある。利便性の高さから中価格帯以下のテナント需要は底堅い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	北１０２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市北区
地域	大阪府大阪市北区豊崎３丁目１５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	94万2,689 円／平米 311万6,530 円／坪
推定価格 平米 坪	88万5,187 円／平米 292万6,428 円／坪
標準価格 平米 坪	94万8,753 円／平米 313万6,577 円／坪
査定価格 平米 坪	94万9,000 円／平米 313万7,394 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	北１０２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市北区
地域	大阪府大阪市北区豊崎３丁目１５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	89万4,032 円／平米 295万5,670 円／坪
推定価格 平米 坪	94万6,410 円／平米 312万8,831 円／坪
標準価格 平米 坪	96万3,758 円／平米 318万6,184 円／坪
査定価格 平米 坪	96万4,000 円／平米 318万6,984 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	北１１２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市北区
地域	大阪府大阪市北区豊崎３丁目１５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	114万9,807 円／平米 380万1,262 円／坪
推定価格 平米 坪	114万9,807 円／平米 380万1,262 円／坪
標準価格 平米 坪	96万5,413 円／平米 319万1,655 円／坪
査定価格 平米 坪	96万5,000 円／平米 319万290 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	北１１６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市北区
地域	大阪府大阪市北区豊崎３丁目１５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	98万9,697 円／平米 327万1,938 円／坪
推定価格 平米 坪	106万1,505 円／平米 350万9,336 円／坪
標準価格 平米 坪	96万8,526 円／平米 320万1,947 円／坪
査定価格 平米 坪	96万9,000 円／平米 320万3,514 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情